Klasa energetyczna a cena nieruchomości

Od 1 stycznia 2009 r. kupujący mieszkanie lub dom na rynku wtórnym będzie mógł zażądać okazania świadectwa energetycznego lokalu, czyli dokumentu mówiącego o zużyciu energii tej nieruchomości.

Świadectwo będzie kosztowało około 1 tys. zł i na jego podstawie kupujący będzie mógł oszacować koszt ogrzewania mieszkania. Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku, sprzedający raczej nie będą przenosić kosztów przygotowania świadectwa na nabywcę.

- To będzie tak, jak z kupowaną lodówką, widzimy jej klasę energetyczna i wiemy, czy zużywa dużo prądu czy mało i na tej podstawie podejmujemy decyzję o zakupie - mówi Grzegorz Baciński z Home Broker.

Zdaniem niektórych ekspertów w świetle obowiązujących przepisów wystarczy jedno świadectwo energetyczne na cały budynek. Jednak inni specjaliści podkreślają, że jest to niezgodne z unijną dyrektywą. Dodają też, że byłoby to nielogiczne, bo inna jest klasa energetyczna mieszkania szczytowego ze starą stolarką okienną i inna mieszkania po remoncie, w środku budynku. Ta sprawa wymaga jeszcze wyjaśnienia i zmian ustawowych.

Na pewno świadectwo będzie musiał mieć każdy sprzedawany dom i mieszkanie z gazowym piecem dwufunkcyjnym oraz wszystkie mieszkania nowe.

Zabraknie rzeczoznawców

W przyszłym roku największym zagrożeniem dla rynku nieruchomości może być brak odpowiedniej liczby rzeczoznawców, którzy będą posiadać uprawnienia do wydania świadectwa energetycznego zainteresowanym.

W internecie jest bardzo dużo informacji o kursach przygotowujących do przyszłych egzaminów - kosztują one od 1,5 do 1,8 tys. zł. Na razie jednak żadnego egzaminu w Ministerstwie Infrastruktury nie było. Może to oznaczać paraliż rynku nieruchomości, jeśli się okaże, że przygotowywana nowelizacja ustawy wprowadzi obowiązek posiadania świadectwa przy sprzedaży mieszkania, a w praktyce nie będzie możliwości uzyskania takiego dokumentu. Liczba mieszkań, które będzie można sprzedać, drastycznie się zmniejszy. To może przyspieszyć zawieranie transakcji jeszcze przed końcem tego roku.

Co może stanieć

Znaczenie świadectw energetycznych będzie dla rynku nieruchomości bardzo duże. Już teraz najbardziej tanieją mieszkania starsze i z wielkiej płyty. Pośrednicy twierdzą, że nie ma to jeszcze nic wspólnego z planowanym wprowadzeniem świadectw, jednak zjawisko może się nasilić. Już w tej chwili mieszkanie z wielkiej płyty może być o 20 proc. tańsze od nowego mieszkania w podobnej lokalizacji wybudowanego z cegły ceramicznej.

- Sprzedający nie mają jeszcze świadomości, że od przyszłego roku certyfikaty energetyczne będą obowiązkowe - mówi Grzegorz Baciński z Home Broker.

Pod koniec roku sytuacja może się zmienić i posiadacze starszych, nieremontowanych budynków będą pewnie bardziej skorzy do obniżania cen.

- Nawet jeśli nie będzie zmiany prawa, to banki na pewno będą żądać świadectw energetycznych przy kupowaniu nieruchomości w ramach kredytu - twierdzi Tomasz Labiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Według niego nadal jednak większe znaczenie będzie miała lokalizacja niż posiadanie świadectwa energetycznego.

- Świadectwa niewiele zmienią na rynku, bo i bez nich widać, czy mieszkanie jest nowe i czy ma dobrą stolarkę okienną - uważa Tomasz Labiedź.

Z kolei Jerzy Sobański z Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami uważa, że świadectwo będzie jedynie dodatkową informacją braną pod uwagę przy kupnie, ale nie będzie to czynnik decydujący.

- Mimo że budynek z wielkiej płyty zostanie dobrze ocieplony i będzie miał dobre świadectwo energetyczne, to i tak mieszkania będą w nim tańsze od podobnie położonych, a wykonanych z cegły - uważa Jerzy Sobański.

Według niego za jakiś czas takie mieszkania mogą być nawet o połowę tańsze od wybudowanych w lepszej technologii. Zdaniem Grzegorza Bacińskiego, jeśli mieszkanie będzie miało gorszy certyfikat, to będzie je trudniej sprzedać.

- Na pewno, mając argument w postaci świadectwa energetycznego, będzie łatwiej negocjować niższe ceny przy kupnie starszych mieszkań - uważa Jerzy Baciński.

Kupujący będzie mógł dokładniej oszacować koszty utrzymania mieszkania lub domu.

Certyfikat wymusi remonty

W przyszłym roku ceny energii elektrycznej mogą wzrosnąć nawet o 25 proc. Koszty utrzymania nieruchomości będą więc rosły, będzie też rosła świadomość, że przy zakupie nieruchomości liczy się nie tylko okazyjnie niska cena, ale też późniejsze koszty utrzymania.

- Mieszkanie z dobrym świadectwem będzie droższe, a z gorszym tańsze - uważa Marcin Piotrowski, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Według niego wymusi to remonty i ocieplanie starszych budynków.

- Skorzystamy na tym wszyscy, bo dzięki temu będzie można zaoszczędzić energię - uważa wiceprezes Piotrowski.

CO TO JEST ŚWIADECTWO ENERGETYCZNE

Świadectwo energetyczne to dokument, w którym zostanie określona klasa energetyczna budynku na podstawie jego oceny energetycznej.

Będzie siedem klas energetycznych oznaczonych literami od A do G. Najwyższa klasa A oznaczałaby, że budynek jest najbardziej energooszczędny. Przedmiotem oceny będzie całkowite zapotrzebowanie budynku na energię na: ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody, wentylację, klimatyzację i oświetlenie. Określenie klasy energetycznej nastąpi w wyniku wyznaczenia wskaźnika zintegrowanej charakterystyki energetycznej budynku.

SKĄD WZIĄĆ FUNDUSZE NA OCIEPLENIE BUDYNKU

Budownictwo w Polsce zużywa aż 35-40 proc. wytwarzanej w kraju energii. Przepisy mają określać współczynnik przenikania ciepła ścian zewnętrznych na poziomie 0,3, a także wprowadzić obowiązek analizy wykorzystania alternatywnych źródeł energii dla budynków o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw.

Ocieplanie budynków staje się coraz droższe. W 2008 r. cena styropianu wzrosła o 37 proc., z 75-85 zł do 120-130 zł za 1 mkw.

Inwestorów ma wspierać finansowo Unia Europejska, która przeznaczyła na ten cel 387 mln euro. Resort ochrony środowiska proponował również sięgnięcie po 405 mln zł środków Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, pochodzących z opłat zakładów energetycznych.

Polski rynek nieruchomości.

Roman Grzyb

roman.grzyb@infor.pl

Podstawa prawna

• Ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373).

• Dyrektywa Europejska 2002/91/WE.

OPINIA

Krzysztof Kieszkowski

Polanowscy Nieruchomości

Wpływ świadectw energetycznych na cenę nieruchomości będzie realnie odczuwalny dopiero w ciągu 2-3 lat. 1 stycznia 2009 r. oczekiwane są dwie kluczowe zmiany. Pierwsza dotyczy rynku deweloperskiego, gdzie każdy budynek będzie musiał być certyfikowany. W sytuacji kiedy nastąpił spadek sprzedaży nowych lokali, wyższa kategoria energetyczna będzie świadczyła na korzyść sprzedawców. Energooszczędność domu powinna mieć znaczenie dla kupujących, ponieważ może to oznaczać oszczędność nawet kilku tysięcy złotych dla właściciela nieruchomości każdego roku. Druga zmiana będzie dotyczyła rynku wtórnego, gdzie sytuacja z certyfikatami jest mocno niejasna. Z jednej strony, kiedy nabywca upomni się o świadectwo, to sprzedający będzie je musiał okazać. Z drugiej strony, notariusze nie będą wymagać posiadania świadectwa energetycznego przy sporządzaniu aktu notarialnego. Wartość lokali wzniesionych w starej technologii, bez wymienionych okien i nieposiadających nowych form termoizolacji, spadnie, co na pewno wpłynie na większe zainteresowanie rynkiem wtórnym.