Czy umowa jest potrzebna
W jaki sposób należy zawrzeć umowę z wykonawcą, aby skutecznie zabezpieczyć interesy osoby, która wynajęła ekipę w celu przeprowadzenia remontu. Czy warto umowę sporządzić na piśmie?
Tak
Umowę o remont mieszkania należy sporządzić na piśmie i określić w niej zakres prac, rodzaj wykorzystywanych materiałów oraz termin ich rozpoczęcia i zakończenia.
Z wykonawcą remontu zawieramy umowę o dzieło. Może to być na przykład umowa o zamontowanie okien, odmalowanie mieszkania, cyklinowanie parkietów, położenie glazury w łazience. W każdej z nich musi zostać określony pewien rezultat faktyczny, który strony opisują. Natomiast osiągnięcie tego rezultatu świadczy o tym, czy umowa została wykonana, czy też została wykonana w sposób nienależyty.
Zakres remontu strony określają w ten sposób, że wyszczególniają w umowie prace, które powinny być przeprowadzone, na przykład: pomalowanie ścian i sufitów białą farbą emulsyjną, pomalowanie ram okiennych, parapetów, grzejników i drzwi farbą olejną - białą oraz cyklinowanie i polakierowanie podłóg. W umowie należy też określić markę farb oraz podać, na czyj rachunek: wykonawcy czy zamawiającego zostaną kupione.
Podstawa prawna
• Art. 627 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy można odmówić przyjęcia poprawek
Zamówiłem u stolarza wykonanie zabudowy kuchni. Wykonawca nie wykonał zamówienia zgodnie z moimi poleceniami. Uważam, że wady mebli nie dają się usunąć. Wprawdzie stolarz starał się usunąć te wady, ale moim zdaniem, nie udało się mu to. Czy mogę zrezygnować z zamówionych mebli?
Tak
Może się zdarzyć, że bezskutecznie upłynie termin, w którym wykonawca miał dokonać poprawek. Zamawiający ma wówczas prawo odmówić przyjęcia poprawek, pod warunkiem że wcześniej zastrzegł to w umowie.
Natomiast wykonawca może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Wady mogą się też nie dać usunąć albo wykonawca nie zdołał ich usunąć w określonym czasie. Wtedy zamawiający może od umowy odstąpić.
Dzieje sie tak, gdy np. zamówił zabudowę kuchni, a wykonane meble mają wady niedające się usunąć. Odstępując od umowy, zamawiający rezygnuje z przyjęcia mebli, uzasadniając to tym, że wady są istotne.
Gdyby wady nie były istotne, to zamawiający może domagać się obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. Wtedy zatrzymuje wykonane dzieło z wadami. Taka sama sytuacja będzie miała miejsce wówczas, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego. Może wówczas przyjąć dzieło i żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku, albo odmówić przyjęcia i nie zapłacić.
Podstawa prawna
• Art. 637 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy można domagać się poprawienia usterek
Czy już w momencie zawierania umowy o remont mieszkania z wykonawcą można zastrzec w niej prawo zamawiającego do domagania się przeprowadzenia poprawek wykonanych prac?
Tak
W jednym z punktów umowy o dzieło zawartej z wykonawcą można zawrzeć takie postanowienie, że w ciągu określonej liczby dni od zakończenia remontu oświadczy on, czy dzieło przyjmuje, czy żąda wykonania określonych poprawek.
W tym czasie zamawiający musi wskazać wszystkie niedociągnięcia i wyjaśnić, w jaki sposób powinny zostać poprawione. Strony muszą się wówczas umówić co do terminu wykonania poprawek. Może też zagrozić, że po bezskutecznym upływie tego terminu nie przyjmie naprawy. Umowę w tej sprawie mogą zawrzeć na piśmie albo ustnie.
Gdyby wykonane prace remontowe okazały się niezgodne z umową, to zamawiający ma prawo nie tylko domagać się wykonania poprawek, lecz również w pewnych przypadkach od umowy odstąpić, bądź domagać się obniżenia ceny. Zamawiającemu przysługują więc uprawnienia wynikające z rękojmi za wady.
Podstawa prawna
• Art. 736 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy wolno żądać wyższego wynagrodzenia
Wykonawca remontu, po zakończeniu prac, domaga się znacznie większego wynagrodzenia niż to, na które umówiliśmy się. Czy muszę mu zapłacić?
Tak
W pewnych przypadkach wykonawca może domagać się wyższego wynagrodzenia, gdy wykonał dodatkowe prace za zgodą zamawiającego. Gdyby jednak wykonał je bez tej zgody, to nie może domagać się podwyżki.
Dlatego zawierając umowę o wykonanie prac remontowych, należy dokładnie określić wysokość wynagrodzenia. Gdyby strony w umowie tego nie zrobiły, to wówczas w razie wątpliwości przyjmuje się, że chciały ustalić wynagrodzenie zazwyczaj uiszczane za takie prace, bądź też przyjmuje się, że należy wypłacić wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie.
Wynagrodzenie może też w umowie zostać ustalone na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Jest to wynagrodzenie kosztorysowe. Gdyby zaś w toku wykonywania prac zaszła konieczność wykonywania robót dodatkowych, to wówczas wykonawca może domagać się podwyższenia wynagrodzenia. Chodzi tu o prace, które nie zostały przewidziane w zestawieniu sporządzonym przez zamawiającego.
Natomiast wówczas, gdy sam wykonawca sporządził zestawienie prac, to może domagać się większego wynagrodzenia tylko wówczas, gdy przy zachowaniu należytej staranności nie mógł przewidzieć, że wykonanie dodatkowych prac będzie konieczne.
Gdyby jednak w takich przypadkach chodziło o znaczną podwyżkę, to wówczas zamawiający może zdecydować się na odstąpienie od umowy. Taką decyzję musi podjąć niezwłocznie, a w dodatku powinien zapłacić wykonawcy odpowiednią część umówionego wynagrodzenia.
Podwyższenia wynagrodzenia wykonawca nie może domagać się wówczas, gdy miał otrzymać wynagrodzenie ryczałtowe. Nawet nie może swego żądania uzasadniać tym, że w czasie zawierania umowy nie mógł przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Natomiast ma prawo wystąpić do sądu o podwyższenie remontu lub rozwiązanie umowy, gdyby wykonanie prac za wcześniej ustaloną cenę groziło mu rażącą stratą.
Podstawa prawna
• Art. 628-632 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy muszę zapłacić zaliczkę
Właściciel ekipy remontowej chce, abym dostraczył materiały budowlane lub przekazał mu zaliczkę na ich zakup. W jaki sposób zostanie ta kwota rozliczona, gdyby na przykład do remontu nie doszło? Czy muszę uiścić wykonawcy zaliczkę na poczet planowanych prac remontowych w moim mieszkaniu?
Tak
Zaliczkę trzeba uiścić, bo pieniądze mogą być wykonawcy potrzebne, na przykład na zakup farb, lakierów, płytek ceramicznych i innych przedmiotów potrzebnych do wykonania remontu. Po wykonania remontu zaliczka zaliczana jest na poczet remontu i kosztów z nim związanych. Natomiast w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron podlega zwrotowi.
Materiałów na wykonanie remontu może też dostarczyć zmawiający. Wtedy przyjmujący zamówienie musi się z nich rozliczyć. Ciąży też na nim obowiązek, aby użył ich w sposób odpowiedni oraz zwrócił niewykorzystaną część.
Może się jednak zdarzyć, że materiały dostarczone przez zamawiającego nie nadają się do użytku lub do właściwego wykonania dzieła. Wtedy wykonawca powinien go o tym niezwłocznie zawiadomić.
Zdarza się też, że materiały dostarczone do remontu mieszkania zostały uszkodzone. Wtedy obciążają tego, kto ten materiał dostarczył. Gdyby zaś remont został wykonany w sposób niewłaściwy, ponieważ materiały dostarczone przez zamawiającego miały wady, to wówczas wykonawcy należy się jednak wynagrodzenie za pracę, pod warunkiem że uprzedził o tym wcześniej zamawiającego.
Podstawa prawna
• Art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy sąd nakaże zwrócić zaliczkę
Wynająłem malarza, który obiecał odnowić moje mieszkanie. Dałem mu zaliczkę w kwocie 1 tys. zł i umówiłem się na zakup farb. Minął termin rozpoczęcia robót, a malarz nie zgłosił się do mnie, nie kupił farb i nie chce oddać pieniędzy. Czy mogę wystąpić z roszczeniem do sądu o zwrot pieniędzy?
Tak
Należy wnieść pozew do sądu rejonowego o zapłatę. Właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd rejonowy, w którego okręgu pozwany malarz ma miejsce zamieszkania. W pozwie należy określić obie strony, czyli powoda (zamawiającego wykonanie remontu) oraz pozwanego (malarza, który wziął zaliczkę i nie rozliczył się z pieniędzy). Podaje się ich imiona i nazwiska oraz adresy, a także zawód. Trzeba też podać wartość sporu, czyli kwotę, którą malarz otrzymał jako zaliczkę i nie rozliczył się z niej. Warto też w pozwie domagać się, aby sąd od pozwanego zasądził też ustawowe odsetki od dnia zapłaty, a także koszty sądowe.
Roszczenie należy udowodnić. Takim dowodem w sprawie może być na przykład umowa zawarta między zamawiającym a wykonawcą, w której zostanie wskazana sprawa zaliczki lub pokwitowanie wystawione przez malarza, w którym potwierdza otrzymanie określonej kwoty na farby. Dowodem w sprawie mogą też być pisma kierowane do wykonawcy przez zamawiającego, w których wzywa go do rozpoczęcia robót, zakupu materiałów za powierzone pieniądze oraz do zwrotu kwoty, za którą nie kupił zamówionych materiałów. Warto też powołać świadków, którzy na przykład poświadczą, że zamawiający upominał się o zwrot pieniędzy.
W pozwie można też domagać się, aby sąd nadał wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności uzasadniając to tym, że zwłoka pozwanego w uiszczeniu dłużnej sumy uniemożliwia powierzenie prac związanych z odnowieniem i pomalowaniem mieszkania innemu wykonawcy, a mieszkanie wymaga natychmiastowego przeprowadzenia prac remontowych.
Podstawa prawna
• Art. 450-508 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
Przygotowała MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ