Jak zostać właścicielem przez zasiedzenie

Zasiedzenie nieruchomości może nastąpić już po 20 latach. Stanie się tak wówczas, gdy posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze.Natomiast w sytuacji, gdy osoba wiedziała lub mogła wiedzieć, że nie przysługuje jej prawo własności, do zasiedzenia potrzeba upływu 30 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

W przypadku rzeczy ruchomej jej nabycie przez zasiedzenie może nastąpić tylko pod warunkiem ustawicznego posiadania w dobrej wierze. Oznacza to, że osoba, która miała świadomość, że nie jest właścicielem danej rzeczy ruchomej, nigdy nie stanie się jej właścicielem, niezależnie od tego, ile czasu będzie ją posiadać.

Posiadacz samoistny

Jeżeli chodzi zarówno o zasiedzenie nieruchomości, jak i rzeczy ruchomej, prawo wymaga, aby posiadacz władał rzeczą jako posiadacz samoistny. Oznacza to, że posiadacz musi władać faktycznie rzeczą w taki sposób jak właściciel. W doktrynie prawa cywilnego uznaje się, że posiadanie przejawia się w dwóch elementach: fizycznym władaniu rzeczą oraz psychicznym zamiarze władania rzeczą dla siebie.Przy czym ten fizyczny element to jest zazwyczaj widoczny dla innych osób np. korzystanie, używanie. Występowanie zaś zamiaru władania rzeczą dla siebie odróżnia posiadanie od dzierżawienia czy władania rzeczą za kogo innego.

Z powyższego wynika, że podstawą do zasiedzenia nie jest posiadanie zależne. Nie może więc zasiedzieć rzeczy najemca lub użytkownik. Warto wspomnieć, że w razie trudności z określeniem charakteru posiadania prawo cywilne nakazuje uznawać za posiadacza samoistnego tego, kto faktycznie włada rzeczą.

Upływ czasu

Aby doszło do zasiedzenia, nie wystarczy tylko sam fakt władania rzeczą przez daną osobę. Takie posiadanie musi bowiem mieć charakter ciągły oraz nieprzerwany i trwać przez pewien czas wyznaczony przez kodeks cywilny. Należy jednak przypomnieć, że istnieje w prawie domniemanie ciągłości posiadania.

Tak więc przed sądem wystarczy wykazać, że posiadacz nabył rzecz w pewnym odległym czasie i że do tej pory nią włada. W takiej sytuacji sąd przyjmie, że przez cały ten czas posiadanie trwało i nie było przerwane. Warto także dodać, że nawet jeżeli wystąpiła przez chwilę niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą, to uważa się, że posiadanie nie zostało przerwane. Ponadto istnieje domniemanie, że posiadanie przywrócone uważa się za nieprzerwane. Różny jest termin zasiedzenia rzeczy ruchomych i nieruchomości.

Zasiedzenie rzeczy ruchomych następuje już po upływie trzech lat nieprzerwanego posiadania. Natomiast znacznie dłuższy jest termin zasiedzenia nieruchomości. Ponadto różni się on w zależności od tego, czy posiadacz włada rzeczą w dobrej czy też złej wierze. Jeżeli posiadanie zostało uzyskane w dobrej wierze, wystarcza 20-letni termin posiadania, z kolei w przypadku złej wiary następuje przedłużenie terminu do 30 lat.

PRZYKŁAD: POSIADANIE W ZŁEJ WIERZE

Marek Mietkowski nabył samochód. W chwili podpisywania umowy był pewien, że pojazd jest własnością osoby, która go sprzedawała. Jednakże po upływie tygodnia od zakupu samochodu pan Marek dowiedział się, że taki sam pojazd został skradziony jego dalszemu znajomemu. Wzbudziło to jego podejrzenia i postanowił to sprawdzić. Okazało się, że dowód rejestracyjny samochodu jest sfałszowany. Pan Marek nie zgłosił tego faktu na policję i dalej władał samochodem. Pomimo że od zakupu upłynęły już trzy lata, pan Marek nie nabędzie własności pojazdu, gdyż posiada go w złej wierze.

Dobra wiara

Kodeks cywilny odnosi się do dobrej wiary zarówno w przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomej, jak i nieruchomości. Własność rzeczy ruchomej można bowiem nabyć przez zasiedzenie wyłącznie w przypadku posiadania w dobrej wierze, która musi trwać przez cały czas posiadania.

Natomiast w przypadku nieruchomości dobra wiara posiadacza w chwili wejścia w posiadanie znacznie skraca termin zasiedzenia - z lat 30 do lat 20. Za posiadacza w dobrej wierze należy uznać osobę, która pozostaje w błędnym przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności określonej rzeczy. Takie przeświadczenie musi być usprawiedliwione okolicznościami. Nie można natomiast uznać, że ktoś jest posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli wie, że nie jest właścicielem lub nie dołożył należytej staranności, aby się o tym dowiedzieć.

Z kolei za posiadacza w złej wierze można uznać tego, kto wie, lub przy dołożeniu należytej staranności, powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem określonej rzeczy. Warto także wspomnieć, że prawo cywilne przewiduje tutaj występowanie domniemania istnienia dobrej wiary. Jak bowiem wynika z art. 7 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

PRZYKŁAD: NIEMOŻNOŚĆ POSIADANIA

Jan Kaźmierczak władał nieruchomością jako posiadacz samoistny w dobrej wierze przez 25 lat. Po upływie tego czasu dowiedział się, że nie jest jej formalnym właścicielem. Postanowił więc złożyć w sądzie wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. W trakcie postępowania przed sądem okazało się, że w czasie tych 25 lat raz utracił na parę miesięcy posiadanie nieruchomości, gdyż w jego domu zamieszkali dzicy lokatorzy. Pan Jan, gdy tylko dowiedział się o tym fakcie, wytoczył powództwo o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń (powództwo posesoryjne). Sąd przychylił się do roszczeń powoda. Tak więc sąd rozstrzygający o zasiedzeniu uznał, że posiadanie nieruchomości przez Jana Kaźmierczaka nie zostało przerwane, a więc miało charakter ciągły.

Skutki zasiedzenia

Po upływie określonego w prawie terminu zasiedzenia posiadacz rzeczy nabywa prawo własności, natomiast traci je dotychczasowy właściciel. Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, jednakże ze względów dowodowych potrzebne jest formalne stwierdzenie nabycia własności.

Aby tego dokonać posiadacz samoistny musi wszcząć nieprocesowe postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia. Innymi słowy musi wnieść do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. W takim postępowaniu sąd bada, czy posiadanie miało charakter samoistny, czy było nieprzerwane, czy u posiadacza występowała dobra czy zła wiara oraz czy upłynął ustawowy termin zasiedzenia.

Jeżeli te wszystkie przesłanki zostaną stwierdzone, sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie. Warto tutaj dodać, że takie postanowienie ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nie tworzy prawa własności (bo ono już istnieje z mocy samego prawa), a jedynie je potwierdza.

Takie postanowienie jest potrzebne, aby móc udowodnić nabycie własności w trybie zasiedzenia w stosunkach z osobami trzecimi. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie rzeczy. Od wniosku pobierana jest opłata stała w kwocie 2 tys. zł. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych osób, przeciwko którym biegnie termin zasiedzenia, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu ich przez ogłoszenie. Jeżeli w ciągu trzech miesięcy od dnia ogłoszenia nikt nie zgłosi się albo zgłosi się, ale nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie.

Ważne!

Aby doszło do zasiedzenia rzeczy ruchomej, jej posiadacz musi nią władać w dobrej wierze

Wzór wniosku o zasiedzenie nieruchomości.

MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl