Prawa i obowiązki we wspólnocie

Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata
rozwiń więcej
inforCMS
Każdy właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu wspólnotą mieszkaniową. Wysokość opłat każdego z właścicili zależy od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.


Czy każdy może korzystać ze wspólnej piwnicy

Kupiłem mieszkanie w budynku, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa. Między sąsiadami dochodzi stale do konfliktów w związku z korzystaniem ze wspólnego strychu i piwnic. Czy wszyscy współwłaściciele mają prawo z nich korzystać

Tak

Wszyscy właściciele lokali w budynku, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, mają prawo korzystać z części nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna obejmuje: strych, piwnicę, suszarnie, dojścia, dojazdy do bloków i miejsc parkingowych, kontenery na odpadki.

Powinni robić to w taki sposób, aby nie zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W razie zakłócenia przez właściciela lokalu tej przeciętnej miary pozostali właściciele lokali mogą domagać się przywrócenia stanu poprzedniego. Taka sytuacja może mieć miejsce na przykład wówczas, gdy właściciel bez zgody wspólnoty samowolnie zabuduje część klatki schodowej, przylegającej do jego mieszkania, jak i wówczas, gdy na balkonie postawi tzw. grilla, będzie z niego korzystał, a dym, zapach i cząsteczki pyłu będą przenikały na balkony sąsiednie.

W razie konfliktów między współwłaścicielami co do porozumienia w sprawie korzystania z rzeczy wspólnej, mogą zawrzeć umowę, w której określą, w jaki sposób będą używali części nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania. Mogą też wystąpić do sądu, aby określił ten sposób. W razie gdy współwłaściciel nie byłby dopuszczany przez pozostałych do korzystania z części wspólnej (np. ze strychu lub suszarni), to wówczas może przed sądem domagać się dopuszczenia do współposiadania.

Podstawa prawna

• Art. 12 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy dentysta zapłaci więcej

Jestem właścicielem mieszkania, które przeznaczyłem na gabinet dentystyczny. Wspólnota domaga się, abym płacił więcej niż pozostali właściciele na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Zarząd uważa, że moi pacjenci więcej brudzą, co wymaga większych nakładów na sprzątanie. Czy jeden współwłaściciel może ponosić większe obciążenia niż pozostali?

Tak

Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu pokrywania wydatków na nieruchomość wspólną przez właścicieli lokali użytkowych. Taką uchwałę można podjąć wówczas, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali przez właściciela konkretnego lokalu użytkowego. Takim uzasadnieniem może być np. większa intensywność w korzystaniu z nieruchomości wspólnej. Do gabinetu dentystycznego przychodzą liczni pacjenci, co powoduje, że bardziej zanieczyszczają klatkę schodową niż pozostali współwłaściciele zajmujący lokale mieszkalne.

Do uiszczenia opłaty wyższej mogą też zostać zobowiązani właściciele sklepów znajdujących się w budynku wspólnoty, np. z tego powodu, że codziennie wrzucają więcej śmieci do kontenerów niż pozostali mieszkańcy, stale parkują przed nimi samochody dostawcze, które niszczą chodnik i zieleń. Zwiększa to koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Dlatego pozostali właściciele mogą domagać się podjęcia uchwały o zwiększeniu obciążenia właścicieli lokali użytkowych.

Decyzji o zwiększeniu tych obciążeń nie może samodzielnie podjąć zarząd wspólnoty. Potrzebna jest uchwała właścicieli, która musi zapaść większością głosów.

Takie zwiększenie obciążeń stanowi wyjątek od zasady, że wszyscy właściciele pokrywają wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów.

Podstawa prawna

• Art. 12 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy trzeba płacić na utrzymanie nieruchomości wspólnej

Jakie obowiązki mają właściciele w budynku zarządzanym przez wspólnotę. Na jakich zasadach uczestniczą w kosztach zarządu? Jeżeli nie korzystam ze strychu, to czy muszę płacić również na utrzymanie tej części nieruchomości wspólnej?

Tak

Każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie może domagać się zwolnienia od kosztów, albo ograniczenia ich wysokości na przykład z tego powodu, że z niektórych części budynku nie korzysta. Na przykład: skoro sam decyduje się na niekorzystanie ze strychu, to też musi ponosić koszty związane z utrzymaniem go. Jedynie wówczas, gdyby wspólnota z jakichś powodów uniemożliwiła mu korzystanie z tej części wydatków, która jest przeznaczona na utrzymanie go w należytym stanie.

Każdy właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Udział w pokrywaniu kosztów zależy od wielkości jego udziału we współwłasności tej nieruchomości wspólnej.

Oprócz tego właściciel lokalu ponosi wydatki związane z jego utrzymaniem. Powinien przestrzegać porządku domowego i utrzymywać swój lokal w należytym stanie. Płaci też za prąd, gaz, wodę, którą zużywa na potrzeby swojej rodziny. Ponosi koszty remontu swojego mieszkania. Płaci też za ogrzewanie i oświetlenie powierzchni wspólnej nieruchomości.

Podstawa prawna

• Art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy możliwa jest obrona przed zalegającym z opłatami

W naszej wspólnocie jeden z właścicieli uporczywie od dawna nie chce płacić zaliczek na koszty zarządu. Twierdzi, że skoro jest właścicielem, to nie musi ponosić żadnych dodatkowych kosztów. Czy można zastosować wobec niego jakieś sankcje?

Tak

Wspólnota może się bronić przed zalegającym z opłatami właścicielem. Jeżeli nie płaci on przez dłuższy czas, to wówczas może nastąpić nawet przymusowa sprzedaż jego lokalu. Takie same sankcje wspólnota może zastosować do właściciela, który wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.

Przeciwko takiemu uciążliwemu właścicielowi wspólnota może wystąpić na drogę sądową i żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Takie powództwo może wytoczyć nawet wówczas, gdy wcześniej na drodze sądowej nie dochodziła zapłaty zaległych kwot. Jednak zaleganie z zapłatą powinno być długotrwałe.

Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Podstawa prawna

• Art. 16 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy można zrezygnować z centralnego ogrzewania

Uważam, że ponoszę zbyt wysokie koszty ogrzewania mieszkania. W kamienicy wszyscy mają centralne ogrzewanie. W tym roku nie było mrozów, a kaloryfery grzały bardzo mocno, aż musiałem je zakręcać. W dodatku obciążono mnie opłatami tak jak wówczas, gdy były siarczyste mrozy. Uważam, że można ogrzewać mieszkanie, ponosząc mniejsze koszty. Czy mogę odłączyć je od zainstalowanej w budynku sieci c.o.?

Nie

Bez zgody pozostałych właścicieli nie można odłączyć swojego lokalu od zainstalowanej w budynku sieci centralnego ogrzewania i zastosować inny rodzaj ogrzewania. Taką uchwałę podjął Sąd Najwyższy 28 sierpnia 1997 r. w sprawie sygn. akt III CZP 36/97, opublikowaną w OSNC z 1998 r. nr 1, poz. 4.

Swoje stanowisko Sąd Najwyższy uzasadnił specyficzną sytuację wzajemnych zależności, jaka istnieje między właścicielami lokali, które znajdują się w tym samym budynku. Prowadzi to - zdaniem sądu - do pewnych ograniczeń uprawnień poszczególnych właścicieli.

Z instalacji grzewczej korzystają wszyscy właściciele. Ogrzewa ona również wspólne części budynku. Dlatego należy z niej korzystać w taki sposób, aby nie utrudniać korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Natomiast odłączenie lokalu od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania i ogrzewanie go w inny sposób utrudnia innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej. Na przykład mogą zostać zmuszeni do ponoszenia większych opłat, albo do poniesienia kosztów instalacji liczników pobieranej energii cieplnej.

W tym przypadku nie ma znaczenia fakt, że przez odłączenie się od instalacji wspólnej właściciel zaoszczędzi, ponieważ ogrzeje swoje mieszkanie znacznie taniej.

Podstawa prawna

• Art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy wspólnota może żądać zaliczek

Na jakie cele należy przeznaczyć pieniądze na koszty zarządu? Czy wspólnota może domagać się co miesiąc od właścicieli, aby pokrywali koszty zarządu?

Tak

Właściciele powinni co miesiąc wpłacać zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Na te koszty składają się przede wszystkim: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz za antenę zbiorczą i windę. Z zaliczek członków wspólnoty pokrywane są też ubezpieczenia i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy. Inne koszty mogą być do nich zaliczone tylko wówczas, gdy wiążą się z czynnościami związanymi z zarządem nieruchomością.

Zarząd lub administrator powinien na bieżąco rozliczać wydatki na prąd, gaz, ogrzewanie, antenę zbiorczą i windę oraz wydatki na utrzymanie czystości w częściach wspólnych nieruchomości. Robią to na podstawie faktur.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali płacą zaliczki w formie bieżących opłat. Odprowadzają je z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

Właściciel, który nie płaci, musi liczyć się z tym, że należności mogą być od niego dochodzone w postępowaniu upominawczym.

Podstawa prawna

• Art. 14 i 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

Infor.pl
Standardy z USA w polskich DPS-ach. Samorządy już wdrażają nową jakość opieki nad seniorami
18 wrz 2024

Zwiększenie kompetencji farmaceutów i dołączenie ich do zespołów terapeutycznych, dokładniejsza kontrola jakości oraz ilości przyjmowanych leków, prowadzące między innymi do zmniejszenia liczby hospitalizacji, a zatem kosztów dla systemu powszechnej opieki zdrowotnej. Takie zmiany w systemie opieki senioralnej, wzorowane na rozwiązaniach ze Stanów Zjednoczonych, wdrażają już teraz wybrane samorządy w Polsce. 

Bezrobotni mogą otrzymać dodatkowe pieniądze. I nie chodzi o zasiłek dla bezrobotnych [LISTA]
17 wrz 2024

Osoby bezrobotne, czy to z własnej woli, czy w wyniku zwolnienia, mogą liczyć na wsparcie państwa. Rejestracja w powiatowym urzędzie pracy uprawnia do pobierania zasiłku dla bezrobotnych, a także innych świadczeń. Jakich?  Oto szczegóły. 

Emerytura Plus. Emeryci będą mogli zyskać nawet 30 tys. zł i to bez straty 13. emerytury
18 wrz 2024

Minister funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zaproponowała wprowadzenie nowej zasady obliczania emerytur. Zgodnie z nią, nawet jeśli wysokość składek emerytalnych nie jest wysoka, to dłuższy okres pracy zawodowej powinien gwarantować emeryturę wyższą niż minimalna. Oto szczegóły. 

Czy konsument może pozwać firmę przed sąd swojego miejsca zamieszkania? Wyrok TSUE
18 wrz 2024

Konsument może pozwać przedsiębiorcę przed sąd swojego miejsca zamieszkania, jeśli tylko w sprawie występuje tzw. „element zagraniczny” - tak uznał Trybunał Sprawiedliwości UE (TSUE). Zasadniczo swojego kontrahenta pozywa się przed sąd, w którym to on ma siedzibę lub miejsce zamieszkania.

Zawody męskie i kobiecie. Jak kobiety i mężczyźni odnajdują się w nietypowych pracach?
18 wrz 2024

Zawody męskie i kobiece. Pomimo, że w zawodach zmaskulinizowanych jest coraz więcej mężczyzn, a w sfeminizowanych coraz częściej można znaleźć mężczyzn to wciąż obie płcie uważają, że łączy się to ze specyficznymi zadaniami, związanymi z treścią pracy jak i charakterem społecznym. Badania na ten temat przeprowadziła socjolożka z Uniwersytetu SWPS dr Olga Czeranowska. 

Przedsiębiorcy z terenów objętych powodzią mogą opłacić składki do 15 września 2025 r.
18 wrz 2024

Za okres od 1 sierpnia do 31 grudnia 2024 r. składki można opłacić w terminie do 15 września 2025 r. Do opłaconych w ten sposób składek nie będą naliczane odsetki za zwłokę. Kiedy ZUS może umorzyć składki?

500 złotych, 1000 złotych, 1540 złotych. Maksymalnie 2540 złotych na dziecko. Ta pomoc jest dostępna również w roku szkolnym 2024/2025.
18 wrz 2024

500 złotych, 1000 złotych, 1540 złotych. Maksymalnie 2540 złotych na dziecko. Ta pomoc jest dostępna również w roku szkolnym 2024/2025. Co z terminem na złożenie wniosków? Turnusy wyjazdowe, zajęcia opiekuńcze i zajęcia terapeutyczno-edukacyjne mają zapewnić dzieciom bezpieczeństwo.

Składki ZUS można opłacić w późniejszym terminie. ZUS nie naliczy odsetek za zwłokę
18 wrz 2024

Składki ZUS za okres od 1 sierpnia do 31 grudnia 2024 r. będzie można opłacić w terminie do 15 września 2025 r. Do opłaconych w ten sposób składek nie będą naliczane odsetki za zwłokę. Ulga dotyczy przedsiębiorców z terenów objętych powodzią.

Rejestracja w przychodni nie odbiera telefonów albo odmawia przyjęcia chorego do lekarza ze względu na brak wolnych terminów? To łamanie praw pacjenta. Co należy zrobić w takiej sytuacji?
18 wrz 2024

Sezon chorobowy w pełni, a próbując dodzwonić się do przychodni podstawowej opieki zdrowotnej (POZ) nierzadko trzeba odczekać dobrych kilkanaście do kilkudziesięciu minut w długiej kolejce oczekujących osób, które również chcą zarejestrować się do lekarza. Jak już wreszcie uda się dodzwonić do rejestracji – często można usłyszeć w słuchawce, że w tym dniu lekarz nie ma już wolnych terminów i należy ponownie zgłosić się w dniu jutrzejszym. Takie postępowanie przychodni jest niezgodne z przepisami prawa. Co zrobić, jeżeli doświadczymy go na „własnej skórze”?

Renta wdowia: dlaczego wdowa lub wdowiec dostanie maksymalnie tylko 5705,13 zł. Kiedy i gdzie złożyć wniosek
18 wrz 2024

Wdowia renta to świadczenie wyczekiwane. Uchwalanie przepisów trwało i choć są już one opublikowane w Dzienniku Ustaw, to świadczenie wdowom i wdowcom ZUS zacznie wypłacać dopiero w połowie 2025 roku. A ponieważ spełnić trzeba określone w przepisach warunki - niektóre nie do końca sprawiedliwe - by nie spotkał zawód po złożeniu wniosku, warto czas wykorzystać na zaznajomienie się z przepisami.

pokaż więcej
Proszę czekać...