Jak zaskarżyć podwyżki opłat w spółdzielni

Spółdzielcy i właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych nie płacą czynszu, lecz tzw. opłaty mieszkaniowe. Składają się na nie bieżące koszty eksploatacji budynku, składka na fundusz remontowy oraz opłaty za inne świadczenia, na przykład dostawę gazu i ciepłej wody.

Opłaty za eksploatację

Na bieżące koszty eksploatacji budynku w spółdzielniach mieszkaniowych składają się między innymi koszty zarządu nieruchomością. W odróżnieniu od wspólnot, którymi administrują często zewnętrzne firmy zarządzające, w spółdzielniach zajmują się tym zarządy, które są wybierane z grona członków lub innych mieszkańców. Członek zarządu dostaje co miesiąc pensję. Podobnie spółdzielcy składają się na wynagrodzenia dla księgowego (za prowadzenie ksiąg), pracowników działu inwestycyjnego, członkowskiego, organizacyjnego, na utrzymanie biura oraz dozorcy. Jeżeli osiedla strzeże firma ochroniarska, dochodzą również koszty ochrony.

Dodatkowym wydatkiem jest podatek od nieruchomości opłata za użytkowanie wieczyste (w sytuacji gdy właścicielem jest skarb państwa albo gmina, a spółdzielnia go jedynie użytkuje). W zależności od miejscowości i wartości działki, na której znajduje się jest blok, comiesięczne opłaty za użytkowanie mogą sięgać nawet 1 zł w przeliczeniu na mkw lokalu. Do opłat mieszkaniowych należy doliczyć również koszty energii elektrycznej zużytej w częściach wspólnych budynku i przez lampy oświetlające osiedle. Sporym wydatkiem jest też konserwacja budynków. W niektórych spółdzielniach członkowie łożą dodatkowo na działalność społeczno-wychowawczą, finansując gazetki osiedlowe i osiedlowy dom kultury.

Remonty i media

Ze składek na fundusz remontowy opłaca się remonty budynku, np. naprawę dachu, ocieplenie ścian, wymianę instalacji gazowej, remont klatki schodowej. Opłaty są liczone na metr kwadratowy mieszkania. Mieszkańcy muszą także płacić za dostawę zimnej i ciepłej wody, gazu oraz odprowadzenie ścieków. Jedna osoba przez miesiąc zużywa przeciętnie 6 m sześc. zimnej wody i 3-4 m sześc. ciepłej. Spółdzielcy pokrywają również koszty centralnego ogrzewania. Pomimo że korzysta się z niego przez okres jesienno-zimowy, to opłaty są rozłożone na cały rok.

Co robić w razie podwyżki

Członkowie spółdzielni, którzy zajmują mieszkania lokatorskie, własnościowe albo odrębną własność lokalu, muszą zostać odpowiednio wcześniej powiadomieni o zmianie wysokości opłat. Zarząd powinien to zrobić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Jeżeli podwyżki opłat będą budziły wątpliwości, to w pierwszej kolejności można wystąpić do spółdzielni o kalkulację kosztów opracowanych dla naszej nieruchomości (może ona obejmować nawet kilka lub kilkanaście bloków). W kalkulacji powinny znaleźć się m.in. koszty sprawowania zarządu nieruchomościami. Wówczas można dokonać porównania przedstawionych stawek z kosztami występującymi na prywatnym rynku zarządców nieruchomości. Przedstawienie takiego wyliczenia na żądanie członka jest obowiązkiem, a nie dobrym gestem ze strony zarządu spółdzielni. Nie może się on od niego uchylać, na przykład powołując się na ochronę danych osobowych lub tajemnicę przedsiębiorstwa.

Kwestionować podwyżki opłat można wykorzystując dwie możliwości: w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym i w sądzie.

Postępowanie wewnątrzspółdzielcze musi przewidywać statut spółdzielni. Wtedy wraz z informacją o podwyżce członkowie powinni dostać pouczenie o sposobie i terminie odwołania się w procedurze wewnątrzspółdzielczej. Odwołanie składa się do rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia co nie daje prawa do wnoszenia opłaty w dotychczasowej wysokości.

W sądzie

Przepisy ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873) stanowią, że każdy członek spółdzielni, który zakwestionuje w sądzie podwyżki opłat uchwalone przez zarząd spółdzielni, będzie płacił według dotychczasowych stawek nieuwzględniających zmian.

Prawo do kwestionowania nowych czynszów, składek na fundusz remontowy, opłat za gaz, wodę czy elektryczność mają obecnie także osoby, które nie są członkami spółdzielni, o ile przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokali albo dysponują własnością hipoteczną.

OPŁATY MIESZKANIOWE

Koszty eksploatacyjne:

• wynagrodzenie członków zarządu nieruchomością, czyli pensje dla prezesa oraz zarządu, księgowego i innych pracowników administracji

• podatek od nieruchomości

• opłata za użytkowanie wieczyste

• koszt prądu zużytego w częściach wspólnych budynku

• wynagrodzenie dla dozorcy

• konserwacja budynku

• wywóz śmieci

• utrzymanie windy

• środki czystości

• ubezpieczenie

• inne dodatkowe świadczenia

Fundusz remontowy

Media:

• zimna i ciepła woda

• odprowadzanie ścieków

• centralne ogrzewanie

• dostawy gazu

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl