Jeśli chcesz kupić swoją wymarzoną nieruchomość to powinieneś wiedzieć, że bardzo ważnym etapem w tym procesie jest podpisanie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna może być zwarta w dwóch formach: zwykłej umowy cywilno prawnej (jej zasady reguluje kodeks cywilny) lub w formie aktu notarialnego (w tej formie musi być zawarta również ostateczna umowa kupna sprzedaży nieruchomości, by transakcja była ważna w świetle prawa polskiego). Którą formę powinieneś wybrać by zabezpieczyć należycie swoje interesy?
Umowa przedwstępna-czy jest konieczna by kupić nieruchomość?
Umowa przedwstępna daje Ci możliwość rezerwacji danej nieruchomości a w międzyczasie spokojnego sfinalizowania transakcji po sprawdzeniu dokumentów i upewnieniu się, że pod względem prawnym i technicznym nabywany lokal, dom lub działka są w odpowiednim stanie. Ważną sprawą jest również uzyskanie czasu na znalezienie odpowiedniego finansowania jeśli zapłata ceny ma pochodzić z kredytu hipotecznego. Druga strona, a więc sprzedający ma w międzyczasie możliwość swobodnej przeprowadzki. Gwarancją rezerwacji mieszkania w takim przypadku jest zwykle cześć ostatecznej ceny zapłacona sprzedającemu jako zadatek lub zaliczka. Oczywiście cała transakcja zakupu może zostać od razu sfinalizowana poprzez podpisanie aktu notarialnego. Ale w takim przypadku powinieneś posiadać już pieniądze na zapłatę ceny oraz posiadać wszystkie dokumenty pozwalające ustalić stan prawny nieruchomości.
Akt notarialny czy zwykła umowa?
Najczęściej umowa przedwstępna jest zawierana w zwykłej formie pisemnej, gdzie ma miejsce zgodność dwóch stron co do praw i obowiązków wyznaczanych przez daną umowę. Taki rodzaj umowy jest dla Ciebie mniej kosztowny i zarazem mniej czasochłonny. Dlatego jest to najbardziej popularna forma dla przedwstępnych porozumień w transakcjach na rynku nieruchomości.
Drugi model umowy przedwstępnej (w formie aktu notarialnego) wymusza zawarcie jej w obecności notariusza. Pociąga to za sobą dodatkowe koszty oraz konieczność umówienia się z notariuszem na konkretny termin, co przy obecnym obłożeniu kancelarii notarialnych nie następuje z dnia na dzień.
Jednak oprócz czysto kosztowych i technicznych kwestii jest jeszcze jedna bardzo ważna różnica pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej w formie cywilno prawnej a podpisaniem jej przed notariuszem.
Nie dotrzymanie warunków zwykłej umowy przedwstępnej może skutkować jedynie stratą przez Ciebie zadatku lub zaliczki lub innymi konsekwencjami przewidzianymi przez treść umowy. Inaczej ma się sprawa z oświadczeniami woli złożonymi w akcie notarialnym. Zgodnie z zapisami w akcie każda ze stron może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ty jako kupujący możesz więc wymagać od sprzedającego przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego a w przypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny). Sprzedający może z kolei żądać z Twojej strony finalizacji transakcji, gdybyś zechciał wycofać się z umowy (nawet za cenę utraty zaliczki/zadatku). Jeśli nie będziesz chciał wywiązać się ze swego obowiązku to sprzedający może dochodzić swoich praw na podstawie paragrafu 777 kodeksu cywilnego, który mówi o poddaniu się egzekucji przez kupującego na rzecz zapłaty ceny za nieruchomość. Sąd sprawdza tylko czy żądanie jest zgodne z zawartym aktem i wystawia klauzulę wykonalności dla takiego oświadczenia. Z tym dokumentem sprzedający może udać się do komornika celem ściągnięcia od Ciebie swojej należności.
Co wybrać?
Kryterium wyboru formy umowy przedwstępnej powinno być to jak dana ze stron transakcji chce być pewna, że dojdzie ostatecznie do finalnej umowy. Np. jeśli jako kupujący chcesz mieć pewność, że nie stracisz atrakcyjnej nieruchomości tylko dlatego, że ktoś zaproponuje sprzedającemu wyższą cenę to wtedy powinieneś wybrać akt notarialny jako formę umowy przedwstępnej. Na dzisiejszym rynku nieruchomości w Polsce jest to ważny argument dla strony kupującej. Atrakcyjne lokale czy działki są łatwym celem dla szerokiej rzeszy inwestorów, którzy często z łatwością przebijają ceny zapisane w umowach przedwstępnych co skutecznie zachęca sprzedających do odstępowania od pierwotnych ustaleń. Osoby, które chcą zapłacić za nieruchomość pieniędzmi pochodzącymi z kredytu hipotecznego powinny jednak wziąć pod uwagę sytuację w której nie otrzymują danego kredytu. Wtedy i tak muszą ostatecznie kupić daną nieruchomość i za nią zapłacić.
Karol Wilczko