Jak zalegalizować samowolę budowlaną

Przepisy prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że samowolą budowlaną jest budowa obiektu budowlanego bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Samowolą będzie więc nie tylko wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę, ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia.

W praktyce do samowoli budowlanych dochodzi często już w trakcie użytkowania wybudowanego obiektu. Właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę (dobudowanie ganku, tarasu lub nawet piętra), nie występując o pozwolenie na budowę. Działania takie są niedopuszczalne i są traktowane jak samowola budowlana.

Popełnienie samowoli budowlanej możliwe jest także w stosunku do budynków, na które nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, ale konieczne jest zgłoszenie. W każdym przypadku decyzję o tym, czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego i czy wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego.

Ustawa Prawo budowlane przewiduje zasadę, że jeżeli inwestor dopuści się samowoli budowlanej, to inspektor nadzoru budowlanego powinien nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, który jest w budowie albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Ta reguła nie jest jednak bezwzględna i przepisy ustawy przewidują wyjątki od tej zasady. Wcześniej jednak musi być przeprowadzone postępowanie legalizacyjne.

Zgodnie z art. 48 ust. 2 prawa budowlanego z możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej można skorzystać jedynie w sytuacji, gdy określona budowa:

• jest zgodna z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo

• jest zgodna z ustaleniami ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

• nie może naruszać przepisów - w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

PRZYKŁAD

KRATA W OKNIE

Zamontowanie krat w oknie jest samowolą budowlaną. Nawet jeśli na instalację krat zgodę wyraziła spółdzielnia, trzeba zgłosić staroście zamiar rozpoczęcia prac. Zgłoszenie powinno mieć formę pisemną i nastąpić przed rozpoczęciem montażu. Jeśli inwestor nie dokonał zgłoszenia zamiaru instalacji krat, jego działanie było samowolą budowlaną. W takim przypadku organ nadzoru budowlanego nakłada na niego obowiązek wykonania określonych czynności naprawczych, a jeśli nie można zlikwidować uchybień, nakazuje całkowite usunięcie efektu samowolnych robót.

PODSTAWA PRAWNA

• Art. 30 i 51 ustawy Prawo budowlane.

PRZYKŁAD

LEGALIZACJA BEZ PLANU

Legalizacja samowoli budowlanej dopuszczalna jest także w sytuacji, kiedy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji samowolnie postawiony budynek musi być zgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja taka może być wydana, jeśli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy. Teren musi też mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu wystarczać dla tej inwestycji. Nieruchomość nie może być też działką rolną lub leśną, która wymaga zmiany przeznaczenia. Wymogi te nie dotyczą zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

PODSTAWA PRAWNA

• Art. 48 ustawy Prawo budowlane.

Wymagane dokumenty

Warunki określone w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego są jedynie warunkami wstępnymi, a ich spełnienie nie oznacza jeszcze automatycznej legalizacji samowoli. Spełnienie tych warunków jest bowiem jedynie przesłanką wstrzymania prowadzenia robót budowlanych. Po ich spełnieniu inspektor nadzoru budowlanego wydaje także postanowienie, w którym ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń oraz nakłada obowiązek przedstawienia w ściśle wyznaczonym terminie odpowiednich dokumentów.

Pierwszym i bardzo ważnym dokumentem, który musi przedstawić właściciel, chcący zalegalizować samowolę, jest zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takiego planu w gminie nie ma, to właściciel samowoli musi przedstawić ostateczną w dniu wszczęcia postępowania decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedstawienie tych dokumentów konieczne jest do stwierdzenia, że wybudowany obiekt nie narusza przepisów o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym oraz że na terenie, na którym został wzniesiony, przewidziana jest zabudowa, którą on reprezentuje, czyli np. jednorodzinna, przemysłowa.

Kolejnymi dokumentami, które musi przedstawić właściciel chcący zalegalizować samowolę, są cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do egzemplarzy tych trzeba również dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Do tych szczegółowych przepisów zaliczane są przede wszystkim ustawy: o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. nr 19, poz. 115), prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2006 r. nr 129, poz. 902), o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz.U. z 2006 r. nr 122, poz. 851), Prawo wodne (Dz.U. z 2005 r. nr 239, poz. 2019), prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. z 2005 r. nr 228, poz. 1947) oraz o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2003 r. nr 162, poz. 1568). Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, co oznacza, że mają stosowne uprawnienia budowlane.

ORZECZNICTWO

GDY BUDOWA ODBIEGA OD USTALEŃ

Inwestorowi nie można uczynić zarzutu dopuszczenia się samowoli budowlanej, w rozumieniu art. 48 prawa budowlanego, jeżeli w dacie rozpoczęcia robót budowlanych legitymował się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Natomiast realizowanie obiektu budowlanego w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach prawa budowlanego wypełnia dyspozycję przepisów art. 50 i art. 51 prawa budowlanego, których ratio legis polega na wymuszeniu na inwestorze doprowadzenia budowanego obiektu do stanu zgodnego z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz w przepisach prawa. Dopiero w przypadku niewykonania nałożonych w trybie powyższych przepisów obowiązków właściwy organ może w drodze decyzji nakazać inwestorowi zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części (art. 51 ust. 2 prawa budowlanego). Wyrok NSA z 7 czerwca 2001 r., sygn. akt IV SA 952/99

DATA DOKONANIA SAMOWOLI

Ustaleń, czy mamy do czynienia z samowolą budowlaną, dokonuje się na podstawie przepisów z daty jej dokonania, tj. przepisów obowiązujących w okresie budowy. Wyrok NSA z 24 października 2000 r., sygn. akt IV SA 1556/98

WADLIWA DECYZJA

Prace budowlane wykonane na podstawie ostatecznej decyzji, która z jakichkolwiek przyczyn później okazała się wadliwa, nie mogą być uznane za samowolę budowlaną. Wyrok NSA z 31 października 2000 r., sygn. akt IV SA 1814/98

KTO PROWADZI POSTĘPOWANIE

Postępowanie legalizacyjne zawsze prowadzone jest przez powiatowe inspektoraty nadzoru budowlanego. To powiatowi inspektorzy, prowadząc postępowanie, ustalają, czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego i czy wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną.

W postępowaniu legalizacyjnym konieczne będzie również przedstawienie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie oznacza to, że osoba chcąca dokonać legalizacji musi być właścicielem nieruchomości. Może mieć ona bowiem również np. prawo użytkowania wieczystego, prawo dzierżawy nieruchomości.

Jeżeli legalizacja dotyczy obiektów budowlanych, których wykonanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników, takich jak np. obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub których projekty budowlane zawierają nowe, niesprawdzone w krajowej praktyce, rozwiązania techniczne, nieznajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach, to do wniosku o ich legalizację należy dołączyć również specjalistyczną opinię (wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra).

Postępowanie sprawdzające

Jeżeli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym mu terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast wszystkich wymaganych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego lub zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadania dostarczonych przez inwestora dokumentów. Sprawdza on przede wszystkim zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inspektor skontroluje także kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, jak również to, czy projekt budowlany wykonała osoba z wymaganymi uprawnieniami budowlanymi.

W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek naruszeń, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nałoży na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie. Niedotrzymanie wyznaczonego terminu i niepoprawienie naruszeń będzie skutkowało wydaniem przez inwestora decyzji o nakazie rozbiórki samowoli.

Wysokość opłaty

Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Zgodnie bowiem z ustawą Prawo budowlane legalizacja samowoli dopuszczalna jest jedynie po wniesieniu stosownej opłaty legalizacyjnej. Jeśli inwestor nie uiści jej, to również otrzyma nakaz rozbiórki. Nawet wtedy, gdy spełni wszystkie inne wymogi stawiane przez prawo budowlane.

To właśnie konieczność uiszczenia opłaty legalizacyjnej sprawia w praktyce bardzo wiele problemów inwestorom i powoduje, że niezbyt duża liczba obiektów jest legalizowana. Opłaty legalizacyjne są bowiem bardzo wysokie i mogą wynosić nawet 200 tys. zł. Wysokość tej opłaty jest uzależniona od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć, oraz od jego kubatury. Biorąc pod uwagę te parametry, za legalizację np. ogrodzenia działki musimy zapłacić 5 tys. zł., legalizacja garażu lub budynków gospodarczych kosztuje 25 tys. zł, a koszty legalizacji domu jednorodzinnego wynoszą aż 50 tys. zł. Najwięcej za legalizację będą musieli zapłacić jednak inwestorzy lub właściciele dużych domów wielorodzinnych, hoteli lub obiektów przemysłowych, gdyż w tym przypadku opłata legalizacyjna wynosi aż 200 tys. zł.

Przy obliczaniu wysokości opłaty legalizacyjnej nie ma znaczenia, czy inwestor wybudował np. cały dom bez pozwolenia, czy też dokonał tylko jego rozbudowy. W obu przypadkach wysokość opłaty legalizacyjnej będzie taka sama i będzie wynosiła 50 tys. zł, ponieważ przy jej obliczaniu będziemy brali pod uwagę powierzchnię całego domu, a nie tylko powierzchnię dobudowaną do domu.

Wymierzoną karę, czyli de facto opłatę legalizacyjną, wnosi się w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia w przedmiocie jej ustalenia w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu.

Wydanie decyzji

Jeżeli w trakcie postępowania legalizacyjnego zostanie ustalone, że legalizowany obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor złożył odpowiednie dokumenty oraz uiścił opłatę legalizacyjną - powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę. W tym celu powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została już zakończona.

WAŻNE: NIEDOPUSZCZALNA ROZBIÓRKA

Nakazanie rozbiórki obiektu jest niedopuszczalne, jeżeli budowa spełnia dwa następujące warunki:

• jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku obowiązującego planu budowa musi być zgodna z ustaleniami ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

• nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

PODSTAWA PRAWNA

• Art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

ORZECZNICTWO

ROZBIÓRKA TO OSTATECZNOŚĆ

Przepis art. 48 prawa budowlanego jest normą prawną o charakterze represyjnym. Z tych też względów zastosowanie tego przepisu jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy wszystkie wymogi, w tymże przepisie wskazane, zaistnieją kumulatywnie. Wobec daleko idących skutków dla podmiotów postępowania administracyjnego, każdy element normy prawnej z art. 48 musi być zdefiniowany w sposób wynikający wprost z ustawy i nie jest dopuszczalna rozszerzająca interpretacja terminów w tymże przepisie użytych.

Wyrok NSA z 18 marca 1999 r., sygn. akt IV SA 482/97.

ZANIEDBANIE URZĘDNIKÓW

W wypadku gdyby wobec zaniedbania przez organ administracji spoczywających na nim obowiązków, na przykład niepowiadomienia inwestora o złożonym przez inną stronę odwołaniu oraz przyjęcia bez zastrzeżeń zawiadomienia o przystąpieniu do robót budowlanych, doręczonego organowi po upływie terminu do wniesienia przez inwestora odwołania doszło do zrealizowania obiektu, nie powinno się stosować przepisu art. 48 ustawy Prawo budowlane, lecz art. 59 dotyczący pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Nie można bowiem w takiej sytuacji uznać, że działanie inwestora rzeczywiście stanowi samowolę budowlaną, lecz w istocie jest wynikiem zaniedbania obowiązków przez organ administracji. Wyrok NSA z 26 lutego 1999 r., sygn. akt IV SA 397/97

JAK SIĘ WYLICZA WYSOKOŚĆ OPŁATY LEGALIZACYJNEJ

Wysokość opłaty legalizacyjnej wylicza się według następującego wzoru:

Stawka opłaty (s) x współczynnik kategorii obiektu (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) = wysokość opłaty legalizacyjnej.

Podstawowa stawka opłaty legalizacyjnej, określona w art. 59f Prawa budowlanego wynosi 500 zł. Stawka opłaty legalizacyjnej w przypadku samowoli budowlanej podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

PRZYKŁAD

OBLICZENIE OPŁAT

1. Obliczanie opłaty dla domu jednorodzinnego

Obliczając opłatę legalizacyjną dla domu jednorodzinnego ustalamy, że współczynnik (k) dla tej kategorii obiektów wynosi 2, a współczynnik wielkości obiektu (w) wynosi 1. Po przemnożeniu tych liczb osiągniemy następujący wynik:

50 (podwyższenie stawki opłaty) x 500 (podstawowa stawka opłaty) x 2 (współczynnik k) x 1 (współczynnik w) = 50 tys. zł.

2. Obliczanie opłaty dla domu letniskowego

Opłata legalizacyjna dla domu letniskowego i garażu wyniesie 25 tys. zł. W tym przypadku współczynnik kategorii obiektu (k) wynosi 1, wielkości obiektu (w) 1. Mnożąc te wielkości przez 500 (podstawową stawkę opłaty) i 50 (podwyższoną opłatę) otrzymujemy opłatę legalizacyjną w wysokości 25 tys. zł.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, wydając decyzję legalizacyjną, powinien zobowiązać w niej inwestora do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Przed uzyskaniem takiego pozwolenia inwestor będzie musiał poddać się obowiązkowej kontroli budynku już po zakończeniu wszystkich prac. Dopiero po dokładnym sprawdzeniu budynku i otrzymaniu zgody nadzoru budowlanego dopuszczalne jest korzystanie z budynku. Jeżeli inwestor przystąpi do jego użytkowania przed otrzymaniem pozwolenia, może być ukarany karą z tytułu nielegalnego użytkowania w wysokości 10 tys. zł.

Zwrot opłaty i rozbiórka obiektu

Jeśli z jakichś powodów, np. wniesienia odwołania przez jedną ze stron postępowania, już po wniesieniu opłaty legalizacyjnej, decyzje o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót zostaną uchylone, to nadzór budowlany ma obowiązek wydania nakazu rozbiórki. W takich przypadkach nadzór ma również obowiązek zwrócenia opłaty legalizacyjnej. Na zwrot opłaty urząd ma 30 dni, licząc od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki.

Jeżeli inwestor lub właściciel samowolnie wzniesionego obiektu otrzyma decyzję nakazującą rozbiórkę budynku lub jego części i nie będzie chciał się jej podporządkować, to nadzór budowlany może zlecić dokonanie tej rozbiórki innemu podmiotowi, np. zewnętrznej firmie budowlanej. W takim przypadku inwestor lub właściciel zostanie obciążony poniesionymi przez zewnętrzną firmę kosztami. Na poczet tych kosztów nadzór budowlany może zaliczyć pobraną wcześniej opłatę legalizacyjną.

Legalizacja zgłoszonych obiektów

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane legalizacja samowoli budowlanych możliwa jest nie tylko w odniesieniu do budynków, których budowa wymaga pozwolenia na budowę, ale również budynków, które mogą być wzniesione jedynie po dokonaniu zgłoszenia. Dokonując legalizacji takiej samowoli inwestor lub jej właściciel również musi udowodnić, że jest ona zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. Taka inwestycja nie może również naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Konieczne będzie ponadto przedłożenie m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy, projektu zagospodarowania działki lub terenu. Konieczne będzie również uiszczenie opłaty legalizacyjnej.

Zmiana użytkowania budynku

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub inne osoby korzystające z budynku obowiązek jego użytkowania zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która zmienia warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń - jest samowolną zmianą sposobu użytkowania. W przypadku, gdy nastąpi takie naruszenie prawa w procesie budowlanym, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części oraz nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie odpowiednich dokumentów. Inspektor nadzoru zobowiąże między innymi do dostarczenia opisu i rysunku określającego usytuowanie obiektu budowlanego, zwięzłego opisu technicznego określającego rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego, zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy oraz w miarę potrzeb pozwolenia, uzgodnienia lub opinii wymaganego w odrębnych przepisach. Inspektor wyznaczy jednocześnie termin na dostarczenie tych dokumentów oraz ustali wysokość opłaty legalizacyjnej. Stawka opłaty legalizacyjnej w tym przypadku podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu, np. dla domu jednorodzinnego wynosi 5 tys. zł. Na postanowienie w tej sprawie stronie przysługuje zażalenie.

Bezpłatna legalizacja samowoli

Zgodnie z ustawą z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665) dopuszczalna jest legalizacja samowoli budowlanych bez ponoszenia opłat legalizacyjnych. Konieczność wprowadzenia tych przepisów wynikała z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2006 r. (sygn. akt P27/05).

18 października 2006 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że osoby, które wzniosły w warunkach samowoli obiekt budowlany przed 10 lipca 1998 r., mogą po spełnieniu odpowiednich warunków dokonać jego legalizacji bez wnoszenia opłaty legalizacyjnej. Trybunał wskazał, że wybiórcze traktowanie obywateli zależne od przeprowadzenia czynności proceduralnych z urzędu oraz działanie prawa wstecz prowadzą do różnego traktowania podmiotów znajdujących się w tej samej sytuacji prawnej i jest to sprzeczne z zasadą demokratycznego państwa prawa. Po tym orzeczeniu ustawodawca wprowadził poprawkę do wcześniej wprowadzonej zmiany ustawy Prawo budowlane z lipca 2003 r.

Zgodnie z nowelizacją bezpłatna legalizacja samowoli budowlanych jest dopuszczalna jedynie do końca tego roku. Oznacza to, że już od 2008 roku, nawet jeżeli będą spełniali wszystkie wymagania określone przez nowelizację, to będą musieli ponieść koszty legalizacji. Będą musieli zatem przede wszystkim wnieść opłatę legalizacyjną.

Darmowa legalizacja samowoli budowlanych obejmuje wszystkie budynki, które zostały wzniesione pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. W tym okresie musi nastąpić zakończenie budowy. Do darmowej legalizacji konieczne jest również, aby przed 11 lipca 2003 r. nie było wszczęte przez organ nadzoru budowlanego żadne postępowanie administracyjne w sprawie wybudowanego nielegalnie budynku. Jeżeli zatem nadzór budowlany wiedział już wcześniej, że samowola została popełniona i wydał np. decyzję o konieczności przywrócenia budynku do stanu zgodnego z prawem lub decyzję o konieczności rozbiórki budynku, to nie będzie można wystąpić o darmową legalizację, nawet jeżeli budynek został wzniesiony pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r.

LEGALIZACJA BEZ OPŁAT

Jakie budynki mogą zostać zalegalizowane bez ponoszenia opłat legalizacyjnych:

1. Budynki, których budowa zakończyła się pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r.

2. Budynki, co do których przed dniem 11 lipca 2003 r. nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne przez właściwy organ nadzoru budowlanego

DOKUMENTY WYMAGANE DO BEZPŁATNEJ LEGALIZACJI

1. Inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego, sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane

2. Ekspertyza techniczna, potwierdzająca przydatność obiektu do użytkowania

3. Oświadczenia - o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej

4 KROKI BEZPŁATNA LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ

1 Wniosek Musi być złożony wniosek o pozwolenie na użytkowanie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego do 31 grudnia 2007 r.

2 Inwentaryzacja i ekspertyzy Wniosek powinien zawierać inwentaryzację powykonawczą budynku, ekspertyzę potwierdzającą, że obiekt spełnia wymagane przez prawo warunki techniczne i nadaje się do użytkowania oraz oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej.

3 Sprawdzenie dokumentów Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy przedstawione dokumenty są zgodne z rzeczywistością.

4 Dopuszczenie do użytkowania Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o dopuszczeniu obiektu do użytkowania.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wzór wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Darmowa legalizacja samowoli dopuszczalna będzie także jedynie w stosunku do budynków, które podlegają przepisom ustawy Prawo budowlane. Obejmie ona zatem np. domy jednorodzinne, garaże, budynki gospodarcze oraz altany wznoszone przy domach po zgłoszeniu lub po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Legalizacji tej nie będą natomiast podlegały np. altany i obiekty gospodarcze wybudowane na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych, jeżeli ich powierzchnia nie przekracza 25 mkw. w miastach i 35 mkw. poza miastem oraz wysokość nie przekracza 5 metrów, gdyż budowa tych obiektów nie podlega przepisom ustawy Prawo budowlane.

Wymagane dokumenty

Do darmowej legalizacji konieczne jest przedstawienie inwentaryzacji powykonawczej obiektu, która musi być sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Właściciel budynku musi ponadto dołączyć do wniosku o legalizację ekspertyzę potwierdzającą, że legalizowany obiekt spełnia wymagane przez prawo warunki techniczne i nadaje się do użytkowania. Ustawa wymaga również, by inwestor dołączył do wniosku oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej. Są to jedyne dokumenty, jakie mogą być wymagane od osoby składającej wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Oznacza to, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który prowadzi całe postępowanie, nie może żądać dostarczenia mu innych dokumentów, np. potwierdzających, że budynek faktycznie powstał pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. Przeprowadzenie postępowania dowodowego w tej sprawie należy bowiem do organu, który kwestionuje czas powstania budynku i to on musi wykazać, że jest on inny niż wskazuje właściciel.

Kto może złożyć wniosek

Wniosek o darmową legalizację może być złożony przez właściciela budynku, który ukończył budowę obiektu pomiędzy 1995 rokiem a 11 lipca 1998 r. Dodatkowo o darmową legalizację mogą wystąpić jedynie osoby, które nigdy nie występowały o pozwolenie na użytkowanie obiektu ani nie próbowały w inny sposób zalegalizować budowli. Jeżeli zatem właściciel domu występował już w przeszłości do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zalegalizowanie jego domu i otrzymał decyzję odmowną, nie może ubiegać się o zalegalizowanie swojego domu bez opłaty legalizacyjnej.

Zalegalizowanie samowoli bez konieczności ponoszenia opłaty legalizacyjnej nie odbywa się w normalnej procedurze legalizacyjnej uregulowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z nowelizacją właściciele samowoli budowlanych wybudowanych pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. mają obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie swojego obiektu. Z tego też względu swoje wnioski powinni oni składać do powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego, gdyż zgodnie z ustawą prawo budowlane to właśnie oni są organem właściwym do dopuszczania obiektów do użytkowania. Należy pamiętać także o tym, że wybór powiatowego inspektora nadzoru budowlanego powinien odbywać się zgodnie z jego właściwością ze względu na miejsce położenia nieruchomości, na której znajduje się budynek.

Dopuszczenie do użytkowania

Przedstawienie wymaganych dokumentów oraz spełnienie warunków co do czasu wybudowania budynku nie wystarczą do jego bezpłatnego zalegalizowania. Powiatowy inspektor przed wydaniem decyzji musi dokonać kontroli dokumentacji i budynku. Sprawdzi on przedłożone dokumenty, łącznie z inwentaryzacją powykonawczą, pod kątem ich zgodności ze stanem faktycznym. Jeżeli inspektor stwierdzi, że dokumenty są prawidłowe, a wzniesiony budynek nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie go do stanu zgodnego z prawem oraz nie narusza ustaleń miejscowego planu obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania, to wydaje decyzję w sprawie dopuszczenia go do użytkowania. Jeżeli jednak podczas kontroli okaże się, że wzniesiony obiekt narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy prawa budowlanego i naruszeń tych nie da się usunąć, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zarządzi rozbiórkę budynku lub jego części. Koszty przeprowadzenia rozbiórki budynku spoczywają na jego właścicielu.

Odwołanie od decyzji

Postępowanie w sprawie darmowej legalizacji, czyli w sprawie dopuszczenia budynku do użytkowania, jest typowym postępowaniem administracyjnym. Podobnie typowym postępowaniem administracyjnym jest też decyzja legalizacji samowoli. Decyzje wydane w toku tych postępowań są decyzjami administracyjnymi kończącymi postępowanie w sprawie. Z tego względu przysługuje na nie odwołanie do organu wyższej instancji. Organem wyższego stopnia w stosunku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jest wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego i to właśnie do niego należy złożyć odwołanie.

Jeżeli wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego nie uchyli decyzji organu I instancji i utrzyma ją w mocy, to niezadowolona strona postępowania może złożyć na nią skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Odwołanie do sądu wnosi się za pośrednictwem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który wydał decyzję w pierwszej instancji. Termin na złożenie odwołania wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielowi budynku.

Od wydanego przez wojewódzki sąd administracyjny wyroku lub postanowienia kończącego postępowanie w sprawie przysługuje właścicielowi samowoli skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skargę kasacyjną można jednak wnieść wyłącznie w przypadku naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie albo w przypadku naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga kasacyjna powinna być sporządzona przez adwokata lub radcę prawnego. Termin na wniesienie skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia stronie wyroku sądu I instancji wraz z uzasadnieniem. Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego jest ostateczne.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).

• Ustawa z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665).