Jakie skutki ma umowa przedwstępna

W obrocie cywilnoprawnym zdarza się, że z różnych przyczyn nie może dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo faktu, że istnieje mniej lub bardziej stanowczy zamiar jej zawarcia oraz wyobrażenie stron o treści przyszłej umowy. W takiej sytuacji jedna lub obie strony mogą zobowiązać się do zawarcia w przyszłości oznaczonego definitywnego kontraktu. Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna; pactum de contrahendo) powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W każdym wypadku są one inne - np. przy sprzedaży mieszkania będzie to cena i obowiązek wydania rzeczy, przy umowie o dzieło - wynagrodzenie i zobowiązanie do wykonania oznaczonego dzieła, przy umowie o roboty budowlane - oddanie obiektu, dokonanie czynności związanych z przygotowaniem robót (w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu), odebranie obiektu i zapłata.

Istotne postanowienia

Umowa przedwstępna pozbawiona istotnych postanowień (np. zawierająca tylko termin i kilka ogólnych informacji) umowy przyrzeczonej byłaby z mocy prawa nieważna. Jak bowiem stanowi art. 58 par. 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek). Jest to nieważność z mocy prawa, która powoduje, że umowa jest traktowana tak jakby nigdy nie była zawarta.

Umowa przedwstępna nie musi określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wymóg taki obowiązywał do 25 września 2003 r., kiedy weszła w życie nowelizacja kodeksu cywilnego z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.U. nr 49, poz. 408). I chociaż nie ma już takiego obowiązku, w praktyce termin jest nadal zastrzegany. Tak po prostu jest bezpieczniej. Ponadto zastrzeżenie terminu ma wpływ na bieg przedawnienia i pozwala na szybkie ustalenie daty nie tylko wymagalności roszczenia, ale również odsetek czy innych akcesoryjnych klauzul umownych. Jest też miarodajne dla oceny opóźnienia kontrahenta czy też jego zwłoki (zawinionego opóźnienia), co pozwala na konstruowanie roszczeń w ewentualnych procesach sądowych.

Termin, o którym mowa, jest terminem spełnienia świadczenia. Jego wyznaczenie ma ten skutek, że dopiero wtedy następuje określenie chwili wymagalności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. W razie braku wyraźnych w tym zakresie oświadczeń stron wejdzie w zastosowanie reguła interpretacyjna, że jest on zastrzeżony na korzyść dłużnika (art. 457 k.c.). Oznacza to, że wierzyciel (uprawniony z umowy przedwstępnej) nie może żądać zawarcia umowy przed upływem terminu, ale nie może się uchylić od przyjęcia tego świadczenia, gdyby dłużnik chciał zawrzeć umowę przyrzeczoną wcześniej. Natomiast w przypadku umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej będzie to oznaczać, że termin został zastrzeżony na korzyść obu stron i żadna z nich nie może przed upływem terminu żądać od drugiej strony zawarcia umowy definitywnej. Jak wskazał SN w wyroku z 19 grudnia 2005 r. (sygn. akt III CK 344/05, niepublikowany): określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeciwnie, upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy, a konsekwencją tej wymagalności staje się rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia, a także wynikającego z art. 390 par. 2 k.c. roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

ZAKRES UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Umowa przedwstępna może dotyczyć całego spektrum zobowiązań - począwszy od umów skodyfikowanych, a na nienazwanych (np. factoring) kończąc. Jest też możliwa umowa przedwstępna w stosunkach pracy, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy o pracę. W wątpliwość bywa jednak poddawany sens takiego zobowiązania, jako że rozpowszechnioną wstępną formą zatrudnienia jest umowa na okres próbny, a nie ma też żadnych przeszkód, by zawrzeć umowę o pracę z odroczonym terminem rozpoczęcia jej obowiązywania.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez odpowiedniość terminu należy rozumieć uwzględnienie przy jego wyznaczaniu całokształtu okoliczności, które przesądziły o odroczeniu w czasie zawarcia kontraktu głównego i związaniu się najpierw umową przedwstępną. Jeżeli zatem zawarcie umowy zależy w danym przypadku tylko od woli stron, termin powinien być dostosowany do możliwości zorganizowania ich spotkania, zamówienia wizyty u notariusza itp. Jeżeli natomiast na przeszkodzie zawarciu umowy przyrzeczonej stoją okoliczności natury formalnej, np. konieczność uzyskania dodatkowych zezwoleń czy innych aktów, wówczas termin powinien być odpowiednio dłuższy.

Nie ma znaczenia, w jakim czasie po zawarciu umowy przedwstępnej termin zostanie wyznaczony (teoretycznie może to nastąpić niemal równocześnie). Istotne jest bowiem to, czy termin będzie dostosowany do potrzeb konkretnego przypadku. Jeżeli uprawniony skieruje do zobowiązanego ofertę i wyznaczy termin rażąco krótki, nie będzie można przyjąć, że zobowiązany uchyla się od zawarcia umowy, jeśli w ciągu tego terminu nie spełni zobowiązania. Jeżeli obie strony są uprawnione do takiego żądania i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeśli transakcja dotyczy nieruchomości, umowa przedwstępna może być ujawniona w księdze wieczystej. W sądzie wieczystoksięgowym zgłasza się roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności nieruchomości, wieczystego użytkowania albo o przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego (służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu itp.). Roszczenia przyszłe mogą być wpisane do księgi, jeśli zostaną odpowiednio opisane w celu zindywidualizowania. Wówczas nie zachodzi obawa, że prawo wpisane będzie miało nieokreśloną treść. Konieczne będzie wskazanie umowy przedwstępnej oraz istotnych postanowień umowy, z której to roszczenie będzie wynikać bezpośrednio, a która ma zostać zawarta (np. sprzedaży). Trzeba podkreślić, że roszczenie, którego skuteczność jest uzależniona od ziszczenia się warunku lub nadejścia terminu, nie jest roszczeniem przyszłym. Dzięki ujawnieniu roszczenie staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, a ten nie może zasłaniać się nieznajomością treści wpisów w księdze.

PRZYKŁAD

UMOWA BEZ ZADATKU

Spółka z o.o. zawarła z osobą fizyczną pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości przemysłowej o pow. 1,45 ha. Strony nie ustaliły zadatku i sprzedający odmówił wykonania umowy przyrzeczonej. Spółka z o.o. nie ma prawnego instrumentu pozwalającego na wyegzekwowanie sprzedaży nieruchomości. Spółka może jednak wystąpić do sądu z powództwem odszkodowawczym, żądając naprawienia szkody (jeśli tak nastąpiła), np. utraconego potencjalnego zysku. Spółka nie może natomiast dochodzić korzyści, które odpowiadałyby uzyskanym korzyściom w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.

WAŻNE

DZIEDZICZENIE PRAW

Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej podlegają dziedziczeniu.

Forma i skutki umowy

Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności żadnej szczególnej formy (jedynym wymogiem jest, iż powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak jej skutki prawne. Umowa przedwstępna zawarta przed ostateczną decyzją o zakupie np. nieruchomości to rozważny krok, choć trzeba zdawać sobie sprawę z jego konsekwencji. Prawo przewiduje bowiem dwa podstawowe modele takiej umowy, które różnią się właśnie swymi skutkami. Umowa przedwstępna jest bowiem w polskim prawie ujęta elastycznie - nadaje się zarówno do wstępnego określenia stanowisk stron, które mogą się później zmienić w trakcie rokowań, jak i do definitywnego określenia ich pozycji prawnej, połączonego bez mała z gwarancją zawarcia umowy przyrzeczonej. Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej są uzależnione od formy umowy przedwstępnej. Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy końcowej. Strony mogą jednak odmiennie określić zakres odszkodowania. Jest to słabszy skutek umowy, który polega na możności odzyskania części kosztów poniesionych w trakcie zabiegów o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność dłużnika ogranicza się przy tym do ujemnego interesu umownego, czyli właśnie do wyrównania szkody poniesionej w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy. Pewnym minusem wskazanego rozwiązania jest fakt, iż można natrafić na poważne komplikacje dowodowe. Nie wystarcza tu bowiem uprawdopodobnienie - trzeba dysponować pewnymi dowodami (np. dokumentami; ewentualnie zeznaniami świadków i stron). Z drugiej strony sporo łatwiej można uniknąć prawnych konsekwencji takiego kontraktu, zwłaszcza jeśli nie był on gwarantowany zadatkiem. Jak wskazał SN w wyroku z 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt II CSK 274/06, niepublikowany): wyrównaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by osiągnął, gdyby umowa nie doszła do skutku. Chodzi jedynie o odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, na które składają się koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem, wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.

Przepisy zupełnie inaczej traktują sytuację, w której umowa przedwstępna spełnia przewidziane dla umowy definitywnej wymagania. Zgodnie z kodeksem cywilnym - gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (zwłaszcza co do formy), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej, który pozwala na wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W zasadzie skutek ten bierze swój początek w zachowaniu formy, którą przepisy zastrzegły dla skuteczności kontraktu definitywnego. Jeśli zatem umowa przedwstępna zobowiązująca do wydzierżawienia przedsiębiorstwa rozumianego jako pewien konglomerat składników materialnych i niematerialnych (art. 55¹ k.c.) została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 75¹ par. 1 k.c.), to jest możliwe sądowe wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma naturalnie możliwości wymuszenia podpisu, jednak wyrok sądu zastępuje wolę osoby, która uchyla się od wykonania poczynionych postanowień.

Proces o zawarcie umowy

Z samej swej istoty umowa przedwstępna ma doprowadzić do zawarcia w przyszłości kontraktu definitywnego, a zatem podstawowym roszczeniem dochodzonym w sądzie będzie żądanie zawarcia tej umowy. W praktyce zdarza się, że kontrahent z rozmaitych przyczyn zmienia zdanie i uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez uchylanie się od zawarcia umowy, będące przesłanką dochodzenia m.in. roszczenia o jej zawarcie, należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej, powinno więc być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem (wyrok SN z 19 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 344/05, niepublikowany).

W celu wymuszenia zawarcia umowy przedwstępnej o silniejszym skutku należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo w trybie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Przepis proceduralny jest z kolei dopełnieniem art. 64 k.c. i wskazuje, że jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w art. 1047 par. 1 k.p.c. powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności.

Należy tu zwrócić uwagę na uchwałę z 7 stycznia 1967 r. (sygn. akt III CZP 32/66, OSNC z 1968 r. nr 12, poz. 199), w której SN stwierdził, że: prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 par. 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę.

Jeśli zatem sąd wydaje wyrok uwzględniający żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to takie orzeczenie samo w sobie zawiera już definitywną umowę i nie potrzeba przedsiębrać w tym celu żadnych dodatkowych kroków. W szczególności nie ma konieczności zawierania umowy w formie aktu notarialnego. Wyrok sądu odgrywa w tym zakresie niejako podwójną rolę. Z jednej strony, jest tytułem egzekucyjnym i może stanowić podstawę egzekucji (po nadaniu klauzuli wykonalności) np. co do kosztów zastępstwa procesowego, a z drugiej strony, zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony, stanowiące niezbędny element umowy przyrzeczonej. Takie rozwiązanie ma same plusy - oszczędza dodatkowych kosztów i wzmacnia ochronną funkcję umowy przedwstępnej.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Rodzaje umowy przedwstępnej

UMOWA PRZED NOTARIUSZEM

Przy sprzedaży nieruchomości warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, ze względu na silniejsze skutki takiej umowy. W takiej sytuacji trzeba opłacić taksę notarialną. W sporadycznych wypadkach może być to nawet cała taksa wymagana przy umowie końcowej. Nie warto jednak godzić się na takie rozwiązanie - bardziej odpowiada prawu pobranie przy umowie przedwstępnej 50-proc. taksy pod warunkiem zawarcia w tej kancelarii umowy definitywnej.

ZAŁĄCZNIKI DO POZWU

Do pozwu należy dołączyć oryginał lub poświadczony notarialnie (z wyjątkiem oczywiście aktu notarialnego) odpis umowy przedwstępnej. Jeśli powód dołączy kserokopię, to taki dokument będzie oceniany przez sąd w trybie art. 233 k.p.c. jako twierdzenie strony o zaistnieniu okoliczności faktycznej.

Roszczenie odszkodowawcze

Zazwyczaj przy umowach przedwstępnych o słabszym skutku dojdzie do procesów odszkodowawczych. Nie odbiegają one w zasadniczy sposób od ogólnych zasad, a zatem podstawową kwestią jest spełnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej ex contractu - zawinionego niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, szkody i adekwatnego związku przyczynowego między szkodą a naruszeniem umowy. Podniesienie tego roszczenia nie jest uzależnione od odstąpienia od umowy przedwstępnej ani od tego, by zawarcie umowy utraciło dla wierzyciela znaczenie. Roszczenie odszkodowawcze pod kątem procesowym nie jest niczym innym, jak powództwem o zapłatę, a zatem pozostaną aktualne uwagi dotyczące powództwa o zwrot zadatku.

Jeśli dojdzie do sytuacji, w której strona nie chce dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a zadowala się odszkodowaniem - nie ma żadnych przeszkód, by z takim właśnie roszczeniem wystąpić. Co więcej, jak wskazał SN w wyroku z 9 maja 2001 r. (sygn. akt II CKN 440/00, OSNC z 2001 r. nr 12, poz. 185): zrzeczenie się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej nie pozbawia możliwości dochodzenia przez stronę uprawnioną roszczenia odszkodowawczego (art. 390 par. 3 k.c.). Wierzyciel ma zatem swobodny wybór między roszczeniem o zawarcie umowy a roszczeniem odszkodowawczym i dopiero realizacja jednego z nich powoduje definitywne wygaśnięcie obydwu.

Proces o zadatek

W większości umów przedwstępnych określany jest zadatek (art. 394 k.c.). Na tym tle dochodzi więc do częstych sporów spowodowanych bądź to żądaniem zwrotu podwójnego zadatku, bądź też komplikacjami z określeniem konkretnego zastrzeżenia umownego jako zadatku, bądź wreszcie z zaliczeniem zadatku na poczet ceny sprzedaży. Zadatek to nic innego, jak pewna suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy jako zabezpieczenie jej wykonania. Podobnie można zdefiniować również zaliczkę, która jest analogicznym instrumentem. Różnica tkwi jednak w skutkach dokonania konkretnego zastrzeżenia. Zaliczka to po prostu pewien znak zawarcia umowy, przy czym strony mogą ją co do zasady (w granicach zakreślonych prawem i zasadami współżycia społecznego) dowolnie wypełnić treściowo. Zazwyczaj jest tak, że w przypadku niewykonania umowy strony po prostu zwracają sobie pieniądze albo strona pokrzywdzona zatrzymuje zaliczkę tytułem poniesionych kosztów. Wszystko zależy od ustaleń w konkretnej sprawie. Prawo zresztą nie pomaga w dokonaniu ścisłego rozróżnienia - zgodnie z art. 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Jak widzimy można bronić poglądu, że zaliczka to w istocie zmodyfikowany zadatek. Nie chodzi tu jednak o terminologię, a o praktyczne skutki konkretnego zastrzeżenia, czyli o pieniądze. Nieco upraszczając problem - jeśli w umowie przedwstępnej użyto słowa zadatek, to można przyjąć, że mamy do czynienia z obowiązkiem podwojenia go bądź z możliwością zatrzymania, jeśli umowa końcowa nie dojdzie do skutku.

W razie rozwiązania umowy przedwstępnej zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Zasadnicza różnica między zaliczką a zadatkiem polega na obowiązku podwójnej zapłaty. Zadatek jest zatem swoistą sankcją za nierzetelne zachowanie kontrahenta. Jak wskazał SN w wyroku z 18 maja 2000 r. (sygn. akt III CKN 245/00, niepublikowany): zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem. Skoro zatem w umowie przedwstępnej strona umowy przyjmując zadatek zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie określonego terminu, a w tym czasie nie podjęła żadnych kroków w celu umożliwienia jej zawarcia, to trafny jest wniosek, iż ta zupełna bierność stanowi o zawinieniu, które uzasadnia żądanie drugiej strony zapłaty podwójnego zadatku (art. 394 par. 1 k.c.). Z kolei ich wspólną cechą jest możliwość dochodzenia odszkodowania.

WAŻNE

ZALICZKA CZY ZADATEK

Wybór między zadatkiem a zaliczką jest uzależniony od konkretnego przypadku. Jeśli kontrahentom zależy na gwarancji zawarcia umowy, należy polecić zadatek, który jest bezpieczniejszy. Jeśli zaś strony chcą pozostawić sobie możliwość bezbolesnego rozwiązania umowy na wypadek niekorzystnego obrotu sprawy, powinny poprzestać na zaliczce

Jeśli chodzi o proceduralne aspekty dochodzenia roszczeń, to podstawową sprawą jest prawidłowe sporządzenie pozwu. Warto zwrócić uwagę na jego elementy formalne, których brak spowodować może zwrot pozwu. Po pierwsze należy prawidłowo oznaczyć strony (wraz z adresami). Po drugie należy wpisać prawidłowo wartość przedmiotu sporu zaokrąglając ją w górę do pełnego złotego (art. 126¹ par. 3 k.p.c.). Trzeba też skierować pozew do właściwego rzeczowo i miejscowo sądu, a także uiścić opłatę sądową, również zaokrąglając ją w górę do pełnych złotych (art. 21 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Wysokość opłaty jest uzależniona od wartości przedmiotu sporu i wynosi w zasadzie 5 proc. tej wartości w granicach od 30 do 100 tys. zł. Kwotę do 1,5 tys. zł można uiścić naklejając znaki opłaty sądowej, a powyżej tej kwoty można płacić tylko w kasie bądź przelewem na rachunek sądu. Płacąc przelewem należy dołączyć do pozwu dowód wniesienia opłaty. Należy też pamiętać (zwłaszcza w procesach o zapłatę) o zwiększonych wymogach formalnych dotyczących postępowań odrębnych. Tylko tytułem przykładu można wskazać, że w postępowaniu uproszczonym (roszczenia z umów do 10 tys. zł) istnieje obowiązek korzystania z urzędowych formularzy, a w postępowaniu gospodarczym należy od razu w pozwie podać wszystkie twierdzenia oraz dowody na ich poparcie pod rygorem utraty prawa powoływania ich w toku postępowania, chyba że powód wykaże, iż ich powołanie w pozwie nie było możliwe albo że potrzeba powołania wynikła później (art. 479¹² par. 1 k.p.c.). Jeśli powód dysponuje pisemnym oświadczeniem dłużnika o uznaniu długu, jest możliwe wystąpienie z pozwem w postępowaniu nakazowym, co spowoduje przyspieszone rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.

Przedawnienie i jego wykorzystanie

Omawiając dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej należy też omówić przedawnienie roszczeń, które z racji krótkiego terminu jest jednym z częściej podnoszonych zarzutów. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1 września 2007 r., to roszczenia można skutecznie realizować do 1 września 2008 r. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Jak wskazał SN w wyroku z 26 sierpnia 2004 r. (sygn. akt I CK 106/04, M.Prawn. z 2004 r. nr 18, poz. 822): strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej nie może powoływać się na przedawnienie roszczenia z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli podejmowała w trakcie biegu terminu przedawnienia działania dotyczące danej sprawy, takie jak np. wyznaczenie terminu uzgodnienia warunków aktu notarialnego.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Wzór pozwu o zwrot podwójnego zadatku w postępowaniu gospodarczym

PRZYKŁAD

PRZEDAWNIENIE

Wspólnicy spółki cywilnej Antoni B. i Marek F. podpisali z Janem S. 3 sierpnia 2006 r. umowę przedwstępną sprzedaży samochodu osobowego. Została ona zawarta w formie pisemnej i zawierała wszystkie niezbędne elementy umowy przyrzeczonej. W umówionym terminie (1 września 2006 r.) Jan S. odmówił podpisania końcowej umowy, co poskutkowało sprawą w sądzie. Sąd I instancji wydał wyrok oddalający powództwo (24 września 2006 r.), a następnie Antoni B. wniósł od tego orzeczenia apelację. Ponieważ sąd okręgowy utrzymał zaskarżony wyrok w mocy - termin przedawnienia roszczenia o odszkodowanie będzie biegł dopiero od dnia wydania tego wyroku (np. 16 grudnia 2006 r. - 16 grudnia 2007 r.). Dopiero po tej dacie sprzedający będzie mógł ostatecznie uniknąć konsekwencji prawnych swego zachowania.

Skutek przedawnienia jest taki, że choć roszczenie z umowy przedwstępnej dalej istnieje i po spełnieniu nie można żądać jego zwrotu, to jednak nie jest możliwe skuteczne dochodzenie go w sądzie. Przy umowie przedwstępnej dochodzi jednak do komplikacji związanych z roszczeniami dodatkowymi (zadatek, odsetki itp.). Nie do końca wiadomo bowiem, jak traktować odmienne niż w art. 390 par. 3 k.c. terminy przedawnienia (np. 3-letni lub 10-letni termin przedawnienia z art. 118 k.c.). Dodatkowym problemem jest wyróżnienie w doktrynie i orzecznictwie instytucji częściowego spełnienia świadczenia, do którego stosunkowo często dochodzi w praktyce, jednak nie można przyjąć, by byłby to zadatek w kodeksowym rozumieniu. Zdarza się bowiem tak, że przed ustalonym w umowie przedwstępnej terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży najczęściej już przy zawarciu umowy przedwstępnej - strona, która ma kupić rzecz lub prawo płaci drugiej stronie, zgodnie z dokonanym z nią uzgodnieniem, określoną kwotę. Nieraz bywa ona dość wysoka, zbliża się do kwoty ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży (por. wyrok SN z 25 marca 2004 r. sygn. akt II CK 116/03, niepublikowany) lub jest nawet jej równa. W wielu takich przypadkach prawidłowa wykładnia porozumienia stron prowadzi do uznania tej kwoty, nawet jeżeli strony określiły ją mianem zadatku (por. wyrok SN z 30 stycznia 2004 r. sygn. akt I CK 129/03, niepublikowany), za zaliczkę na poczet ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży lub za uiszczoną z góry całą cenę z przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie jest to przy tym zadatek, a tylko częściowe spełnienie świadczenia, co mogłoby sugerować odmienne terminy przedawnienia. Rozstrzygnięcia problemu próżno doszukiwać się w przepisach, stąd konieczne jest sięgnięcie do bogatej w tym zakresie judykatury. Jak wskazał SN w uchwale z 8 marca 2007 r. (sygn. akt III CZP 3/07, niepublikowana): roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 par. 3 k.c. W wypadku zapłaty na poczet ceny następuje spełnienie częściowe lub całkowite świadczenia przed powstaniem zobowiązania opiewającego na to świadczenie. Nie ulega wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez kupującego kwota podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Jeżeli natomiast nie następuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne (art. 410 par. 2 k.c.). Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (por. wyrok SN z 30 stycznia 2004 r. sygn. akt I CK 129/03, niepublikowany). Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy, a więc - czy stanowiło ją nieziszczenie się warunku zawieszającego, pod którym została zawarta umowa przedwstępna, skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które nie ponosi ona odpowiedzialności (art. 471 in fine k.c. w związku z art. 472 k.c.), lub niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które ponosi ona odpowiedzialność. Nienależne świadczenie powinno być zwrócone w pełnym zakresie, tj. bez możliwości ograniczenia jego wysokości na podstawie art. 409 k.c.

Według art. 390 par. 3 k.c. w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2003 r., określonemu w nim szczególnemu, rocznemu terminowi przedawnienia podlegały roszczenia przewidziane w dwóch wcześniejszych paragrafach (art. 390 par. 1 i par. 2 k.c.): roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej (par. 1) i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (par. 2). Mimo tendencji do rozszerzania zakresu zastosowania szczególnego, rocznego terminu przedawnienia, w odniesieniu do roszczeń osób, które zawarły umowę przedwstępną, wykładnia językowa, systemowa i celowościowa art. 390 par. 3 k.c. w obecnym brzmieniu nie uzasadnia stosowania przewidzianego w nim terminu przedawnienia do roszczenia o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej. Przez roszczenia z umowy przedwstępnej należy bowiem rozumieć roszczenia objęte treścią stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, a zatem roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej, jak też - ze względu na dodane do art. 390 par. 1 k.c. zdanie drugie - roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej. Natomiast roszczenie o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej nie wchodzi w zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz jest elementem stosunku zobowiązaniowego, u podstaw którego leży zdarzenie przewidziane w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.). Podsumowując, roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem szczególnego terminu rocznego, określonego w art. 390 par. 3 k.c., lecz z upływem terminu ogólnego, przewidzianego w art. 118 k.c. Oczywiście w praktyce bardzo trudne może okazać się przeprowadzenie dokonanego przez SN rozróżnienia. Warto jest jednak mieć jego świadomość i zawsze przy umowie przedwstępnej wskazać, jakie świadczenie strony miały na myśli, zabezpieczając zawarcie umowy przedwstępnej określoną kwotą pieniężną.

Wracając na grunt zadatku, należy wskazać, że wedle powszechnie obowiązującego poglądu przedawnia się on w rocznym terminie wynikającym z art. 390 par. 3 k.c. Jak wskazał SN w uchwale z 21 listopada 2006 r. (sygn. akt III CZP 102/06, OSNC z 2007 r. nr 7-8, poz. 104): roszczenie o zwrot podwójnego zadatku wynikające z umowy przedwstępnej zawartej przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 49, poz. 408), powstałe przed jej wejściem w życie, przedawnia się z upływem roku od dnia wejścia w życie tej ustawy. Odmiennie rozstrzygnął ten problem SN w wyroku z 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt III CK 357/05, niepublikowany) wskazując, że art. 390 par. 3 k.c. dotyczy wyłącznie przedawnienia roszczeń wynikających z par. 1 i 2 tego artykułu. Roszczenie o zwrot zadatku nie jest ograniczone żadnym szczególnym terminem przedawnienia, wobec czego mają do niego zastosowanie ogólne zasady wynikające z art. 118 k.c.

Jak zatem łatwo zauważyć, wskazana kwestia jest w praktyce bardzo kontrowersyjna, co wynika też po części z niefrasobliwości ustawodawcy, który zastąpił funkcjonujące do 25 września 2003 r. w art. 390 par. 3 k.c. słowo powyższe roszczenia słowami roszczenia z umowy przedwstępnej. Wydaje się jednak, że obecnie - wbrew wskazanemu wyrokowi SN - należy przyjąć, że zadatek przedawnia się w rocznym terminie.

Salomonowym rozwiązaniem będzie przyjęcie, że zadatek jako roszczenie akcesoryjne przedawnia się w rocznym terminie wynikającym z art. 390 par. 3 k.c., podczas gdy roszczenia dotyczące częściowego spełnienia świadczenia na poczet ceny przedawnią się ciągu 3 lub 10 lat (zgodnie z art. 118 k.c.), jako roszczenia spoza umowy przedwstępnej.

ADAM MALINOWSKI

radca prawny

adam.malinowski@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

- Art. 58, art. 64 oraz art. 389-390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

- Art. 1047 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).