REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie uprawnienia mają właściciele mieszkań podczas zebrań wspólnoty

Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata

REKLAMA

Zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej powinni zwołać zebranie ogółu właścicieli najpóźniej do końca pierwszego kwartału i złożyć na nim roczne sprawozdanie ze swojej działalności. Wspólnota może też zbierać się i podejmować uchwały częściej.

Czy można zwołać nadzwyczajne zebranie właścicieli

Część właścicieli mieszkań uważa, że nie wszystkie istotne dla nas sprawy zostały omówione na corocznym zebraniu. Czy możemy zwołać nadzwyczajne zebranie wspólnoty, nie czekając na kolejne coroczne zebranie?

Tak Oprócz corocznych zebrań mogą odbywać się także zebrania nadzwyczajne. Zwoływane są na wniosek właścicieli lokali, którzy dysponują co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej. Gdy wystąpią z takim wnioskiem do zarządu, to wówczas zebranie nadzwyczajne powinien zwołać zarząd lub zarządca.

Zarząd nie ma prawa oceniać, czy wniosek o zwołanie zebrania jest uzasadniony. Bierze jedynie pod uwagę, czy na wniosku została złożona wymagana liczba podpisów.

Nadzwyczajne zebranie członków zarządu może zostać zwołane również z inicjatywy zarządu lub zarządcy, któremu został powierzony zarząd nad nieruchomością wspólną. Takim zarządcą może być osoba fizyczna lub prawna.

O zwołaniu zebrania, jego terminie (tzn. dniu oraz godzinie), miejscu i porządku obrad zarząd lub zarządca powinni zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Gdyby zaś podczas zebrania miała być omawiana zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, to wówczas w zawiadomieniu należy podać, o jaką zmianę chodzi.

Gdyby na przykład na zebraniu miała zostać podjęta uchwała dotycząca zmiany dotychczasowej wysokości zaliczek, to wówczas zarząd w zawiadomieniu powinien wskazać nową, proponowaną wysokość. Taka zmiana wysokości zaliczek prowadzi do zmiany zakresu obowiązków właścicieli lokali.

Czy właściciele mieszkań mogą zwołać zebranie

Kończy się już pierwszy kwartał, a zarząd wspólnoty zwleka ze zwołaniem corocznego zebrania. Czy w takim przypadku mogą je zwołać właściciele mieszkań?

Tak Jeżeli zarząd nie zwołał w pierwszym kwartale corocznego obligatoryjnego zebrania, to wówczas mogą je zwołać właściciele, a nawet tylko jeden z nich. Nie ma znaczenia, jak duży udział ma właściciel, który w takim przypadku postanowił zwołać coroczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Takie uprawnienie przysługuje nawet właścicielowi, który ma najmniejszy udział.

Na zebraniu zwołanym przez właściciela, albo właścicieli, które jest zebraniem corocznym, wspólnota mieszkaniowa powinna przewidzieć taki sam porządek obrad, jaki miałby miejsce wówczas, gdyby zwołał je zarząd albo zarządca nieruchomości.

Czy zarząd musi zwołać zebranie

Czy coroczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej jest obligatoryjne?

Tak Zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek zwołać raz w roku obligatoryjne zebranie tzw. coroczne. Powinien je zwołać najpóźniej w pierwszym kwartale każdego roku, czyli do 31 marca.

Na tym zebraniu członkowie wspólnoty powinni uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. W planie należy wyszczególnić czynności, które zarząd planuje wykazać w ciągu roku. Określa się też w nim koszty inwestycji, które wiążą się z wykonaniem planowanych czynności.

Jeżeli wspólnota planuje wyremontować budynek albo wykonać prace związane z jego modernizacją, to wówczas powinna uwzględnić je w rocznym planie gospodarczym. Oprócz tego wykazuje w nim przypuszczalne koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej, które obejmują m.in. opłaty za wywóz nieczystości, koszty wynagrodzenia dozorcy, członków zarządu albo zarządcy.

Na corocznym zebraniu członkowie wspólnoty oceniają pracę zarządu lub zarządcy oraz zapoznają się ze sprawozdaniem zarządu. Podejmują też uchwałę o udzieleniu zarządowi absolutorium.

Czy właściciele powinni wcześniej poznać plan gospodarczy

Czy przed corocznym zebraniem wspólnoty zarząd powinien poinformować właścicieli mieszkań o przygotowywanym na przyszły rok planie gospodarczym?

Tak Zarząd albo zarządca do zawiadomienia o corocznym zebraniu członków wspólnoty powinni dołączyć projekt planu gospodarczego, który będzie obowiązywał w przyszłym roku, oraz sprawozdanie zarządu z dotychczasowej działalności.

Jeżeli jednak informacji o planowanym zebraniu zarząd nie doręcza właścicielom lokali pocztą albo osobiście, lecz zamieszcza ją na tablicy ogłoszeń, to wówczas sprawozdanie i projekt planu powinien udostępnić w takim miejscu, aby każdy z nich mógł się z nimi zapoznać. Na przykład do- kumenty te mogą być złożone do wglądu w siedzibie wspólnoty.

Aby móc podjąć decyzję o tym, jak głosować nad uchwałą o planie gospodarczym, właściciele powinni zapoznać się z bieżącymi zobowiązaniami i wierzytelnościami wspólnoty, a nawet z aktualnym stanem zadłużenia poszczególnych członków. Zarząd powinien poinformować właścicieli mieszkań o tym, jaki jest bieżący stan spraw wspólnoty.

Dlatego każdy z właścicieli może domagać się wglądu do wszelkich dokumentów związanych z działalnością wspólnoty i zarządzaniem nieruchomością. Może nawet żądać, aby zostały ujawnione nazwiska zadłużonych właścicieli lokali.

Co do ujawniania danych osobowych właścicieli podczas zebrania, generalny inspektor danych osobowych dokonał wykładni, z której wynika, że dopuszczalne jest ujawnienie na zebraniu nazwiska, imienia i numeru lokalu zadłużonego właściciela. Natomiast w innych przypadkach niż na zebraniu podaje się tylko numer zadłużonego lokalu.

Czy właściciel musi głosować na zebraniu

W jakich sprawach podejmowane są uchwały na zebraniach wspólnoty? Czy właściciel lokalu zawsze powinien głosować osobiście podczas zebrania?

Nie Oprócz głosowania nad uchwałami na zebraniu właścicieli lokali, uchwały mogą być podejmowane w tzw. trybie obiegowym, tzn. drogą indywidualnego zbierania głosów lub w tzw. trybie mieszanym. W tym ostatnim trybie podejmowania uchwały głosy oddawane są częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania przez zarząd. Jeżeli uchwała została podjęta podczas zbierania głosów indywidualnie, to wówczas o jej treści każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Natomiast dla ważności głosowania nie ma znaczenia, czy na zebraniu było kworum. Zebranie jest ważne nawet wówczas, gdy uczestniczyła w nim nawet mniej niż połowa właścicieli lokali. Najczęściej liczy się głosy według wielkości udziałów. Jednakże w umowie lub w uchwale właściciele lokali mogą postanowić, że na każdego właściciela przypada jeden głos bez względu na to, jak duży jest jego udział.

Natomiast w tych wspólnotach, w których suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź oba te warunki zostały łącznie spełnion,e głosowanie może odbywać się według zasady, że na każdego właściciela przypada tylko jeden głos. W taki sposób głosuje się wówczas, gdy z żądaniem wystąpią właściciele lokali, którzy łącznie mają co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej.

Czy uchwałę można zaskarżyć

Czy właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę wspólnoty?

Tak Jeżeli podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami lub z umową, to każdy właściciel lokalu może zaskarżyć ją do sądu. Może to zrobić również wówczas, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza jego interesy. Przed sądem może też zostać zakwestionowana uchwała dotycząca odmowy zgody na połączenie lub na podział lokali.

W takim przypadku pozew kieruje przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Mimo że uchwała została zaskarżona, to podlega wykonaniu. Jest bowiem ważna, aż do momentu prawomocnego jej uchylenia lub unieważnienia przez sąd. Natomiast w razie jej uchylenia lub unieważnienia staje się nieważna z mocą wsteczną, tzn. od chwili jej podjęcia. Sąd może jednak wstrzymać wykonanie jej aż do momentu zakończenia sprawy.

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej może wytoczyć każdy właściciel lokalu bez względu na to, czy brał udział w zebraniu i głosował za tą uchwałą, czy też był przeciwko niej. Pozew może złożyć nawet ten właściciel, który nie brał udziału w głosowaniu.

Podstawa prawna

l Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 93 ze zm.).


Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W którym banku można dostać 4%, 5% a nawet 8% na lokacie lub koncie oszczędnościowym pod koniec stycznia 2025 r. [ranking depozytów bankowych]

W styczniu 2025 r. nastąpiły zmiany w czołówce promocyjnych depozytów bankowych. Dwa banki przestały oferować 8% w skali roku. Ale inna instytucja postanowiła właśnie na początku 2025 r. taką ofertę udostępnić. Mimo licznych promocji lokat i rachunków oszczędnościowych widoczny jest trend stopniowego pogarszania się oferty depozytowej - już od 2 lat. Skutkiem tego - jak pokazują dane NBP - przeciętna lokata zakładana jest z oprocentowaniem mniejszym niż 4% w skali roku.

Sąd: ZUS odmówił zasiłku chorobowego przez podwyżkę pensji księgowej o 157% do 4500 zł brutto

Interwencja ZUS miała na celu odmowę wypłaty zasiłku chorobowego. Kobieta z uwagi na rozpoczęcie pracy księgowej otrzymała podwyżkę z około 1750 zł (1/2 etatu) do 4500 zł (3/5 etatu). ZUS kwestionował 4500 zł jako podstawa wymiaru składek na ubezpieczenie chorobowe oraz wypadkowe zgodnie z art. 20 ustawy, (podstawa składek na ubezpieczenie emerytalne i ubezpieczenia rentowe).

Nowości w kodeksie pracy 2025, czterodniowy tydzień pracy, 35 dni urlopu w roku, rewolucja w stażu pracy, prawo pracy do zmiany czy rewolucja odłożona w czasie

Prawo pracy do wymiany w kilku przynajmniej punktach: tydzień pracy, urlop wypoczynkowy, staże. Na razie jednak tylko pomysły, zapowiedzi i obietnice. Kiedy będą konkrety i reformy Kodeksu pracy wejdą w życie?

Osoba ubezwłasnowolniona w DPS. Zasady finansowania do zmiany?

Samorządowcy proponują zmianę przepisów dotyczących finansowania kosztów pobytu osób ubezwłasnowolnionych całkowicie w domach pomocy społecznej. Chodzi o to, by ponosiła je gmina faktycznego miejsca jej zamieszkania, a nie opiekuna prawnego.

REKLAMA

Obligacje skarbowe - luty 2025 r. Oprocentowanie do 6,80% w skali roku. Oferta obligacji nowych emisji

Ministerstwo Finansów w komunikacie z 27 stycznia 2025 r. przekazało informacje o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w lutym 20245 r. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie zmienią się w porównaniu do oferowanych w styczniu br. Od 28 stycznia br. można nabywać nowe (lutowe) emisje obligacji skarbowych w drodze zamiany z niewielkim dyskontem. 

Podwyżka o 40% (marchewka) a podniesienie wieku emerytalnego (kij). Wcześniej był postulat 3 miesięcy urlopu za 7 lat pracy w jednej firmie

Autorem propozycji podwyżki o 20% w 2025 r. i o 20% w 2026 r. jest Lider Związkowej Alternatywy Piotr Szumlewicz. Mowa jest o podwyżkach płac w sferze budżetowej w tym roku i co najmniej 20 proc. w przyszłym. Wcześniej związkowiec postulował wprowadzenie urlopu 3 miesięcy za 7 lat pracy. Propozycje oceniam jako nierealne do wprowadzenia.

Do 1 mln zł kary dla pracodawcy za niedokonywanie wpłat do PPK w terminie

Niedokonywanie wpłat do PPK w terminie stanowi wykroczenie z art. 107 pkt 2 ustawy o PPK. Pracodawcy grozi za to nawet do 1 mln zł kary. Ściganiem niedopełniania obowiązków w tym zakresie zajmuje się Państwowa Inspekcja Pracy.

Kara dla pracodawcy za nieudzielenie urlopu w 2025 i 2026

Nieudzielenie urlopu przez pracodawcę stanowi wykroczenie przeciwko prawom pracownika. Jak wysoka kara grozi pracodawcy za naruszenie przepisów o udzielaniu urlopów wypoczynkowych w 2025 i 2026 roku? Artykuł zawiera aktualne kwoty.

REKLAMA

Propozycja: Do 1000 zł dodatku motywacyjnego z Funduszu Pracy [Interpelacja]

Trwają prace nad nowym systemem działania urzędów pracy. Wiąże się z tym także nowy system wynagradzania i dodatków.

Nowe stawki podatku od środków transportowych w 2025 r. Kto i kiedy płaci ten podatek?

Przewoźnicy mogą odetchnąć z ulgą. Po sporych podwyżkach podatku od środków transportowych w 2024 roku, w obecnym 2025 r. ich poziom wzrósł tylko nieznacznie. Zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Finansów, w 2025 roku maksymalna stawka opłaty zwiększy się o niecałe 3 proc., podczas gdy w 2024 roku podwyżka wyniosła aż 15 proc.

REKLAMA