Już teraz w niektórych bankach funkcjonują trzy rodzaje ubezpieczeń kredytów hipotecznych. Można ubezpieczyć kredyt na tzw. okres przejściowy, czyli do czasu wpisu do hipoteki, kredyt z niskim wkładem własnym i ubezpieczenia na wypadek utraty wartości nieruchomości. Przez poprzednie lata to ostanie w ogóle nie było potrzebne, bo nieruchomości drożały o kilkanaście procent rocznie. Teraz jednak banki coraz częściej podejmują rozmowy z towarzystwami ubezpieczeniowymi o wystawianiu takich polis czy to w odniesieniu do poszczególnych kredytów lub całych portfeli.
Jak i kiedy takie polisy mogą działać? Generalnie wszystkie mają zabezpieczać bank przed sytuacją, w której klient nie spłaca kredytu. Dla klientów jest jednak pewna istotna różnica. Te dwa pierwsze rodzaje polis mają konstrukcję, że odszkodowanie, które dostaje bank od towarzystwa, klient musi zwrócić. To wynik założenia, że brak spłaty kredytu to efekt zdarzeń, które stoją po stronie klienta, czyli np. utrata pracy, wypadek czy śmierć. Dlatego obok ubezpieczeń kredytu pojawiają się ubezpieczenia na wypadek utraty pracy, przy czym trzeba pamiętać, że takie ubezpieczenie przewiduje zwykle, że towarzystwo będzie wypłacało odszkodowanie w przypadku utraty pracy przez 6 do 12 miesięcy. W przypadku osób samotnych banki wymagają dodatkowo polis następstw nieszczęśliwych wypadków lub na życie.
Wspomniane nowe ubezpieczenie na wypadek utraty wartości nieruchomości ma ten plus, że po wypłacie odszkodowania nie trzeba go zwracać. Działa ono w ten sposób, że jeśli klient kupujący nieruchomość za 500 tys. zł, w całości kupił ją na kredyt, a po roku przestał go spłacać, to zostało mu do spłaty np. 480 tys. zł. Jeśli w tym czasie wartość mieszkania spadła i można je sprzedać za 450 tys. zł, towarzystwo wypłaci bankowi różnicę, czyli 30 tys. zł. Gdyby nie ubezpieczenie, klient musiałby zwracać te pieniądze z własnej kieszeni.
Kiedy potrzebujemy polisy
Jeśli będziemy kupować gotową nieruchomość, korzystając z kredytu na 100 czy 110 proc. jej wartości, może pojawić się potrzeba zakupu wszystkich trzech polis. Inaczej będzie w przypadku kredytu na nieruchomość, która powstaje.
- W takim przypadku ubezpieczenie wartości nieruchomości stanowi kontynuację dla ubezpieczenia kredytu hipotecznego w okresie pomostowym - mówi Tadeusz Hołyński, dyrektor Pionu Ubezpieczeń Finansowych w TU Europa.
Wyjaśnia, że dopóki taka nieruchomość nie zostanie oddana do użytkowania i nie zostanie wydzielona księga wieczysta dla tego mieszkania, którego właścicielem udokumentowanym w tejże księdze stanie się kredytobiorca, w praktyce nie ma ona żadnej wartości, którą mogłaby chronić polisa. Do czasu zatem uzyskania tej wartości i wpisu do księgi hipoteki na rzecz banku zabezpieczeniem dla banku jest ubezpieczenie pomostowe.
- Dopiero po uzyskaniu przez nieruchomość wartości i wyżej wymienionych atrybutów nieruchomość może podlegać zabezpieczeniu w postaci gwarancji wartości nieruchomości - mówi Tadeusz Hołyński.
Brak wkładu własnego
Bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy mamy kredyt na 110 proc. wartości nieruchomości i dodatkowo trzeba ubezpieczyć 20-30 proc. brakującego wkładu własnego.
- W tej sytuacji ubezpieczenie utraty wartości nieruchomości zabezpiecza tylko tę część kredytu, która odpowiada wartości nieruchomości. Pozostała część kredytu zabezpieczona jest ubezpieczeniem niskiego wkładu - mówi Tadeusz Hołyński.
Oznacza to, że składkę za ubezpieczenie niskiego wkładu płaci się tylko od wspomnianych 20-30 proc.
UBEZPIECZENIA DLA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
- NA OKRES PRZEJŚCIOWY, POMOSTOWE - koszt 0,8-0,9 proc. kwoty kredytu, stanowi tymczasowe zabezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki na kredytowanej nieruchomości, zwykle zawierane na okres od 6 miesięcy do 3 lat.
- NISKIEGO WKŁADU WŁASNEGO - 3-4 proc. brakującego wkładu własnego (np. 10-20 proc. kwoty kredytu), stanowi zabezpieczenie do czasu, aż wartość kredytu spadnie poniżej wymaganych 80-90 proc. Zwykle działa przez okres 2-3 lat, w zależności od tempa spłaty kredytu.
- UTRATY WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI - stanowi zabezpieczenie na wypadek powstania różnicy między kwotą kredytu pozostałą do spłaty a wartością kredytowanej nieruchomości w momencie sprzedaży. Zwykle działa przez okres 5 lat z możliwością kontynuacji.
MARCIN JAWORSKI