Rynek nieruchomości w Europie też jest narażony na kryzys

Akademia światowej gospodarki

Rynek nieruchomości w Europie też jest narażony na kryzys

Ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły niemal wszędzie, i to do poziomów wcześniej nienotowanych, mimo że nieruchomości są aktywami o charakterze lokalnym. Niemal wszystkim gospodarkom grozi więc kryzys podobny do amerykańskiego.

Katalizatorem obecnych turbulencji na rynkach finansowych była bańka spekulacyjna na amerykańskim rynku mieszkaniowym, do której powstania przyczyniły się tzw. ryzykowne kredyty hipoteczne. Ale ta bańka nie pojawiła się tylko w Stanach Zjednoczonych. Również w Europie ceny mieszkań poszły w ostatniej dekadzie ostro w górę - w wielu przypadkach nawet bardziej niż w USA. To samo zjawisko dotyczy innych państw OECD, a także tzw. krajów wschodzących, gdzie gwałtowny wzrost dochodów wywołał zwyżkę cen aktywów.

Tak naprawdę ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły niemal wszędzie (wyjątków jest niewiele, najistotniejsze z nich to Niemcy i Japonia), i to do poziomów wcześniej nienotowanych. Dlaczego to zjawisko wystąpiło w skali globalnej, mimo że nieruchomości stanowią aktywa o charakterze jak najbardziej lokalnym?

Wyniki ostatnich badań sugerują, że ten globalny boom na rynku mieszkaniowym był ściśle powiązany z bezprecedensowym zwiększeniem poziomu płynności przez główne banki centralne świata. Trzeba jednak uczciwie przyznać, że pewną rolę odegrały też innowacje finansowe, a wśród nich pożyczanie pieniędzy klientom, którzy normalnie nie zakwalifikowaliby się do przyznania mieszkaniowej pożyczki hipotecznej (to tzw. ryzykowni pożyczkobiorcy, co po angielsku określa się słowem subprime). Zapewne jednak te ryzykowne (albo słabo zabezpieczone) kredyty hipoteczne nie rozwinęłyby się na taką skalę, gdyby banki centralne nie stworzyły do tego warunków w postaci nadmiernej płynności i uporczywie niskich stóp procentowych.

Kryzys subprime dotyka na razie głównie rynków finansowych w USA i w Europie. Nie powinno to dziwić, zwłaszcza jeśli się uwzględni, że po obydwu stronach Atlantyku ceny sięgnęły najwyższego w historii poziomu i - do niedawna - rosły coraz szybciej.

Nie jest to zwykły zbieg okoliczności. Zawsze istniał związek między amerykańskimi i europejskimi cenami mieszkań. W ciągu ostatnich trzydziestu lat w USA i Europie były trzy okresy spowolnionego wzrostu cen, związane z cyklami koniunkturalnymi. Po wszystkich przypadkach wzrostu cen do rekordowego poziomu następowało kilka lat ich spadku (w ujęciu realnym). Nie ma powodów przypuszczać, że obecny cykl będzie się czymkolwiek różnił.

Od zeszłego roku ceny w USA już spadły. Dane dla strefy euro będą dostępne sporo później, nie można więc już teraz stwierdzić, czy również na kontynencie europejskim kierunek ruchu cen już się zmienił. Jeśli jednak model z przeszłości jest nadal aktualny, także w Europie kontynentalnej ceny powinny zacząć spadać bardzo szybko.

Wygląda na to, że zarówno w USA jak i w Europie ceny wzrosły o 20-30 proc. ponad ich przeciętny, długofalowy poziom. Jest całkiem prawdopodobne, że konsekwencją tak znacznego „przestrzelenia” będzie ich spory spadek. Sugerowałoby to, że zanim ustali się nowy poziom cen, obniżą się one o co najmniej 20-30 proc., a może nawet znacznie bardziej.

Europejscy politycy mają zatem powody do obaw. Choć mało jest dowodów na to, że w Europie doszło do udzielania ryzykownych kredytów na dużą skalę, to całkiem sporo jest przesłanek, by stwierdzić, że ceny mieszkań mają istotny wpływ na rozmiary popytu krajowego, choć różnice między poszczególnymi krajami są pod tym względem znaczne.

Niemal wszędzie wyższym cenom nieruchomości mieszkalnych towarzyszy silny wzrost konsumpcji. Jest więc prawdopodobne, że obniżeniu ich cen towarzyszyć będzie w Europie - tak jak w USA - obniżenie popytu konsumpcyjnego. Ale na przykład w Niemczech ceny mieszkań cały czas utrzymywały się na stosunkowo niskim poziomie, a wzrost konsumpcji i tak był słaby.

Wpływ cen mieszkań na poziom aktywności w budownictwie jest bardziej zróżnicowany. W Hiszpanii i Irlandii inwestycje budowlane wzrosły do poziomu 18-20 proc. produktu krajowego brutto, czyli znacznie wyższego niż w USA i nienotowanego w żadnym kraju OECD (oprócz Japonii tuż przed pęknięciem tamtejszej bańki aktywów w 1989 roku). W tych dwóch krajach obniżeniu cen nieruchomości mieszkalnych będzie prawdopodobnie towarzyszyć ostry i długotrwały spadek popytu krajowego w skali większej nawet niż ta, jakiej można oczekiwać w USA.

Natomiast we Francji i we Włoszech, gdzie ceny wzrosły niemal tak bardzo jak w Stanach Zjednoczonych, nie ma żadnych oznak nadmiaru mieszkań.

Niekorzystny wpływ obniżki cen nieruchomości mieszkalnych będzie się więc w tych dwóch krajach ograniczał do spadku konsumpcji. W najmniejszym stopniu odczują te zmiany Niemcy, ponieważ zarówno ceny mieszkań jak i skala aktywności w budownictwie od pewnego czasu utrzymują się tam na poziomie niższym aniżeli wynikałoby to z tendencji długofalowych.

Krótko mówiąc, załamanie cen nieruchomości mieszkalnych nie ograniczy się do USA. A po obydwu stronach Atlantyku spowoduje ono prawdopodobnie osłabienie wydatków konsumpcyjnych.

DANIEL GROS

dyrektor Center for European Policy Studies w Brukseli

Tłum. A.G.

C Project Syndicate, 2008

www.project-syndicate.org