W przypadku sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład zasobu własności rolnej Skarbu Państwa można wyróżnić dwa tryby sprzedaży nieruchomości: bezprzetargowy oraz przetargowy. W trybie bezprzetargowym nieruchomość może nabyć tylko osoba zaliczona do kategorii osób uprawnionych z tytułu pierwszeństwa w nabyciu. Podobnie w przypadku dzierżawy nieruchomości konieczne jest przeprowadzenie przetargu i tylko w wyjątkowych przypadkach nie przeprowadza przetargu. Może to mieć miejsce, jeśli w wyniku kolejnego przetargu nie wyłoniono dzierżawcy lub gdy dotychczasowy dzierżawca wyraził wolę dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach.
Informacje o przetargach
Wszyscy zainteresowani mogą się dowiedzieć o planowanej sprzedaży lub dzierżawie nieruchomości ze specjalnego wykazu, który podaje się do publicznej wiadomości.
Uczestnikami przetargu mogą być osoby fizyczne i osoby prawne, które w wyznaczonym terminie miejscu i formie wpłaciły wadium.
Procedury przetargowe
Nieruchomości, które nie zostaną zbyte bezprzetargowo, są sprzedawane w trybie publicznego przetargu. Przy czym wyróżnia się dwa podstawowe tryby przetargów: przetarg ustny (licytację) oraz przetarg ofert pisemnych (przetarg ofert). Mogą mieć one charakter nieograniczony lub ograniczony. Podstawowe znaczenie ma licytacja, która jest prowadzona w celu uzyskania jak najwyższej ceny. Natomiast przetarg ofert pisemnych stosuje się w sytuacji uzasadnionej względami społeczno-gospodarczymi, a jego celem jest dokonanie wyboru oferty najkorzystniejszej z punktu widzenia warunków określonych w ogłoszeniu. Organizatorem przetargu jest jednostka agencji, ale w praktyce przetarg przeprowadza komisja przetargowa składająca się z trzech do siedmiu członków.
Przetarg nieograniczony
Przetarg ustny przeprowadza się, jeżeli stawi się przynajmniej jeden uczestnik. Rozpoczynając przetarg na sprzedaż nieruchomości, przewodniczący komisji przetargowej powinien poinformować o cenie wywoławczej nieruchomości oraz o wysokości minimalnych postąpień. Po sprawdzeniu, kto wpłacił wadia, ustalana jest lista uczestników przetargu oraz ich tożsamość. Następnie odbywa się licytacja. Przewodniczący ogłasza kolejne postąpienia uczestników zgłaszane ustnie aż do momentu, gdy mimo trzykrotnego ogłoszenia tej samej ceny nikt nie zgłasza dalszych postąpień. Na zakończenie ogłaszany jest zwycięzca.
Przetarg ograniczony
W trybie przetargu ustnego ograniczonego sprzedawane są nieruchomości rolne, które w dłuższej perspektywie czasu nie utracą swego dotychczasowego charakteru. Nie dotyczy to np. gruntów rolnych atrakcyjnych inwestycyjnie, położonych w miastach lub ich bezpośrednim sąsiedztwie, przy istniejących lub projektowanych trasach komunikacyjnych, czy też położonych na terenach posiadających walory rekreacyjno-wypoczynkowe. Regułą przetargu ograniczonego jest to, że Agencja zastrzega, że uczestnikami przetargu będą określone kategorie osób wymienione w ustawie, przykładowo tylko osoby fizyczne określone w przepisach o kształtowaniu rolnego ustroju, które chcą utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne lub pracownicy zlikwidowanych PGR-ów zamierzający utworzyć gospodarstwo. Przy czym przetarg ograniczony co do tej samej kategorii uczestników może być przeprowadzany tylko raz. Do przetargu ograniczonego ustnego stosuje się odpowiednio przepisy ogólne o przetargu oraz o przetargu ustnym nieograniczonym, z pewnymi wyraźnie przewidzianymi wyjątkami. W trybie tym można także wydzierżawiać nieruchomości.
Przetarg ofert pisemnych
Część nieruchomości jest sprzedawana oraz wydzierżawiana w przetargu ofert pisemnych. Istotą przetargu ofert jest to, że w odpowiedzi na ogłoszenie uczestnik składa pisemną ofertę, która powinna zwierać wszystkie elementy wskazane w ogłoszeniu. Składa się ją w zaklejonej kopercie w miejscu i terminie określonym w ogłoszeniu. Jako zasadę przyjmuje się składanie ofert u wyznaczonego notariusza. Oferty, które nie zostały odrzucone, komisja przetargowa ocenia, biorąc pod uwagę cenę oraz inne kryteria wyboru najkorzystniejszej oferty. Komisja może także wezwać uczestnika do dodatkowych wyjaśnień. Może je uwzględnić, jeśli nie prowadzą one do zmiany oferowanej ceny i warunków jej zapłaty. Komisja podejmuje rozstrzygnięcia w drodze głosowania. Jeśli jest równa liczba głosów, decyduje głos przewodniczącego. Jeśli ze względu na równoważność ofert wybór jest utrudniony, komisja przeprowadza dodatkowy przetarg ustny ograniczony do tych oferentów, którzy złożyli oferty równoważne. Na koniec wniosek komisji o wyborze musi zostać zatwierdzony przez organizatora przetargu. Potem organizator zawiadamia o wyniku niezwłocznie wszystkich uczestników na piśmie.
W przetargu ofert można wyróżnić cześć jawną oraz niejawną. Część jawna obejmuje stwierdzenie przez przewodniczącego prawidłowości ogłoszenia przetargu, a następnie przekazanie uczestnikom przetargu informacji na temat nieruchomości i liczby złożonych ofert. Ponadto w tym momencie sprawdza się, czy wadia wniesiono w terminie, i otwiera się koperty z ofertami, odrzucając te, które zostały złożone nieprawidłowo, np. po terminie, lub gdy nie wniesiono wadium, a także gdy oferta nie zawiera informacji wymienionych w ogłoszeniu albo gdy w ofercie nie zaproponowano ceny co najmniej wywoławczej.
Potem następuje część niejawna przetargu, podczas której komisja szczegółowo analizuje oferty pod kątem wysokości czynszu oraz innych kryteriów przetargowych. Po analizie komisja zamieszcza wniosek w protokóle w sprawie wyboru najkorzystniejszej oferty wraz z uzasadnieniem lub stwierdza, że nie wybrano żadnej z ofert.
Przetarg ofert może mieć także charakter ograniczony, jeśli ogłoszenie o przetargu wskazuje, że mogą w nim barć udział tylko określone kategorie osób. Stosuje się do niego odpowiednio przepisy dotyczące przetargu ofert nieograniczonego oraz przetargu ustnego ograniczonego.
BRAK ROZSTRZYGNIĘCIA
Przetarg pozostaje nierozstrzygnięty, gdy:
- nikt nie stawił się na przetarg ustny, nikt nie został zakwalifikowany do uczestnictwa w przetargu ograniczonym lub nie wpłynęła żadna oferta na przetarg pisemny,
- żaden z uczestników nie zaproponował postąpienia ponad cenę wywoławczą,
- żaden z uczestników przetargu ofert nie zaoferował chociaż ceny wywoławczej,
- komisja odrzuciła wszystkie oferty lub nie wybrała żadnej oferty.
PODSTAWA PRAWNA
- Ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 2004 r. nr 208, poz. 2128 ze zm.).
- Rozporządzenie ministra skarbu państwa z 1 sierpnia 2003 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i ich części składowych, warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty oraz stawek szacunkowych gruntów (Dz.U. nr 140, poz. 1350 ze zm.).
- Rozporządzenie z 1 sierpnia 2003 r. ministra skarbu państwa w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. nr 140, poz. 1351 ze zm.).
EWA GRĄCZEWSKA-IVANOVA