Z każdym z rozwiązań - czy to budowy czy zakupu mieszkania - związanych jest wiele pułapek, których ominięcie pozwoli nam zaoszczędzić sporo na wydatkach. Wiele zaoszczędzić też lub stracić można, zaciągając kredyt, bez którego mało kto może sobie pozwolić na zrealizowanie swoich planów mieszkaniowych.
Tryb postępowania w przypadku zakupu nowego mieszkania lub domu za pośrednictwem dewelopera albo takich samych nieruchomości na rynku wtórnym różni się jedynie w szczegółach. W pierwszym przypadku naszym głównym kontrahentem jest deweloper, w drugim - zazwyczaj agencja pośrednictwa lub kancelaria prawna; trudno bowiem sobie dziś wyobrazić bezpiecznie przeprowadzaną transakcję bez usług jednej z nich.
Jednak w każdym przypadku ważną stroną transakcji jest też bank lub inny kredytodawca.
Mieszkanie czy dom
Gdy wydajemy gotówkę, łatwo możemy ocenić, na co nas stać. Zupełnie inaczej jest przy kredytowaniu zakupów. W tym przypadku kluczowe znaczenie ma, jaką kwotę będziemy w stanie spłacać. I właściwie od tego miejsca powinniśmy rozpocząć ocenę naszych możliwości finansowych. W języku bankowym jest to zdolność kredytowa.
Dopiero znając maksymalną kwotę, którą możemy wydatkować, powinniśmy podejmować następne decyzje: kupić mieszkanie lub dom, a może przystąpić do budowy domu. A jeśli kupować, to na rynku pierwotnym czy wtórnym.
Jeśli dla przykładu pilnie potrzebujemy własnego lokum, a nie stać nas na sfinansowanie go w docelowym kształcie, możemy swoje marzenie realizować etapami: najpierw kupić mniejsze niż upragnione mieszkanie (zaciągając np. kredyt na osiem, dziesięć lat), by później sprzedać je, i z tak zgromadzonym kapitałem przystąpić do realizacji inwestycji docelowej.
Ostateczna umowa
kupna mieszkania musi być zawarta przed notariuszem
Decydując się na zakup przejściowego mieszkania, musimy mieć na względzie nie tylko aktualne uwarunkowania (atrakcyjność lokalizacji, cenę, stan techniczny), ale i prognozować, jak te okoliczności będą kształtowały się w przyszłości, aby nie mieć kłopotów ze sprzedażą mieszkania i by nie straciło ono na wartości.
Z kolei gdy stać nas na to, by od razu sfinansować inwestycję w upragnionym standardzie, warto rozważyć plusy i minusy kupna lokum od dewelopera lub podjęcia budowy własnym sumptem. To drugie rozwiązanie, choć wymaga także zaangażowania własnego czasu, daje duże oszczędności, a te chociaż trochę ograniczają ryzyko związane z koniecznością stałego regulowania zobowiązania przez wiele lat.
Rzetelny kontrahent
Dalszy tryb postępowania w znacznej części zależy od tego, czy zdecydujemy się na kupno nowego lokum - gotowego albo dopiero w fazie wstępnej inwestycji, czy postawimy na wybór z dostępnej na rynku oferty nieruchomości, które już trafiły do obiegu (wtórny rynek).
Jeśli zakup będzie dotyczyć nowej nieruchomości, całą uwagę powinniśmy skoncentrować na deweloperze. Musimy zbadać nie tylko jego kondycję finansową (jako firmy), ale i sposób realizowania wcześniejszych inwestycji - w tym celu warto nawet porozmawiać z osobami, które kupiły nieruchomości wcześniej przez dewelopera realizowane.
Ale jeszcze ważniejsze jest dokładne zbadanie inwestycji, w ramach której ma powstać nasze mieszkanie lub dom. Jest to ważne szczególnie teraz, gdy popyt na mieszkania zdecydowanie wyprzedza podaż, a wielu deweloperów chce wykorzystać świetną dla siebie koniunkturę metodami nie tylko nieetycznymi, ale i nie do końca uczciwymi. Minimum tego, co musimy sprawdzić, to własność terenu, na którym deweloper ma budować, oraz pozwolenie na budowę. Jeśli te dokumenty nie są w porządku, zawieranie jakiejkolwiek umowy jest obarczone bardzo wysokim ryzykiem.
Dwie umowy
Niezależnie od tego, czy kupować będziemy mieszkanie na rynku wtórnym czy u dewelopera, każda umowa, którą zdecydujemy się zawrzeć, powinna mieć formę aktu notarialnego. Jest to konsekwencja przepisu kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, aby forma prawna dotycząca zmiany własności nieruchomości była ważna, musi być potwierdzona przed notariuszem.
Tymczasem w praktyce, kierując się źle pojmowaną oszczędnością, zwykle bagatelizujemy te kwestie. W konsekwencji tylko niewielki odsetek umów z deweloperem oraz przedwstępnych umów dotyczących transakcji na rynku wtórnym zawieranych jest przed notariuszem. Oczywiście, umowa jest umową i jeśli jej strony mają wolę dotrzymać raz ustalonych warunków - nie ma problemu. Gorzej jednak, gdy nawet taka wola przy podpisywaniu umowy była, ale rzeczywistość podsunie pokusę. U dewelopera pojawią się dziesiątki chętnych, gotowych zapłacić wyższą cenę. Podobnie u sprzedającego na rynku wtórnym - inny potencjalny klient zacznie kusić lepszą ofertą. Wówczas bardzo często pokusę złamania ustalonych warunków może powstrzymać tylko odpowiedni rygor prawny. A takim jest umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem.
6 KROKÓW
JAK KUPIĆ MIESZKANIE
1. Określ swoje oczekiwania: dom czy mieszkanie, nowe czy z rynku wtórnego, metraż, standard wykończenia.
2. Ustal swoje możliwości finansowe - w oparciu o posiadane zasoby oraz zdolność kredytową.
3. Skonfrontuj oczekiwania z możliwościami i wybierz najbardziej realny wariant swojej inwestycji mieszkaniowej.
4. Poszukaj mieszkania lub domu (działki budowlanej). Równolegle znajdź bank, w którym zechcesz zaciągnąć kredyt oraz skorzystaj z pomocy dewelopera, pośrednika w obrocie nieruchomościami itp.
5. Zawrzyj umowę przedwstępną z deweloperem lub zbywającym mieszkanie albo dom (rozpocznij budowę). Jednocześnie podpisz umowę kredytową.
6. Sfinalizuj przedsięwzięcie przed notariuszem mocą umowy przenoszącej własność nabywanej nieruchomości na ciebie.
Ostateczną umowę kupna mieszkania - zarówno nowego, jak i na rynku wtórnym - trzeba podpisać u notariusza. Jeśli korzystamy z pośrednictwa agencji nieruchomości, zapewne będzie to notariusz współpracujący z agencją. Często jest tak, że z pośrednictwa agencji korzysta zarówno sprzedający, jak i kupujący. Wówczas wybór notariusza, przed którym zostanie sfinalizowana transakcja, pozostaje sprawą umowną, do uzgodnienia między stronami.
Korzyść z pośrednictwa agencji w tym przypadku polega również na tym, że agent przygotuje treść umowy. Trzeba bowiem pamiętać, że choć umowę zawiera się przed notariuszem, to jednak notariusz nie jest zobowiązany do przygotowania, a tym bardziej redagowania takiej umowy. Natomiast agent, a w praktyce prawnik działający na rzecz agencji nieruchomości, umowę we właściwej treści przygotuje.
Jeśli natomiast nie korzystamy z pośrednictwa agencji, a z takiego pośrednictwa korzysta strona sprzedająca, odpowiedni dokument przygotuje pośrednik sprzedającego, my jednak powinniśmy wcześniej dokładnie się z nim zapoznać, by sprawdzić, czy wszystkie wyżej omówione kwestie zostały w umowie odpowiednio uregulowane.
EDYTA DOBROWOLSKA
gp@infor.pl