Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia na drugą stronę własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Monika Skomska, prawnik, konsultant podatkowy w Kancelarii Nowakowski i Wspólnicy, oddział w Toruniu (zrzeszona w Consortio LEX), wyjaśnia, że obowiązujące zasady opodatkowania przychodu z zamiany nieruchomości są niemal identyczne jak przy sprzedaży.
Zwolnienia w PIT
- Podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, który jest różnicą między przychodem a pewnymi kosztami. Przychodem u każdej ze stron jest wartość nieruchomości, którą określa się w umowie - mówi Monika Skomska.
Zwraca uwagę, że dochodu z zamiany nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Podatek dochodowy ma charakter liniowy i wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Nasza rozmówczyni podkreśla, że wyłączona z opodatkowania jest zamiana dokonana po upływie pełnych pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
- Okres ten odnosi się do każdej ze stron. Podobnie jak przy sprzedaży, zastosowanie znajdzie również zwolnienie związane z 12-miesięcznym okresem zameldowania w nieruchomości zbywanej - wyjaśnia Monika Skomska.
Podatek od umowy
Umowa zamiany nieruchomości jest czynnością opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
- W odniesieniu do zamiany nieruchomości istnieją dwie zasady obliczania podstawy opodatkowania - mówi Piotr Liss, doradca podatkowy w Spółce Doradztwa Podatkowego KZWS.
Wyjaśnia, że w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo opodatkowaniu podlega wyłącznie różnica między wartościami rynkowymi poszczególnych lokali lub praw. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku zamiany lokalu na dom lub odwrotnie. W takim bowiem przypadku podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, od której płacony byłby najwyższy podatek.
- Ustawodawca znacznie przychylniej spojrzał zatem na zamieniających lokale mieszkalne. Zwrócić należy baczną uwagę na wskazanie wartości rynkowej obu nieruchomości, gdyż organy podatkowe mają prawo weryfikowania cen, korzystając z opinii biegłych - radzi ekspert.
Dodaje, że podatek wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania i niestety nie znajduje przy takiej transakcji zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT.
- Oznacza to, że podatek od czynności cywilnoprawnych będzie trzeba odprowadzić nawet wtedy, gdy jedna strona czynności zamiany jest podatnikiem VAT, ale czynność korzysta ze zwolnienia - wyjaśnia ekspert.
Podkreśla, że podatnicy dokonujący zamiany nieruchomości w ramach pierwszej grupy podatkowej (w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn) zwolnieni są z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Podatek w przypadku zamiany nieruchomości zawsze pobrany będzie przez notariusza przed dokonaniem czynności, teoretycznie zatem to notariusz powinien obliczyć wysokość należnego podatku - radzi Piotr Liss.
PRZYKŁAD: ILE ZABIERZE FISKUS
Małżonkowie chcą zamienić posiadane mieszkanie na większe. Mieszkanie warte jest 500 tys. zł. Apartament, do którego mieliby się przeprowadzić - 750 tys. zł. Będą więc musieli zapłacić podatek od różnicy między wartością rynkową mieszkania i apartamentu. W tym przypadku będzie to kwota 250 tys. zł. Od niej trzeba wyliczyć podatek. Daje to 5 tys. zł. Tyle powinno trafić na konto urzędu skarbowego.
MAGDALENA MAJKOWSKA