Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej

Z ulgi mieszkaniowej mogą korzystać nabywcy zaliczeni do wszystkich grup podatkowych, czyli zarówno z pierwszej, jak i drugiej oraz trzeciej. Zakres ulgi zależy jednak od stopnia pokrewieństwa oraz sposobu nabycia nieruchomości.

Osobom zaliczonym do I grupy podatkowej ulga przysługuje zarówno w przypadku otrzymania mieszkania w spadku, jak i darowiźnie. Dotyczy to obecnie jedynie zięcia, synowej oraz teściów. Pozostałe osoby zaliczone do I grupy korzystają z całkowitego zwolnienia z podatku, w tym też przy nabyciu nieruchomości. W przypadku osób z II i III grupy podatkowej ulga jest zawężona jedynie do spadków. Ponadto nabywcy zaliczeni do III grupy mogą z niej korzystać, jeśli sprawowali opiekę nad spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów u notariusza.

Zwolnienie dla najbliższych

Ulga mieszkaniowa przysługuje w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie. Z ulgi mogą jednak skorzystać tylko niektóre osoby. Chodzi o osoby zaliczone do pierwszej grupy podatkowej w przypadku nabycia własności w drodze darowizny lub polecenia darczyńcy - czyli małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Jeśli darowiznę lub spadek otrzymają wspomniane osoby, do podstawy opodatkowania nie będzie wliczana wartość budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego o łącznej nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu, ulga będzie przysługiwała stosownie do wielkości udziału.

Warunki do spełnienia

Ulga przysługuje wyłącznie tym osobom, które łącznie spełniają warunki wskazane w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Nabywca w chwili nabycia powinien posiadać obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich UE lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub mieć miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub na terytorium takiego państwa.

Aby móc skorzystać z ulgi, nie można być też właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Jeśli jednak zdarzy się, że podatnik będzie właścicielem innego budynku, z ulgi skorzysta, pod warunkiem że przeniesie własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy. Czynności tej trzeba będzie dokonać w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Podobne zasady dotyczą posiadania praw do mieszkań spółdzielczych. Z ulgi skorzystają również ci podatnicy, którzy nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Kolejne warunki pozwalające skorzystać z ulgi związane są z zamieszkiwaniem w domu lub mieszkaniu. Z przepisów wynika, że ulga przysługuje osobom, które będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku i będą zameldowani tam na pobyt stały, a ponadto nie dokonają jego zbycia przez okres pięciu lat:

- od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego - jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,

- od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku - jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Gdyby okazało się, że nabyty budynek lub lokal jest zajęty przez osoby trzecie, spełnienie wspomnianych warunków może nastąpić w okresie pięciu lat od dnia nabycia. W tym przypadku zawiesza się odpowiednio bieg terminu przedawnienia do dokonania wymiaru podatku.

Nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego:

- zbycie udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych, albo

- zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały, wynosi pięć lat.

Informacja dla fiskusa

W ustawie o podatku od spadków i darowizn przewidziane są dwa różne zwolnienia. Część podatników może zatem wybierać: albo nie zapłacą w ogóle podatku od nieruchomości otrzymanych w darowiźnie lub - gdy nie złożą zawiadomienia - tylko od 110 mkw.

Od 1 stycznia 2007 r. podatnicy otrzymujący w darowiźnie mieszkanie lub dom mogą uniknąć podatku od darowizn. Wystarczy, jeśli w odpowiednim terminie poinformują o otrzymanej darowiźnie urząd skarbowy. Z uprawnienia tego skorzystać mogą wyłącznie najbliżsi krewni spadkodawcy. Możliwość taką mają małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Z funkcjonowaniem nowego zwolnienia nie byłoby problemu, gdyby nie art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.). Przepis ten zwalnia z podatku nabycie własności nieruchomości w drodze darowizny po spełnieniu określonych warunków, m.in. zamieszkiwaniu w darowanym mieszkaniu przez ściśle określony czas. W tym jednak przypadku - w przeciwieństwie do zwolnienia określonego w art. 4a ustawy - do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości nieprzekraczającej jedynie 110 mkw. powierzchni użytkowej lokalu lub budynku. Ze zwolnienia mogą skorzystać nie tylko najbliżsi krewni, ale też i dalsi, w tym również teść, teściowa, synowa czy zięć.

Eksperci podatkowi nie mają wątpliwości. Omawiane rozwiązania są niezależne i korzyść płynąca z zastosowania do jednej lub drugiej zasady zależy od konkretnego przypadku. Zwolnienie wynikające z art. 4a dotyczy wszelkiego rodzaju nabyć, niezależnie od ich przedmiotu, natomiast wyłączenie z podstawy opodatkowania jest wyraźnie nakierowane na cele mieszkaniowe. Zwolnienie określone w art. 4a dotyczy nabycia rzeczy i praw majątkowych przez ograniczony krąg osób wyłącznie w drodze dziedziczenia lub darowizny. W odwrotny sposób działa ulga. Umożliwia ona limitowane zmniejszenie podstawy opodatkowania w przypadku nabycia kilku wybranych rzeczy lub praw w ściśle określony sposób.

Korzystniejsze dla podatników jest zwolnienie określone w art. 4a, ponieważ nie przewiduje ograniczeń kwotowych. Zwolnienie to dotyczy jednak wąskiego kręgu uprawnionych. Ulga określona w art. 16 przysługuje natomiast osobom, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia z art. 4a. Z tego drugiego nie skorzystają osoby, które nie dopełniły warunków formalnych w postaci zgłoszenia uzyskania majątku.

Jeśli zatem podatnik otrzymujący od krewnych mieszkanie w darowiźnie nie poinformuje o tym w ciągu miesiąca urzędu skarbowego, będzie musiał zapłacić podatek. W praktyce informacji nie będzie składał, bo umowa darowizny przy nieruchomościach powinna mieć formę aktu notarialnego. Wszelkich czynności za podatnika dopełni zatem notariusz. Jeśli jednak podatnik nie skorzysta z tego zwolnienia, będzie mógł, jeśli spełni warunki określone w art. 16 ustawy, uniknąć podatku od wartości mieszkania lub domu nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej.

PRZYKŁAD: DAROWIZNA OD OJCA

Podatnik nie ma własnego mieszkania, zajmuje lokal na podstawie umowy najmu. W darowiźnie od ojca otrzymał mieszkanie o powierzchni 65 mkw. Ponieważ powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza 110 mkw., nie będzie musiał płacić podatku od nabytego w darowiźnie mieszkania. Aby skorzystać ze zwolnienia, musi jednak wypowiedzieć umowę najmu.

Ważne!

W ramach ulgi mieszkaniowej do podstawy opodatkowania nie wlicza się ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Nadwyżka powyżej takiej powierzchni podlega opodatkowaniu

JAK USTALIĆ POWIERZCHNIĘ DOMU LUB MIESZKANIA

Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.

ANNA WOJDA

anna.wojda@infor.pl