Sprzedaż przez osoby fizyczne działek, które stanowią ich majątek prywatny, opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą dokonania czynności, czyli podpisania aktu notarialnego, i spoczywa na kupującym. Stawka podatku od umowy sprzedaży (np. działki budowlanej, rekreacyjnej) wynosi 2 proc., a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy. Notariusze, jako płatnicy podatku dokonywanego w formie aktu notarialnego, określają podstawę prawną i sposób obliczenia podatku, a gdy czynność cywilnoprawna jest zwolniona z podatku - zamieszczają podstawę prawną zwolnienia. Niektóre jednak czynności nie są objęte tym podatkiem.
Nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, czynności w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub o autostradach płatnych oraz umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawierane w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska.
Sprzedaż nieruchomości nie podlega też podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT albo zwolniona z tego podatku. Nie dotyczy to jednak umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udziału w tych prawach. W przypadku sprzedaży działek prywatnych przez osoby, które nie są podatnikami VAT, sprzedaż nie jest ani opodatkowana, ani zwolniona z tego podatku, ale w ogóle nie podlega VAT. W związku z tym podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Gdy sprzedaż działki jest traktowana jak działalność gospodarcza, opodatkowaniu podlega także czynność wykonywana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy (wielokrotnie). Aby jednorazową dostawę towarów lub jednorazowe świadczenie uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie. Do tej pory urzędy skarbowe prezentowały dosyć często takie stanowisko. Powinno się to jednak zmienić. W wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 20 października 2006 r. (sygn. akt I SA/Wr 830/06, niepublikowany) oraz z 16 maja 2007 r. (sygn. akt I SA/Wr 153/07, niepublikowany) stwierdzono, że okoliczność, że podmiot wykonuje czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT, nie jest wystarczającą przesłanką do ich opodatkowania. Musi bowiem działać w charakterze podatnika, a zatem podmiotu wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą. Tymczasem czynności podlegające opodatkowaniu wykonane przez podmiot niewystępujący w charakterze podatnika pozostają poza zakresem opodatkowania.
PRZYKŁAD: SKUTKI PODATKOWE SPRZEDAŻY KILKU DZIAŁEK
Podatnik kupił w 2006 roku działkę budowlaną na obrzeżach miasta. W 2007 roku dokonał podziału tej działki na kilkanaście mniejszych w celu ich sprzedaży pod budownictwo domków jednorodzinnych. Do poszczególnych działek doprowadził media oraz drogi dojazdowe. Sprzedając działki w 2007 roku, będzie musiał zapłacić VAT, gdyż sprzedaż posiada znamiona działalności gospodarczej. Podział działek na mniejsze oraz przygotowanie pod budownictwo mieszkaniowe wskazują, że zamierza dokonywać sprzedaży w sposób częstotliwy.
Bogdan ŚwiĄder