Boom na rynku nieruchomości zaowocował nienotowanym w polskiej bankowości wysypem pożyczek i kredytów hipotecznych. Popyt na nie utrzymuje się na wysokim poziomie, a klientów zachęcają dalsze ułatwienia w procedurach ich przyznawania, czy wprowadzanie takich mechanizmów, które wręcz zwiększają zdolność kredytową. Banki chętnie udzielają takich pożyczek, wychodząc z założenia, że ten rodzaj zabezpieczenia bardzo obniża ryzyko związane z ich spłatą.
Zdolność płatnicza
W ciągu ostatnich kilkunastu lat klienci banków nauczyli się zaciągać i spłacać kredyty krótkoterminowe. Jednak z zobowiązaniami długoterminowymi nie radzą sobie tak łatwo. Wielu jeszcze nie potrafi myśleć o swojej zdolności płatniczej w perspektywie 30, a ostatnio nawet 50 lat. Oczywiście banki pomagają wyliczyć zdolność kredytową w chwili zaciągania kredytu, jednakże żadne obliczenia ani symulacje nie są w stanie przewidzieć utraty pracy, choroby, rozwodu, niespotykanych wydatków, bankructwa a nawet śmierci. A takie przypadki losowe będą się zdarzać na pewno. Bez wątpienia część z kredytów przestanie być obsługiwana w sposób czasowy bądź całkowity.
Egzekucja z zabezpieczenia
Wobec niesumiennych dłużników banki rozpoczną działania windykacyjne. Początkowo tzw. miękkie, by stopniowo przejść do metod bardziej zdecydowanych. I właśnie w tym miejscu pojawi się wąskie gardło. Banki będą się starały w pierwszej kolejności prowadzić działania egzekucyjne z innych składników majątku niż hipoteka. Dopiero gdy inne możliwości zawiodą, sięgną po to drugie rozwiązanie.
Procedura egzekucji z zabezpieczenia (jakim będzie mieszkanie bądź dom) będzie mogła toczyć się w dwóch kierunkach. Jeden z nich to sprzedaż nieruchomości wraz z lokatorami. W takim przypadku cena może okazać się jednak zaskakująco niska. Innym rozwiązaniem jest natomiast zbycie lokalu pustego. W tej sytuacji jednakże powstanie problem, właściwie nie do pokonania, w postaci eksmisji lokatorów. Od strony marketingowej będzie to dla wizerunku banku bardzo szkodliwe, a to grozi załamaniem się akcji kredytowej albo obniżeniem wartości lokat. Wówczas do akcji wkroczą bankowi marketingowcy, którzy wprowadzą zakaz takich działań, wychodząc ze skądinąd słusznego wniosku, że bank nie może być jednocześnie wrogiem i przyjacielem.
Ochrona wizerunku
Specjalistyczne szacunki mówią o 75 tys. niespłacanych kredytów o wartości około 11 mld zł na początku 2008 roku. Banki nie będą miały ani możliwości, ani nawet chęci prowadzenia działań egzekucyjnych, a w sporej części eksmisji. Naturalne zatem wydaje się zaoferowanie takich wierzytelności funduszom sekurytyzacyjnym. Kłopotliwa dla banków procedura egzekucyjna zostanie przeniesiona na obsługujące fundusze sekurytyzacyjne firmy windykacyjne. Uchroni to konstrukcję wizerunku banku w każdej sytuacji przyjaznego klientowi.
KRZYSZTOF MATELA
prezes EGB Investments