Kiedy można skorzystać ze zwolnień

- gdy ze sprzedażą zaczekamy co najmniej rok, meldując się równocześnie w nieruchomości na pobyt stały - art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Trzeba tylko pamiętać, że zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków, oraz że zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Bez takiego oświadczenia zwolnienia nie będzie,

- gdy zaczekamy ze sprzedażą pięć lat - opodatkowaniu podlegają bowiem tylko dochody ze sprzedaży dokonanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości - co wyraźnie wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro od nabytych lub wybudowanych począwszy od 2007 roku nieruchomości i praw z nieruchomościami związanych płacimy podatek, którego podstawą naliczania jest dochód, to teoretycznie możliwa jest i taka sprzedaż, która zamiast spodziewanego dochodu przyniesie stratę, czyli gdy koszty przewyższają uzyskany ze sprzedaży przychód.

W takim przypadku stosujemy oczywiście ogólne przepisy dotyczące straty. Przepisy te przewidują, że dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. W takim przypadku, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 proc. kwoty tej straty. Aby zatem odliczyć stratę ze sprzedaży nieruchomości, najpierw trzeba byłoby uzyskać dochód z kolejnej dotyczącej nieruchomości transakcji i to przed upływem pięciu lat od momentu poniesienia straty. Inaczej straty odliczyć się nie uda.