Wzór tej deklaracji określa obecnie rozporządzenie ministra finansów z dnia 14 grudnia 2006 r. w sprawie określenia wzoru deklaracji obowiązującej w zakresie zryczałtowanego podatku od przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (Dz.U. nr 243, poz. 1758) wydane na podstawie art. 7 ust. 4 wspomnianej już wcześniej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
Podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru w terminie płatności podatku, czyli w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia.
Obliczenie podatku zryczałtowanego
Trzeba pamiętać, że w przypadku nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych do końca 2006 roku, a zbywanych obecnie lub w przyszłości, jednak przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, podstawę obliczania podatku od sprzedaży nieruchomości na zasadach obowiązujących do końca 2006 roku, to przychodem w takich przypadkach będzie co do zasady cena wyrażona w umowie. Nie jest to jednak zawsze cały przychód. Mimo że podatek ma w tym przypadku charakter ryczałtu płaconego od przychodów, można uwzględnić niektóre koszty podatkowe. Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie bowiem wynika, że przychodem jest wartość określona w umowie, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, takie jak np. opłaty notarialne, opłaty sądowe, opłaty skarbowe, koszty pośredników w obrocie nieruchomościami. Wszystkie te koszty uwzględnia się w wysokości wydatków faktycznie poniesionych.
Warto pamiętać, że próby obniżania ceny w celu zapłaty niższego podatku nic nie dadzą. Jeśli cena zostanie w umowie podana w wysokości niższej niż wartość rynkowa, organ podatkowy może sam ustalić przychód w wysokości właśnie wartości rynkowej zbywanej nieruchomości. Odbywa się to w ten sposób, że urząd najpierw wzywa podatnika do zmiany ceny. Gdy zaś ten ceny nie zmieni, powołuje biegłego, który dokonuje niezależnej wyceny nieruchomości.
Samo obliczenie podatku nie jest w tym przypadku szczególnie skomplikowane, co można prześledzić na stosunkowo prostym przykładzie. Załóżmy, że podatnik sprzedał 1 lipca 2007 r. mieszkanie. Nie korzysta z żadnych zwolnień. Za mieszkanie uzyskał 300 tys. zł. Załóżmy, że opłaty notarialne wyniosły 1 tys. zł. W takim przypadku podatnik powinien zapłacić 29 tys. zł podatku. Przychodu takiego nie rozlicza jednak w zeznaniu rocznym - podatnik powinien rozliczyć go w deklaracji PIT-23. Podatek należy wpłacić w terminie 14 dni od dnia zbycia, czyli najpóźniej 15 lipca 2007 r. Jeśli podatnik tego nie zrobił, zaległy podatek musi zapłacić razem z karnymi odsetkami. W tym samym terminie podatnik musi złożyć deklaracje PIT-23.
Zapłata podatku przy utracie zwolnienia
Zryczałtowanego podatku nie musi płacić podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, który w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to także nabytych przed 1 stycznia 2007 r. nieruchomości i praw, które zbywane są po tej dacie. Ze zwolnienia mogą zatem skorzystać te osoby, które zadeklarują się (wystarczy zwykłe zawiadomienie pisemne), że zarobione na sprzedaży pieniądze przeznaczą:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wymienione w poprzednich punktach cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Jeżeli jednak nie zostaną spełnione warunki takiego zwolnienia, podatek trzeba będzie zapłacić. W takim przypadku podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
- od terminu płatności, który przypada na 14 dzień po sprzedaży do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
- począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
Sprzedaż nieruchomości nabytych i wybudowanych po 1 stycznia 2007 r.
Podstawową zmianą, jaka nastąpiła od 1 stycznia 2007 r. w zasadach opodatkowania sprzedaży nieruchomości i związanych z nieruchomościami praw, jest wysokość podatku. Przy transakcjach dotyczących zbycia nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami, jeżeli następują one przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, trzeba zapłacić 19 proc. od dochodu. Zasada ta dotyczy jednak tylko nieruchomości nabytych lub wybudowanych i praw nabytych począwszy od 1 stycznia 2007 r. W takim przypadku podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, jakie przy tego typu sprzedaży przysługują, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych dochód ustala się u każdej ze stron umowy.
Podatek w wysokości 19 proc. dochodu płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zeznanie to składane jest do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie. Przykładowo, jeśli sprzedamy mieszkanie w 2007 roku, transakcję tę będzie trzeba wykazać w rocznym PIT składanym do 30 kwietnia 2008 r.
Opisanych zasad dotyczących rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw nie stosuje się, jeżeli:
- budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
- przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.
Podatku nie płaci się oczywiście w tych przypadkach, w których możemy skorzystać ze zwolnień podatkowych.
Krystyna Górczak