* Definicja wartości rynkowej budzi wątpliwości interpretacyjne
* Organy będą miały większe pole do podważania stanowiska podatników
* Urealnią się zasady ustalania podstawy opodatkowania przy nieruchomościach
Nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2006 r. nr 222, poz. 1629) zmieniła definicję wartości rynkowej przedmiotu transakcji, która w wielu przypadkach stanowi podstawę obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Począwszy od 1 stycznia 2007 r. zrezygnowano z odniesienia do przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości na rzecz przeciętnych cen stosowanych w obrocie, z uwzględnieniem m.in. miejsca położenia przedmiotu transakcji. W uzasadnieniu zmiany resort finansów wskazał, że ma ona na celu wyłącznie doprecyzowanie definicji wartości rynkowej. Eksperci zgodnie jednak podkreślają, że zmiana tylko pozornie jest mało znacząca, a jej konsekwencje sięgają dużo dalej niż tylko doprecyzowanie przepisu.
Problemy z definicją
Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy z kancelarii Ożóg i Wspólnicy, wyjaśnia, iż przyczyną zmiany były problemy w wyznaczaniu wartości rynkowej przedmiotów, których sprzedaż następowała incydentalnie w danej miejscowości. W takim wypadku organy nie mogły weryfikować prawidłowości określenia przez podatników wartości rynkowej, ze względu na brak materiału porównawczego. Także resort finansów przyznaje, że odwołanie do przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości utrudniało obiektywną ocenę wartości rynkowej. -
Konsekwencją zmiany miało być umożliwienie organowi weryfikacji podstawy opodatkowania również wtedy, gdy w danej miejscowości nie zawierano innych transakcji dotyczących rzeczy tego samego rodzaju i gatunku. Jednak dokonana zmiana nie tylko daje organowi możliwości weryfikacji podstawy opodatkowania w każdym wypadku, ale powoduje również nowe wątpliwości - twierdzi Andrzej Nikończyk.
Zdaniem Krzysztofa Biernackiego, prawnika z Kancelarii Prawa Gospodarczego Koksztys, wskazać należy, że podstawą określenia wartości rynkowej są przeciętne ceny w obrocie, a miejsce położenia stanowi tylko element mający dodatkowy wpływ na ostateczną cenę, podobnie jak stan i stopień zużycia rzeczy.
- Niemniej jednak uzależnienie podstawy opodatkowania od przeciętnych cen z jednej strony uogólnia punkt odniesienia przy określaniu wartości rynkowej, z drugiej zaś może prowadzić do większej jego dowolności - ocenia ekspert.
Organ wie lepiej
Andrzej Nikończyk zwraca uwagę, że zmiana art. 6 ust. 2 ustawy daje organom podatkowym większe pole do kwestionowania wartości rynkowej określonej przez podatnika. Wynika to z niejasności pojęcia miejsce położenia rzeczy oraz braku uregulowania, jak wyznaczać przeciętną cenę.
- Dotychczas należało porównać wszystkie podobne transakcje z danej miejscowości. Obecnie z przepisów nie wynika, jaki zakres obszarowy transakcji należy brać pod uwagę. Problematyczne może być również określenie podstawy opodatkowania przy sprzedaży rzeczy położonych za granicą - stwierdził Andrzej Nikończyk.
Jego zdaniem wątpliwości te nie tylko są przeszkodą w prawidłowym określeniu wartości rynkowej, ale będą powodować trudności w obronie przyjętego stanowiska, gdyż organ może praktycznie dowolnie zmieniać zakres obszarowy transakcji, które uważa za wpływające na wartość rynkową rzeczy.
- Brak wskazówek, jakie rynki powinny być brane pod uwagę, daje organom możliwość kwestionowania przyjętej podstawy opodatkowania - ocenia Andrzej Nikończyk.
Zwraca uwagę, że ponieważ zmiana nie jest zbyt precyzyjna, wszystko będzie zależeć od sposobu stosowania tego przepisu przez organy podatkowe. Wystawia to podatników na możliwość kwestionowania każdego ich działania.
- Należy mieć nadzieję, że urzędy skarbowe będą stosować tę zmianę ze zdrowym rozsądkiem - podsumowuje Andrzej Nikończyk.
Według Mariusza Jurkiewicza, prawnika w zespole postępowań podatkowych i sądowych firmy doradczej KPMG, trudności mogą pojawić się przy określaniu wysokości podatku z tytułu dokonania czynności cywilnoprawnych, których przedmiotem będą rzeczy ruchome.
- W takiej sytuacji miejsce położenia rzeczy nie jest stałe i podatnikom będzie o wiele trudniej ustalić wartość rynkową rzeczy. Wydaje się, że w tym przypadku kryterium miejsca położenia nieruchomości będzie mogło mieć jedynie posiłkowe zastosowanie - stwierdził nasz rozmówca.
Również Andrzej Nikończyk ma wątpliwości, czy w każdym wypadku miejsce położenia rzeczy będzie mieć wpływ na wartość rynkową rzeczy ruchomych.
Będą też korzyści
Zmiana zasad określania wartości rynkowej przedmiotu transakcji ma też swoje plusy.
- Dotychczasowe przepisy przy określaniu ceny rynkowej ograniczały punkt odniesienia do danej miejscowości. Brak transakcji narzucał konieczność sporządzania wyceny, która ze swej istoty opierała się na danych szacunkowych - wyjaśnia Krzysztof Biernacki.
Ekspert dodaje, że obecne brzmienie przepisu umożliwia odniesienie do cen transakcyjnych w szerszym obszarze, np. innych miejscowościach o porównywalnych parametrach, jak liczba mieszkańców, stopa bezrobocia itd., co w znacznej mierze pozwoli na uwiarygodnienie takiego punktu odniesienia.
Również resort finansów potwierdza, że zmiana pozwoli na określanie wartości rynkowej w sposób bardziej zobiektywizowany, poprzez uwzględnianie cen transakcyjnych stosowanych w danym rejonie, miejscowości (centrum miasta, dzielnicy, osiedla) lub cen przedmiotów podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych.
Mariusz Jurkiewicz wskazuje, że przy określaniu wartości rynkowej będzie można uwzględnić okoliczności związane z faktycznym miejscem położenia nieruchomości (np. w określonej dzielnicy dużego miasta).
- W konsekwencji, o wartości rynkowej nieruchomości nie będzie decydować tylko poziom cen w określonej miejscowości, ale także poziom cen w określonej dzielnicy, jak też takie okoliczności, jak: dostępność mediów, komunikacja oraz zagospodarowanie sąsiednich działek - stwierdził nasz rozmówca.
Dodaje, że taki sposób określania wartości rynkowej nieruchomości często może okazać się korzystny dla podatników.
Andrzej Nikończyk potwierdza, że przeciętna cena w danej miejscowości w przypadku nieruchomości może być nieadekwatna do przedmiotu transakcji, np. sprzedaż lokalu w centrum i na obrzeżach miasta.
