Inwestorzy wciąż poszukują nowych narzędzi umożliwiających pomnażanie wolnych środków pieniężnych. Jednym z nich może być nabycie certyfikatów funduszy nieruchomości, które są nie tylko inwestycją przynoszącą spory zysk, ale również narzędziem eliminującym negatywny wpływ ryzyka związanego z przyjętymi strategiami inwestycyjnymi.
Obecnie inwestycje w nieruchomości są uważane za jedne z najbardziej rentownych i bezpiecznych lokat kapitału. Z tego też względu fundusze nieruchomości stają się bardzo popularną formą inwestowania pieniędzy. Inwestorzy, którzy nie mogą sobie pozwolić np. na zakup biurowca czy budynku mieszkalnego w celu czerpania korzyści wynikających z dobrej koniunktury na rynku nieruchomości, mogą nabyć certyfikaty funduszy, które specjalizują się w inwestycjach w nieruchomości. Oferta funduszy nieruchomości jest więc szczególnie atrakcyjna dla mniejszych podmiotów.
Warto wówczas skorzystać z usług takiego funduszu, który zainwestuje przekazane pieniądze w najbardziej opłacalne przedsięwzięcia. Firma nie będzie wtedy wprawdzie właścicielem nieruchomości, ale:
1) będzie mogła w ogóle taką inwestycję przeprowadzić,
2) nie poniesie kosztów związanych z zakupem nieruchomości,
3) nie popełni błędu w analizie atrakcyjności inwestycyjnej danej nieruchomości,
4) osiągnie wysoką stopę zwrotu,
5) dokonana inwestycja będzie miała większą płynność niż inwestycja bezpośrednio w nieruchomość.
Jak działa fundusz nieruchomości
Fundusze nieruchomości, pod względem podziału prawnego, należą w zdecydowanej większości do grupy funduszy specjalistycznych zamkniętych. Emitują one papiery wartościowe w postaci certyfikatów inwestycyjnych. Liczba certyfikatów jest niezmienna, a jedyną możliwością zwiększenia puli certyfikatów jest dokonanie przez fundusz ich nowej emisji.
Nabycie certyfikatów przez inwestorów następuje w drodze publicznej subskrypcji. Następnie można je odsprzedać w obrocie giełdowym (za pośrednictwem Giełdy Papierów Wartościowych). Jeśli certyfikaty są przedmiotem obrotu publicznego, przyjmują zazwyczaj postać papierów na okaziciela, jednak ponieważ nie są objęte obowiązkiem wprowadzenia do obrotu publicznego, występują również certyfikaty imienne.
Wykres. Uproszczony proces inwestycji w nieruchomości za pośrednictwem funduszu
Fundusz nieruchomości inwestuje przede wszystkim w prawa własności do nieruchomości gruntowych oraz budynków i lokali, a także w udziały we współwłasności nieruchomości. Szczegółowy katalog inwestycji funduszy nieruchomości obejmuje: powierzchnie biurowe (szczególnie w dużych aglomeracjach, z dużymi perspektywami rozwoju), hale i magazyny logistyczne, a także budynki przeznaczone do mieszkania (w niedalekiej przyszłości znaczącą rolę mogą odegrać zwłaszcza budynki o podwyższonym standardzie, tzw. apartamentowce). Fundusz powinien podać do wiadomości potencjalnym inwestorom strukturę aktywów i wpływ tej struktury na ryzyko inwestycyjne oraz na osiągane zyski.
W praktyce fundusze posiadają aktywa należące do różnych grup nieruchomości. Przykładowa struktura może wyglądać następująco: 50% powierzchnie biurowe, 20% magazyny, 20% budynki mieszkalne i 10% projekty deweloperskie.
Jak zainwestować środki pieniężne w fundusz nieruchomości
Nie ma istotnych ograniczeń podmiotowych w zakresie struktury udziałowców funduszu nieruchomości. Udziałowcami mogą być: osoby fizyczne, osoby prawne, jak również jednostki nieposiadające osobowości prawnej.
Tak jak wspomniano wcześniej, certyfikaty inwestycyjne można nabyć wykorzystując w tym celu ich publiczną subskrypcję lub nabyć je w obiegu wtórnym – za pośrednictwem Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. W praktyce często może wystąpić sytuacja, że posiadacz certyfikatów nabytych w wyniku subskrypcji musi odzyskać zainwestowaną gotówkę jeszcze przed zakończeniem inwestycji (czyli umorzeniem certyfikatów). W tym celu powinien skorzystać właśnie z obrotu rynkowego certyfikatami. Cena sprzedaży certyfikatów na giełdzie nie jest stała i wynika – podobnie jak w przypadku innych papierów wartościowych – z wielkości popytu i podaży.
Inwestycje w fundusze nieruchomości należy zaliczyć raczej do inwestycji długoterminowych. W przypadku nieruchomości horyzont czasowy nie powinien być krótszy niż 5 lat. Należy również pamiętać, że czas trwania inwestycji może być zdefiniowany przez fundusz nieruchomości – jednak nie jest to wymóg konieczny.
Planując inwestycję musimy również brać pod uwagę związane z nią koszty. W przypadku funduszy nieruchomości do głównych kosztów – poza ceną jednostek funduszu – należy zaliczyć opłatę manipulacyjną pobieraną w momencie nabycia tych jednostek (w przypadku publicznej subskrypcji) oraz opłatę maklerską (w przypadku nabywania certyfikatów na rynku wtórnym).
Pozostałe koszty stanowią: opłata za zarządzanie zainwestowanymi środkami oraz prowizja za osiągnięcie ponadprzeciętnych zysków. Z tego powodu trzeba dokładnie przeanalizować ofertę funduszu, z którego usług korzystamy.
Przykład
Fundusz nieruchomości TRADHOMEX zawarł w umowie z inwestorem zapis: w momencie przekroczenia stopy dochodu z inwestycji o 10%, od każdego procenta pobiera 30% premii. W momencie umorzenia certyfikatów inwestor posiadał certyfikaty o wartości 130 zł, przy początkowej inwestycji 100 zł. Jaki jest faktyczny zarobek inwestora?
– zysk: 130 zł – 100 zł = 30 zł
– stopa zwrotu: 30/100 = 30%
Stopa zwrotu przekroczyła zakładane 10%, zatem od 20 zł fundusz pobierze premię. W takim przypadku inwestor faktycznie zarobił:
10 + [20 × (1 – 0,3)] = 24 zł
W rzeczywistości, po uwzględnieniu premii funduszu, inwestor zarobił 24 zł, co dało mu stopę zwrotu na poziomie 24%.
Jak ocenić opłacalność inwestycji w fundusz nieruchomości
Mimo że każdy inwestor musi samodzielnie określić poziom ryzyka, jaki jest w stanie zaakceptować, oraz wysokość zysku, którego oczekuje, można na potrzeby tego artykułu dokonać krótkiej, ogólnej analizy wad i zalet tego typu inwestycji, która powinna pomóc w podjęciu ostatecznej decyzji.
Inwestując w fundusz nieruchomości nie musimy rezygnować z innych form pomnażania pieniędzy na rynku kapitałowym. Wręcz przeciwnie – inwestycja w certyfikaty funduszu może być doskonałym buforem zabezpieczającym zmiany dochodów otrzymywanych z innych inwestycji wchodzących w skład całego portfela.
Z pewnością fundusze nieruchomości zapewniają uzyskanie wysokich zysków bez konieczności wystawiania inwestowanych środków na zbyt duże ryzyko.
Kolejny ważny czynnik to wzrost wartości certyfikatów wraz z inflacją, co eliminuje negatywny wpływ zmian cen.
Fundusze te również w niewielkim stopniu reagują na niekorzystne informacje dotyczące polityki i gospodarki. Jest to istotny element, który odróżnia je od inwestycji w akcje lub obligacje. Należy jednak pamiętać o tym, że ceną za większe bezpieczeństwo jest długi czas, po upływie którego inwestor otrzyma oczekiwany zysk. Okres zamrożenia środków pieniężnych jest w tym przypadku dużo dłuższy niż w funduszach akcji i obligacji. Dodatkowo certyfikaty te cechują się niższą płynnością i natychmiastowe odzyskanie gotówki nie zawsze jest możliwe lub opłacalne.
Analizując opłacalność inwestycji w fundusze nieruchomości, obok samych wad i zalet, należy również zwrócić uwagę na czynniki decydujące o wynikach osiąganych przez fundusze. Z pewnością pierwszym czynnikiem jest popyt na nieruchomości. Wraz z rosnącym popytem rosną ceny nieruchomości i wartość posiadanych certyfikatów. Oprócz tego wysoki popyt wpływa korzystnie również na przychody z czynszu, które w dużym stopniu decydują o opłacalności inwestycji. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości (wszyscy analitycy mówią o przynajmniej kilkuletnim, stałym i dynamicznym wzroście cen nieruchomości) powoduje, że inwestycja w fundusz nieruchomości będzie bardzo opłacalna. Kolejny czynnik to jakość funduszu, któremu powierzamy nasze środki. Wpływ funduszu na zysk może przejawiać się w umiejętnościach kadry, zdolności do taniego pozyskania kapitału czy w umiejętnym doborze aktywów.
Struktura i jakość aktywów funduszu mają przynajmniej tak samo duży wpływ na wzrost wartości funduszu jak pozostałe czynniki. Mówiąc o ocenie „jakości aktywów” należy przez to rozumieć rodzaje nieruchomości, w jakie inwestuje fundusz, oraz atrakcyjność nieruchomości dla jej potencjalnych użytkowników. Chodzi tu o kraje, regiony czy miejscowości, w których fundusz inwestuje. Można zaryzykować stwierdzenie, że do tej pory te czynniki były typowe: większą stopę zwrotu uzyskiwało się inwestując w dużym mieście bądź w regionach atrakcyjnych turystycznie i gospodarczo. Obecnie jednak kryteria oceny ulegają „uszczegółowieniu” (jest to spowodowane dużymi inwestycjami w zacofanych obecnie regionach, budową dróg, autostrad itd.) Natomiast mówiąc o „strukturze” mamy na myśli inwestowanie środków pieniężnych w różne typy nieruchomości (magazyny, hale, budynki mieszkalne itp.). Z pewnością najbezpieczniejszy jest fundusz inwestujący w zróżnicowany wachlarz nieruchomości.
Głównym wskaźnikiem, który jest brany pod uwagę przez inwestorów w zakresie oceny efektywności funduszy, jest jednak stosunek przychodów z tytułu czynszu do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.
Fundusze nieruchomości wykorzystują nowe możliwości inwestycyjne, jakie oferuje rynek. Z czasem ich popularność powinna rosnąć, o czym świadczą doświadczenia z krajów wysoko rozwiniętych. Powinny się one sprawdzić przede wszystkim jako element dywersyfikacji ryzyka całego portfela inwestycyjnego. W Polsce możemy obecnie zaobserwować ogromny wzrost cen nieruchomości, co dodatkowo wzmacnia argument o opłacalności inwestycji w fundusze tego rodzaju. Oczywiście należy pamiętać, że za kilka lat nastąpi nasycenie rynku. Inwestorzy mogą zadać sobie pytanie – co wtedy? Tu znowu warto zapoznać się z historią funduszy w krajach, gdzie z powodzeniem działają już od kilkunastu lat. Okazuje się, że rynek nieruchomości jest podporządkowany kilku- bądź kilkunastoletnim cyklom nasycenia i niedostatku nieruchomości. Fundusze wykorzystują te cykle zwiększając jeszcze atrakcyjność lokaty kapitału. Z pewnością takie cykle zaczną pojawiać się również w naszym kraju.
Barbara Pawłowska
ekspert w zakresie zarządzania i inżynierii produkcji