Ceny mieszkań gwałtownie w tym roku rosną. Mieszkań poszukują bowiem nie tylko ci, którzy ich nie mają. Kupno mieszkania to najlepsza dziś inwestycja dla posiadaczy kapitału.
Wzrost cen mieszkań wynika z wyrównywania ich z cenami w innych krajach Unii Europejskiej. Sprzyja temu mitręga administracyjna związana z budową nowych mieszkań i brak fachowców do ich wznoszenia, którym za ich pracę trzeba coraz więcej płacić. Okazję tę wykorzystują zagraniczni i rodzimi inwestorzy, traktujący zakup mieszkania jako najlepszą lokatę pieniędzy. Rentowność takich przedsięwzięć jest tak duża, że opłaca się budować nawet za pożyczone pieniądze. Stąd takie powodzenie kredytów mieszkaniowych.
Ogromny popyt
W całym 2006 roku ceny mieszkań wzrosną przynajmniej o ok. 20 proc. – ocenia Maciej Dymkowski, dyrektor do spraw rozwoju w redNet Property Group, spółki monitorującej rynek mieszkaniowy. Analitycy są zgodni, że w następnych latach za zakup mieszkania będziemy płacić jeszcze więcej.
Ceny mieszkań rosną bardzo szybko, bo choć brakuje około 1,5 mln lokali, buduje się ich mało. W ubiegłym roku oddano do użytku 114 tys. mieszkań. W tym roku może być gorzej. Po siedmiu miesiącach oddano do użytku tylko 58 tys. mieszkań – o 0,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Mieszkania drożeją z wielu powodów. Przede wszystkim dlatego, że chętnych na ich kupno stale przybywa, a podaż lokali jest bardzo mała. Dlatego sprzedaje się wszystko, co pojawi się na rynku. Część deweloperów sprzedaje nawet mieszkania, które są dopiero w planach, na budowę których nie mają jeszcze zgody. Do wyścigu o mieszkania nad Wisłą włączyli się cudzoziemcy. Kupują je Irlandczycy, Anglicy, Hiszpanie, Włosi.
Dużo cudzoziemców
Cudzoziemcy kupują u nas mieszkania z dwóch powodów: albo pracują w Polsce i chcą mieć własny apartament, albo traktują to jako dobrą lokatę kapitału.
– Z około 300 zaoferowanych przez nas mieszkań połowę zarezerwowali cudzoziemcy – informuje Maciej Mosiej, prezes firmy Fadesa Prokom, która planuje wybudowanie 1900 apartamentów i mieszkań w warszawskim Wilanowie.
Wyjaśnia, że duże zainteresowanie cudzoziemców zakupem mieszkań w jego firmie wynika z tego, że należy ona do hiszpańskiego koncernu, który ma biura sprzedaży w wielu krajach. Dlatego oprócz Hiszpanów, Anglików, Irlandczyków, Duńczyków są nawet klienci z Pakistanu i Wysp Fidżi.
Zagraniczni klienci, ale także Polacy kupują czasem po 10-15 mieszkań.
– Są też zagraniczne fundusze, które w rozmowach z nami interesują się zakupem setek mieszkań – mówi Maciej Mosiej.
Wielu obcokrajowców kupuje mieszkania w między innymi największej polskiej firmie deweloperskiej J.W. Construction Holding.
– Cudzoziemcy to istotna grupa klientów. W niektórych domach o dobrej lokalizacji kupują oni do 20 proc. mieszkań, czasem całe piętra. Natomiast średnio, w centrum miasta 10–15 proc. naszej oferty trafia do obcokrajowców – ocenia Ewa Barlik z J.W. Construction. Firma ta sprzedała w ubiegłym roku 2,5 tys. mieszkań, a w tym roku jej sprzedaż ma być dwukrotnie większa. Ogromna hossa na rynku budowlanym sprawiła, że w pierwszym półroczu tego roku przychody J.W. Construction Holding ze sprzedaży były o ponad 26 mln zł większe niż w całym ubiegłym roku i wyniosły 395 mln zł.
Także w Krakowie cudzoziemcy i Polacy kupują bardzo dużo nowych mieszkań z myślą o tym, że w przyszłości sowicie na tym zarobią.
ENCYKLOPEDIA PRAWA
HIPOTEKA – jest ograniczonym prawem rzeczowym, polega na obciążeniu nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela.
Nie dla siebie
– Około 25 proc. krakowskich mieszkań kupują osoby, którym nie są one potrzebne do zaspokojenia bieżących potrzeb – mówi Jarosław Strzeszyński, ekspert z Monitora Rynku Nieruchomości.
Wyjaśnia, że w tej grupie są zarówno cudzoziemcy, jak i Polacy pracujący za granicą, dla których inwestycje mieszkaniowe są bardzo dobrym sposobem pomnażania pieniędzy. – Przy tym część Polaków kupuje mieszkania przez swoich przedstawicieli z myślą, że kiedyś powrócą tam, gdzie się urodzili.
W ostatnich 18 miesiącach nowe mieszkania w Krakowie zdrożały średnio o 76 proc., we Wrocławiu o 75 proc., w Trójmieście o 45 proc., a w Warszawie o 42 proc. Tyle więc można było zarobić, kupując mieszkanie półtora roku temu, a sprzedając je obecnie. Oczywiście jeśli zakup finansowany był z własnych oszczędności. Ale i wzięcie kredytu też się opłacało.
Na przykład J.W. Construction ma w swojej ofercie propozycję, z której korzysta wiele osób. W momencie podpisywania umowy wpłacają oni 10 lub 20 proc. ceny lokalu, a resztę po zakończeniu inwestycji. Nierzadko zdarza się jednak, że nabywcy mieszkań sprzedają je po kilkunastu miesiącach z zyskiem, po nowej cenie rynkowej tuż przed wręczeniem kluczy. Ich zysk jest o około 6 proc. rocznie mniejszy, bo takie jest oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotych. Jeszcze korzystniej jest, gdy kredyt zaciągnięty jest we frankach szwajcarskich, który jest o około dwa razy tańszy.
Tymczasem lokata w banku mogłaby w tym czasie przynieść 1,5-6 proc. Większy zysk niż zakup mieszkania dały w ostatnich 18 miesiącach tylko nieliczne fundusze inwestycyjne. Większość pozwalała zarobić znacznie mniej, a były i takie, które przyniosły straty.
Eksperci są zgodni, że w następnych latach mieszkania będą drożeć, choć może nie tak dużo jak w tym roku. Ceny będzie podnosił nadal znacznie wyższy popyt niż podaż mieszkań. Ale nie tylko dlatego. Również z tego powodu, że deweloperzy nie mogą się doczekać usprawnienia procedur związanych z rozpoczynaniem inwestycji mieszkaniowych, które hamują rozwój budownictwa.
ZMIANY W OPODATKOWANIU SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Zgodnie z rządowym projektem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zmienione zostaną zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Jeśli nowe rozwiązania zostaną zaakceptowane – a są po pierwszym czytaniu w Sejmie – od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych będzie trzeba zapłacić 19-proc. podatek od osiągniętego dochodu.
Obecnie podatek ten wynosi 10 proc. uzyskanego przychodu, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania.
Nowe zasady opodatkowania będą miały zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 r. (nie będzie przy tym już obowiązywać wspomniany 5-letni okres). Natomiast do nabytych przed tym dniem – będą miały zastosowanie regulacje obowiązujące obecnie.
EM
Będzie jeszcze drożej
Przygotowany przez resort budownictwa projekt ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym jest źle odbierany przez deweloperów.
– Projekt ustawy jest fatalny. Nie ma w niej żadnych mechanizmów, które zwiększałyby podaż terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Natomiast są mechanizmy, które ograniczają podaż – podkreśla Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Tymczasem obecnie funkcjonujące przepisy spowodowały, że mało jest gruntów pod budownictwo, co sprawia, że ich ceny rosną, co przekłada się także na wzrost cen mieszkań.
– Możemy się też spodziewać podwyżek cen mieszkań po przyjęciu euro, bo tak było w innych krajach, i nie ma powodu, aby u nas było inaczej – twierdzi Janusz Schmidt, wiceprezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Janusz K. Kowalski