REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy warto wcześniej spłacić kredyt hipoteczny

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Z punktu widzenia kredytobiorcy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie jest rozwiązaniem korzystnym. Z reguły bardziej opłacalne jest spłacanie tego kredytu zgodnie z harmonogramem określonym przez bank. Jest to bowiem kredyt najniżej oprocentowany na rynku.
Koszty (odsetki) z nim związane są w większości przypadków niższe niż możliwe do osiągnięcia zyski z alternatywnych inwestycji, np. w jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. Poza tym za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego części banki często pobierają od kredytobiorców dodatkowe opłaty (zgodne z taryfą opłat i prowizji).
Kredyty hipoteczne stały się w ostatnich latach bardzo popularne w naszym kraju. Są o­ne dobrym sposobem sfinansowania zakupu m.in. mieszkania, domu lub działki budowlanej w przypadku, gdy inwestor nie posiada środków własnych. Taki kredyt jest zwykle zaciągany na kilkadziesiąt lat (do 35 lat) i spłacany przez kredytobiorców w ratach miesięcznych.
Jeżeli otrzymamy nagle większą gotówkę i zechcemy spłacić np. część pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego, to wpłata taka może zostać rozliczona przez bank dwojako:
• kredytobiorca będzie płacił raty w takiej samej wysokości jak przed dokonaniem częściowej spłaty kredytu, jednak ulegnie skróceniu jego okres kredytowania (przykład 1),
• okres kredytowania się nie zmieni, natomiast zmaleją miesięczne raty kapitałowo-odsetkowe (przykład 2).

Parametry przykładowego kredytu hipotecznego (na zakup mieszkania):
• wartość nieruchomości 200 000 zł,
• wartość kredytu 180 000 zł (LTV = 90%),
• waluta kredytu – złotówka (PLN),
• oprocentowanie stałe: WIBOR 6M1 + 2,25% marża banku, razem 6,49%,
• okres kredytowania: 30 lat (360 miesięcy),
• kredyt spłacany w miesięcznych ratach malejących – pierwsza rata 1473,50 zł, ostatnia 502,71 zł2 ; miesięczna rata kapitałowa wynosi 500 zł; odsetki są naliczane od pozostałej do spłaty raty kredytu; z każdą spłaconą ratą zmniejsza się wartość kapitału kredytu pozostała do spłaty i tym samym niższe są naliczane przez bank odsetki,
• całkowity koszt kredytu (spłacanego zgodnie z harmonogramem3) wyniósłby 175 718,40 zł.

Skrócenie okresu spłaty kredytowania

Pan Tomek zaciągnął kredyt hipoteczny (zgodnie z przedstawionymi parametrami). Po 5 latach (60 rat) spłacania zadłużenia otrzymał spadek w wysokości 100 000 zł. Postanowił wpłacić tę kwotę na poczet kredytu (spłacić część pozostałego zadłużenia). Zdecydował się na opcję polegającą na tym, że płacona przez niego rata kapitałowa kredytu nie zmieni się – ulegnie za to skróceniu okres kredytowania. Przez 5 lat pan Tomek spłacił 30 000 zł kapitału zaciągniętego kredytu + naliczone przez bank odsetki (za ten okres) w kwocie 53 623,90 zł.


Przykład 1
Po nadpłaceniu 100 000 zł po 5 latach panu Tomkowi pozostała kwota 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000) plus odsetki od kredytu do spłacenia przez 25 lat (300 miesięcy). Jeżeli rata kapitałowa ma pozostać taka sama (500 zł), to pozostała część kredytu powinna zostać spłacona przez 100 miesięcy (okres kredytowania uległ skróceniu o 200 miesięcy). W tym przypadku naliczone przez bank odsetki wyniosą 13 656,50 zł. Całkowity koszt kredytu hipotecznego (po dokonaniu wpłaty 100 000 zł po 5 latach spłaty) wyniesie zatem 67 280,40 zł (53 623,90 + 13 656,50). Jest to kwota niższa o 108 438 zł (175 718,40 – 67 280,40) od wartości odsetek, jaką zapłaciłby pan Tomek spłacając kredyt zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Obniżenie rat kapitałowych

Innym rozwiązaniem jest spłata kredytu w pierwotnie wyznaczonym przez bank okresie (pozostało do spłaty 300 rat). Proporcjonalnemu zmniejszeniu uległyby raty kredytowe oraz odsetki od kredytu. Sytuację taką ilustruje przykład 2.


Przykład 2
Pan Tomek po wpłaceniu 100 000 zł na konto kredytu hipotecznego postanowił spłacić pozostałą jego część, czyli 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000), zgodnie z harmonogramem (300 rat). Okres kredytowania nie zmienił się, zmalały natomiast raty kapitałowe, które wyniosły 166,67 zł miesięcznie + odsetki. Pierwsza rata (po nadpłaceniu kredytu) wyniosła 437,09 zł (166,67 + 270,42), natomiast ostatnia 167,58 zł (166,67 + 0,91). Łącznie w tym wariancie odsetki od kredytu wyniosły 40 699,22 zł. Natomiast całkowita wartość zapłaconych odsetek (w całym okresie kredytowania) wyniesie 94 323,12 zł (53 623,90 + 40 699,22). Jest to o 81 395,28 zł (175 718,40 – 94 323,12) mniej niż w przypadku spłaty kredytu zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Dzięki nadpłaceniu kredytu pan Tomek mógł zaoszczędzić (w całym okresie kredytowania):
• 108 438 zł – jeżeli skrócił o 200 rat okres spłaty kredytu (rata kapitałowa pozostała taka sama),
• 81 395,28 zł – w przypadku gdy okres spłaty się nie zmienił (obniżona została wartość raty kapitałowej).

Alternatywy

Alternatywnym rozwiązaniem w stosunku do wpłaty otrzymanych 100 000 zł na konto kredytu jest zainwestowanie tej kwoty np. w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Przewidywany zysk na tej inwestycji został przedstawiony w przykładzie 3.


Przykład 3
Pan Tomek nabył za otrzymany spadek (100 000 zł) jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Zakładamy, że roczna stopa zwrotu funduszu wyniesie 9% netto (po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych). Po 100 miesiącach wartość jego inwestycji to 210 478 zł4. Jest to o 102 040 zł więcej niż zysk, jaki osiągnąłby nadpłacając kredyt.


Czas inwestycji może również odpowiadać okresowi omówionemu w przykładzie 2 (obniżone raty kapitałowo-odsetkowe). Sytuację taką ilustruje przykład 4.


Przykład 4
Pan Tomek wpłacił 100 000 zł na rachunek funduszu inwestycyjnego (roczna stopa zwrotu 9%). Po 25 latach wartość jego inwestycji wyniesie 940 841 zł5. Jest to kwota wielokrotnie większa niż wartość odsetek zaoszczędzonych dzięki nadpłaceniu kredytu hipotecznego (81 395,28 zł).

Wnioski

Z przytoczonych w opracowaniu wyliczeń wynika, że nie opłaca się nadpłacać kredytu hipotecznego. Nawet w przypadku otrzymania większej gotówki (w omawianym przypadku 100 000 zł) zdecydowanie bardziej korzystne jest zainwestowanie pieniędzy w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. W zależności od rodzaju funduszu można na takiej inwestycji zarobić od kilku (bezpieczne fundusze pieniężne) do kilkudziesięciu procent (ryzykowne fundusze akcyjne) rocznie. Zarobią o­ne dla kredytobiorcy znacznie więcej (tym więcej, im dłużej będzie trwała inwestycja), niż wyniosą oszczędności z tytułu krótszego okresu kredytowania lub zmniejszenia wartości raty.
Istotne jest również to, że (zwłaszcza w krótkim okresie) na inwestycji w fundusze inwestycyjne można stracić. Im dłuższy planowany okres oszczędzania, tym większe prawdopodobieństwo, że na inwestycji takiej nie tylko nie stracimy, ale jeszcze da o­na wysoki (jak w prezentowanych przykładach) zysk.
Oczywiście otrzymanych pieniędzy nie musimy inwestować. Możemy przeznaczyć je na bieżącą konsumpcję lub zakup dóbr luksusowych, np. kupno samochodu. W tym przypadku zdecydowanie bardziej korzystne jest nabycie samochodu za otrzymane pieniądze niż spłata kredytu hipotecznego i zaciągnięcie kredytu na kupno samochodu. Każdy z dostępnych na rynku kredytów jest bowiem droższy od kredytu hipotecznego.

Iwona Jabłońska
ekspert w dziedzinie finansów


1 WIBOR 6M z 13 czerwca 2006 r.
2 Obliczenia wykonano za pomocą kalkulatora kredytowego ze strony internetowej: https://www.infor.pl/kalkulatory/kredyt.php.
3 Aby obliczenia były prostsze zakładamy, że oprocentowanie kredytu (WIBOR i marża) nie zmieni się przez cały okres kredytowania.
4 Obliczenia na podstawie kalkulatora funduszy inwestycyjnych ze strony internetowej: www.allianz.pl.
5 Obliczenia jak wyżej.

Iwona Jabłońska
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Męczy Cię choroba przewlekła? Sprawdź, czy należą Ci się świadczenia z ZUS i PFRON

Nie każda choroba oznacza od razu orzeczenie o niepełnosprawności, ale wiele schorzeń, może otworzyć Ci drogę do konkretnych świadczeń i ulg. Od 2025 roku obowiązuje nowy katalog 208 jednostek chorobowych, które mogą kwalifikować do orzeczenia o niepełnosprawności, w tym do świadczenia wspierającego nawet do 4134 zł miesięcznie. Sprawdź, jakie choroby uprawniają do świadczeń w 2025 roku, kto może ubiegać się o kartę parkingową, rentę, zniżki lub pomoc z PFRON – i co dokładnie trzeba zrobić, by zacząć.

Empatia zamiast strachu? Apel w sprawie małoletnich pasażerów

Kontrolerzy powinni być świadomi emocji dzieci i podchodzić do nich z empatią stosowną do ich wieku - podkreśla Rzeczniczka Praw Dziecka Monika Horna-Cieślak. Do biura RPD wpływa wiele zgłoszeń dotyczących łamania praw dziecka w środkach transportu publicznego.

Wezwanie do ZUS – zwolnienie lekarskie od psychiatry. Co oznacza taka kontrola L4?

Masz zwolnienie lekarskie od psychiatry, a mimo to dostałeś wezwanie z ZUS? Zastanawiasz się, czy urząd ma do tego prawo i co grozi, jeśli nie stawisz się na komisję? Jak wygląda kontrola, gdy chorujesz na depresję lub zaburzenia lękowe? Czy można odmówić udziału w badaniu? W tym artykule wyjaśniamy, co oznacza wezwanie z ZUS na zwolnieniu od psychiatry, jak przebiega kontrola u lekarza orzecznika i co zrobić, gdy decyzja okaże się niekorzystna. Podpowiadamy też, jak przygotować się do badania i na co uważać w rozmowie z lekarzem ZUS.

Czym jest świadczenie urlopowe, ile wynosi w 2025 roku i czym różni się od tzw. wczasów pod gruszą. Podatki i składki ZUS

W sezonie wakacyjnym wielu pracowników zadaje sobie pytanie: czy oprócz wynagrodzenia za urlop przysługuje mi jakieś dodatkowe świadczenie? Odpowiedź brzmi: tak, jeśli spełnione są odpowiednie warunki — możesz otrzymać tzw. świadczenie urlopowe lub „wczasy pod gruszą”. Co to dokładnie oznacza? Wyjaśniamy!

REKLAMA

Mało kto o tym wie, że 300 plus z programu "Dobry Start" należy się nie tylko uczniom. Dorośli również mogą otrzymać te pieniądze. Jakie warunki muszą spełnić?

Popularnie nazywany program "300 plus", oficjalnie "Dobry start", zapewnia polskim uczniom wsparcie finansowe w wysokości 300 zł na początku roku szkolnego. Celem programu jest pokrycie kosztów związanych z edukacją, głównie dla najmłodszych. Istnieje jednak możliwość, aby ze świadczenia skorzystały również osoby dorosłe.

Odmowa renty wdowiej: 7 powodów odmowy renty wdowiej przez ZUS

Otrzymałaś odmowę przyznania renty wdowiej przez ZUS? Sprawdź, jakie są najczęstsze powody niepozwalające na wypłatę nowego świadczenia. Jeśli nie zgadzasz się z rozstrzygnięciem Zakładu, możesz odwołać się do sądu.

Czy jesteśmy gotowi na skrócony tydzień pracy? Jak go sobie wyobrażamy?

Jak sobie wyobrażamy skrócony tydzień pracy? Mniej godzin, ale pięć dni w tygodniu? Więcej godzin i dodatkowy dzień wolny? Ale kiedy, w poniedziałek czy piątek, a może środę? Badacze z Uniwersytetu SWPS przyjrzeli się wyobrażeniom.

Orzeczenie o niepełnosprawności a ZUS. Co Ci się należy w 2025 roku?

Co należy się osobie niepełnosprawnej z ZUS-u? Czy orzeczenie o niepełnosprawności podwyższa emeryturę? Wiele osób ma trudności z rozróżnieniem, które świadczenia wynikają z orzeczenia o niepełnosprawności, a które wymagają osobnej decyzji ZUS. W Polsce obowiązują dwa niezależne systemy orzekania, a uprawnienia różnią się w zależności od rodzaju dokumentu. Sprawdź, jakie zasiłki, dodatki i ulgi przysługują Ci z ZUS i MOPS – i dlaczego jedno orzeczenie to za mało, by skorzystać z pełni wsparcia.

REKLAMA

Upoważnienie do opieki nad dzieckiem: do pobrania na wyjazd w wakacje [WZÓR]

Wakacje to okres częstych wyjazdów dzieci, czasami również z innymi osobami niż rodzice. Dzieci, które wyjeżdżają z babcią, dziadkiem, ciocią, wujkiem czy innymi osobami, muszą mieć ze sobą upoważnienie. Rodzice przygotowują takie pismo i najlepiej, aby podpisali je wspólnie.

Zasiłki losowe i dofinansowanie do wyjazdów. Maksymalnie 2 770 zł wsparcia na ucznia

Ministerstwo Edukacji Narodowej przypomina, iż uczniowie z rodzin, które poniosły straty w wyniku wystąpienia żywiołów mogą otrzymać zasiłki losowe.

REKLAMA