REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy warto wcześniej spłacić kredyt hipoteczny

Subskrybuj nas na Youtube

REKLAMA

Z punktu widzenia kredytobiorcy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie jest rozwiązaniem korzystnym. Z reguły bardziej opłacalne jest spłacanie tego kredytu zgodnie z harmonogramem określonym przez bank. Jest to bowiem kredyt najniżej oprocentowany na rynku.
Koszty (odsetki) z nim związane są w większości przypadków niższe niż możliwe do osiągnięcia zyski z alternatywnych inwestycji, np. w jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. Poza tym za wcześniejszą spłatę kredytu lub jego części banki często pobierają od kredytobiorców dodatkowe opłaty (zgodne z taryfą opłat i prowizji).
Kredyty hipoteczne stały się w ostatnich latach bardzo popularne w naszym kraju. Są o­ne dobrym sposobem sfinansowania zakupu m.in. mieszkania, domu lub działki budowlanej w przypadku, gdy inwestor nie posiada środków własnych. Taki kredyt jest zwykle zaciągany na kilkadziesiąt lat (do 35 lat) i spłacany przez kredytobiorców w ratach miesięcznych.
Jeżeli otrzymamy nagle większą gotówkę i zechcemy spłacić np. część pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego, to wpłata taka może zostać rozliczona przez bank dwojako:
• kredytobiorca będzie płacił raty w takiej samej wysokości jak przed dokonaniem częściowej spłaty kredytu, jednak ulegnie skróceniu jego okres kredytowania (przykład 1),
• okres kredytowania się nie zmieni, natomiast zmaleją miesięczne raty kapitałowo-odsetkowe (przykład 2).

Parametry przykładowego kredytu hipotecznego (na zakup mieszkania):
• wartość nieruchomości 200 000 zł,
• wartość kredytu 180 000 zł (LTV = 90%),
• waluta kredytu – złotówka (PLN),
• oprocentowanie stałe: WIBOR 6M1 + 2,25% marża banku, razem 6,49%,
• okres kredytowania: 30 lat (360 miesięcy),
• kredyt spłacany w miesięcznych ratach malejących – pierwsza rata 1473,50 zł, ostatnia 502,71 zł2 ; miesięczna rata kapitałowa wynosi 500 zł; odsetki są naliczane od pozostałej do spłaty raty kredytu; z każdą spłaconą ratą zmniejsza się wartość kapitału kredytu pozostała do spłaty i tym samym niższe są naliczane przez bank odsetki,
• całkowity koszt kredytu (spłacanego zgodnie z harmonogramem3) wyniósłby 175 718,40 zł.

Skrócenie okresu spłaty kredytowania

Pan Tomek zaciągnął kredyt hipoteczny (zgodnie z przedstawionymi parametrami). Po 5 latach (60 rat) spłacania zadłużenia otrzymał spadek w wysokości 100 000 zł. Postanowił wpłacić tę kwotę na poczet kredytu (spłacić część pozostałego zadłużenia). Zdecydował się na opcję polegającą na tym, że płacona przez niego rata kapitałowa kredytu nie zmieni się – ulegnie za to skróceniu okres kredytowania. Przez 5 lat pan Tomek spłacił 30 000 zł kapitału zaciągniętego kredytu + naliczone przez bank odsetki (za ten okres) w kwocie 53 623,90 zł.


Przykład 1
Po nadpłaceniu 100 000 zł po 5 latach panu Tomkowi pozostała kwota 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000) plus odsetki od kredytu do spłacenia przez 25 lat (300 miesięcy). Jeżeli rata kapitałowa ma pozostać taka sama (500 zł), to pozostała część kredytu powinna zostać spłacona przez 100 miesięcy (okres kredytowania uległ skróceniu o 200 miesięcy). W tym przypadku naliczone przez bank odsetki wyniosą 13 656,50 zł. Całkowity koszt kredytu hipotecznego (po dokonaniu wpłaty 100 000 zł po 5 latach spłaty) wyniesie zatem 67 280,40 zł (53 623,90 + 13 656,50). Jest to kwota niższa o 108 438 zł (175 718,40 – 67 280,40) od wartości odsetek, jaką zapłaciłby pan Tomek spłacając kredyt zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Obniżenie rat kapitałowych

Innym rozwiązaniem jest spłata kredytu w pierwotnie wyznaczonym przez bank okresie (pozostało do spłaty 300 rat). Proporcjonalnemu zmniejszeniu uległyby raty kredytowe oraz odsetki od kredytu. Sytuację taką ilustruje przykład 2.


Przykład 2
Pan Tomek po wpłaceniu 100 000 zł na konto kredytu hipotecznego postanowił spłacić pozostałą jego część, czyli 50 000 zł (180 000 – 30 000 – 100 000), zgodnie z harmonogramem (300 rat). Okres kredytowania nie zmienił się, zmalały natomiast raty kapitałowe, które wyniosły 166,67 zł miesięcznie + odsetki. Pierwsza rata (po nadpłaceniu kredytu) wyniosła 437,09 zł (166,67 + 270,42), natomiast ostatnia 167,58 zł (166,67 + 0,91). Łącznie w tym wariancie odsetki od kredytu wyniosły 40 699,22 zł. Natomiast całkowita wartość zapłaconych odsetek (w całym okresie kredytowania) wyniesie 94 323,12 zł (53 623,90 + 40 699,22). Jest to o 81 395,28 zł (175 718,40 – 94 323,12) mniej niż w przypadku spłaty kredytu zgodnie z pierwotnym harmonogramem.


Dzięki nadpłaceniu kredytu pan Tomek mógł zaoszczędzić (w całym okresie kredytowania):
• 108 438 zł – jeżeli skrócił o 200 rat okres spłaty kredytu (rata kapitałowa pozostała taka sama),
• 81 395,28 zł – w przypadku gdy okres spłaty się nie zmienił (obniżona została wartość raty kapitałowej).

Alternatywy

Alternatywnym rozwiązaniem w stosunku do wpłaty otrzymanych 100 000 zł na konto kredytu jest zainwestowanie tej kwoty np. w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Przewidywany zysk na tej inwestycji został przedstawiony w przykładzie 3.


Przykład 3
Pan Tomek nabył za otrzymany spadek (100 000 zł) jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. Zakładamy, że roczna stopa zwrotu funduszu wyniesie 9% netto (po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych). Po 100 miesiącach wartość jego inwestycji to 210 478 zł4. Jest to o 102 040 zł więcej niż zysk, jaki osiągnąłby nadpłacając kredyt.


Czas inwestycji może również odpowiadać okresowi omówionemu w przykładzie 2 (obniżone raty kapitałowo-odsetkowe). Sytuację taką ilustruje przykład 4.


Przykład 4
Pan Tomek wpłacił 100 000 zł na rachunek funduszu inwestycyjnego (roczna stopa zwrotu 9%). Po 25 latach wartość jego inwestycji wyniesie 940 841 zł5. Jest to kwota wielokrotnie większa niż wartość odsetek zaoszczędzonych dzięki nadpłaceniu kredytu hipotecznego (81 395,28 zł).

Wnioski

Z przytoczonych w opracowaniu wyliczeń wynika, że nie opłaca się nadpłacać kredytu hipotecznego. Nawet w przypadku otrzymania większej gotówki (w omawianym przypadku 100 000 zł) zdecydowanie bardziej korzystne jest zainwestowanie pieniędzy w jednostki uczestnictwa funduszu inwestycyjnego. W zależności od rodzaju funduszu można na takiej inwestycji zarobić od kilku (bezpieczne fundusze pieniężne) do kilkudziesięciu procent (ryzykowne fundusze akcyjne) rocznie. Zarobią o­ne dla kredytobiorcy znacznie więcej (tym więcej, im dłużej będzie trwała inwestycja), niż wyniosą oszczędności z tytułu krótszego okresu kredytowania lub zmniejszenia wartości raty.
Istotne jest również to, że (zwłaszcza w krótkim okresie) na inwestycji w fundusze inwestycyjne można stracić. Im dłuższy planowany okres oszczędzania, tym większe prawdopodobieństwo, że na inwestycji takiej nie tylko nie stracimy, ale jeszcze da o­na wysoki (jak w prezentowanych przykładach) zysk.
Oczywiście otrzymanych pieniędzy nie musimy inwestować. Możemy przeznaczyć je na bieżącą konsumpcję lub zakup dóbr luksusowych, np. kupno samochodu. W tym przypadku zdecydowanie bardziej korzystne jest nabycie samochodu za otrzymane pieniądze niż spłata kredytu hipotecznego i zaciągnięcie kredytu na kupno samochodu. Każdy z dostępnych na rynku kredytów jest bowiem droższy od kredytu hipotecznego.

Iwona Jabłońska
ekspert w dziedzinie finansów


1 WIBOR 6M z 13 czerwca 2006 r.
2 Obliczenia wykonano za pomocą kalkulatora kredytowego ze strony internetowej: https://www.infor.pl/kalkulatory/kredyt.php.
3 Aby obliczenia były prostsze zakładamy, że oprocentowanie kredytu (WIBOR i marża) nie zmieni się przez cały okres kredytowania.
4 Obliczenia na podstawie kalkulatora funduszy inwestycyjnych ze strony internetowej: www.allianz.pl.
5 Obliczenia jak wyżej.

Iwona Jabłońska
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zasiłek pielęgnacyjny nadal dochodem w pomocy społecznej

Zgodnie z aktualnymi przepisami zasiłek pielęgnacyjny stanowi dochód, który MOPS uwzględnia przy ubieganiu się o świadczenia z pomocy społecznej. Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej aktualnie nie pracuje nad zmianą przepisów w tym zakresie. Tak wynika z odpowiedzi na petycję, która w tym roku wpłynęła do resortu rodziny.

Obligacje skarbowe - maj 2025 r. Niższe oprocentowanie nowych emisji

Ministerstwo Finansów w komunikacie poinformowało o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które będą sprzedawane w maju 2025 r. Oprocentowanie niektórych obligacji lekko spadło w porównaniu do obligacji sprzedawanych w kwietniu br. Marże pozostały bez zmian.

Ten głos zaboli polityków. "Do 2030 roku zabraknie nam prądu, firmy uciekną za granicę"
Reforma szkół. Będą trzy etapy edukacyjne. "Zmiany idą bardzo daleko"

Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Edukacji Narodowej, reforma edukacji ma wejść do szkół 1 września 2026 r. wraz z zupełnie nową podstawą programową. Powstały już ważne dokument, które mają być fundamentem reformy edukacji. To profil absolwenta i stanowisko Rada ds. monitorowania i wdrażania reformy edukacji w sprawie nowego formatu przygotowywanej podstawy programowej.

REKLAMA

W 2025 r. ZUS też zwróci nadpłatę składki zdrowotnej. Warunek to złożenie wniosku do 20 maja 2025 r.

Zbliża się ważny termin dla przedsiębiorców – 20 maja 2025 r. to ostatni dzień na rozliczenie składki zdrowotnej za 2024 rok. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i płacisz składki na ubezpieczenie zdrowotne, musisz uwzględnić to rozliczenie w dokumentach za kwiecień.

Wybory papieża: 135 kardynałów wybierze następcę papieża Franciszka. Jak przebiega konklawe?

135 kardynałów wybierze nowego papieża. Tak jak w 2013 r. Jak przebiega konklawe? Opowiada kardynał Rainer Maria Woelki, który uczestniczył w wyborze papieża Franciszka.

Najważniejsze cytaty z lektur do matury. Dasz radę zdobyć komplet punktów? Quiz
Sprawdź, czy wiesz, kto jest autorem najsłynniejszych cytatów z literatury polskiej i światowej. Pytamy także o to, z jakiego utworu pochodzi to zdanie. Gotowy? Powodzenia!
Majówka 2025 z Kartą Dużej Rodziny. Można zaoszczędzić dużo pieniędzy [LISTA ZNIŻEK]

Majówka 2025 z Kartą Dużej Rodziny oznacza realne oszczędności na wszystkim. Lista zniżek zawiera supermarkety, stacje paliw, przejazdy komunikacją, restauracje, noclegi i atrakcje. Zaplanuj długi weekend majowy z KDR.

REKLAMA

Czy była żona dziedziczy po byłym mężu i na odwrót?

Jak rozwód wpływa na dziedziczenie po byłym małżonku? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego czy mamy do czynienia z dziedziczeniem testamentowym, czy też ustawowym. Oto ważne przepisy!

Tysiąclecie Korony Polskiej: Warszawa, program na niedzielę, 27 kwietnia 2025 r.

Obchody Tysiąclecia Korony Polskiej już w niedzielę, 27 kwietnia 2025 r. Warszawa stanie się centrum ogólnopolskich obchodów tysiąclecia koronacji Bolesława Chrobrego, pierwszego króla Polski. W programie wyjątkowe wydarzenie o charakterze historyczno-kulturowym, na które wstęp będzie całkowicie bezpłatny. Czeka nas dzień pełen emocji, edukacji, zabawy i dumy narodowej. Wydarzenie zostało objęte honorowym patronatem Prezesa Rady Ministrów.

REKLAMA