Bezpłatność użyczenia nie oznacza, że właściciel nie zapłaci podatku dochodowego, zwłaszcza jeżeli użycza nieruchomość osobie obcej.
Przypomnijmy, że przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Dający rzecz w użyczenie nie musi być jej właścicielem. Wystarczy, żeby był posiadaczem samoistnym lub zależnym albo tylko dzierżycielem.
Forma umowy
Umowa użyczenia może zostać zawarta w dowolnej formie, także ustnej, przepisy nie stawiają pod tym względem umawiającym się żadnych wymogów, dla ważności tej umowy nie jest wymagana żadna forma szczególna. Pamiętajmy jednak, że jeśli nie zachowamy formy pisemnej, możemy mieć trudności z udowodnieniem istnienia takiej umowy w przypadku sporu lub przed organami administracji. Dlatego zawierając umowę użyczenia, warto zachować zwykłą formę pisemną. Ewentualnie podpisaną umowę możemy okazać notariuszowi w celu stwierdzenia daty pewnej, czyli urzędowego potwierdzenia faktu jej istnienia w tej dacie. Nie musimy natomiast zawierać jej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Powinni o tym pamiętać zwłaszcza małżonkowie, którzy zawierają umowę użyczenia mieszkania, np. w sytuacji, kiedy jeden z nich prowadzi w tym mieszkaniu działalność gospodarczą. I choć forma pisemna nie jest wymagana, to ze względu na fakt, że mieszkanie ma być wykorzystywane w działalności gospodarczej, dla celów dowodowych warto spisać właściwą umowę.
WAŻNE
Jeżeli właściciel nieruchomości używa nieruchomości na własne potrzeby lub potrzeby członków swojej rodziny nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.
Użyczenie opodatkowane
Właściciele np. lokali mieszkalnych, jeżeli decydują się na zawarcie umowy użyczenia, często liczą na to, że nie będą musieli zapłacić podatku dochodowego. Tymczasem opodatkowanie przychodu z tytułu umowy użyczenia odbywa się na analogicznych zasadach, co przychody z najmu. Przepisy dotyczące opodatkowania przychodów z tytułu użyczenia nieruchomości zawiera art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm., dalej ustawa o PIT). Zgodnie z przepisami ustawy o PIT za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej uważa się wartość czynszową, stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Wówczas musimy zapłacić podatek jak od najmu.
WAŻNE
Zawarcie umowy użyczenia nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Bez podatku w rodzinie
Co do zasady, osoba oddająca swój lokal w nieodpłatne użyczenie zapłaci podatek dochodowy na zasadach takich, jakby ten lokal wynajmowała. Jednak przytoczona reguła przewiduje też pewne wyjątki. Nie będzie uznana za przychód wartość czynszowa lokali lub budynków mieszkalnych udostępnionych osobom pozostającym z podatnikiem w stosunku pracy, dla których stanowi ona nieodpłatne świadczenie. Podobnie, jeżeli właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny albo oddał bezpłatnie nieruchomość lub jej część do użytku na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym. Wtedy nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.
WAŻNE
Bezpłatne udostępnianie nieruchomości na rzecz członków rodziny podatnika na ich potrzeby nie powoduje powstania przychodu.
Zwykłe koszty utrzymania
Bardzo często w obrocie gospodarczym zdarza się, że podatnicy zawierają umowy użyczenia (np. ze współmałżonkiem), licząc na późniejszą możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niektórych kosztów związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego.
Pamiętajmy, że jedną z podstawowych cech umowy użyczenia jest nieodpłatność. Oznacza to, że umowa taka nie może nakładać na biorącego żadnego świadczenia na rzecz dającego. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują jedynie, że używającego obciążają zwykłe koszty używania rzeczy oraz utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Używający musi się liczyć z obowiązkiem regulowania określonych należności, np. za różne postaci energii, wywóz nieczystości, zużycie wody, gazu, drobne remonty i konserwację przedmiotu użyczenia. Jednak za zwykłe koszty utrzymania rzeczy nie będzie można uznać np. kosztów ubezpieczenia rzeczy, podatków, innych opłat publiczno-prawnych związanych z własnością rzeczy. Przedmiotem użyczenia może być każda rzecz nadająca się do używania, może nią być także nieruchomość. Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może ją używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Jeżeli zatem podatnik użycza lokal mieszkalny, nie określając w umowie innej możliwości korzystania, to biorący w użyczenie może ten lokal wykorzystywać tylko w celach mieszkalnych. Ponadto, bez zgody użyczającego, biorący w użyczenie nie może oddać rzeczy osobie trzeciej do używania i zobowiązany jest ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy.
CO NA TO URZĄD
Koszty działalności związane z użyczeniem lokalu mogą być rozliczane pomiędzy stronami umowy użyczenia na podstawie noty obciążeniowej, wystawionej przez właściciela lokalu i dokumentowane kopiami odpowiednich rachunków, wystawionych przez dostawców mediów i administratora budynku
Postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdyni z 6 marca 2006 r., nr II-2/4111/415/3/1d/06
Wyłączenie z kosztów
Zgodnie z przepisami art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.
Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodów nie są wszystkie wydatki podatnika, ale tylko takie (niewymienione w art. 23 cytowanej ustawy o PIT), których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem bądź zwiększeniem przychodu. Należy przez to rozumieć takie przychody, które wpływają lub co najmniej w danych okolicznościach powinny wpłynąć na uzyskanie przychodu z danego źródła. Zatem kosztem uzyskania przychodów są uzasadnione racjonalnie i gospodarczo nakłady oraz wydatki związane z działalnością gospodarczą podatnika, który przez ich poniesienie zmierza do osiągnięcia przychodów z tego źródła.
W związku z takim brzmieniem przepisów, w przypadku zawarcia umowy użyczenia mieszkania, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów wydatki na czynsz, fundusz remontowy oraz ubezpieczenie mieszkania wyliczone proporcjonalnie do użyczonej części, przypadającej na prowadzoną działalność gospodarczą. Stanowisko takie zajął Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Górna w postanowieniu z 9 marca 2006 r. (nr I-415/7/06), w którym stwierdzono ponadto, że gdy używający ma obowiązek dokonywania świadczeń wykraczających poza utrzymanie przedmiotu użyczenia w stanie niepogorszonym, to umowa taka traci nieodpłatny charakter i staje się nienazwaną umową o odpłatne korzystanie z rzeczy.
Edyta Wereszczyńska