Gdy zamierzasz sprzedać mieszkanie, samochód, prawo do mieszkania czy wieczystego użytkowania gruntu, pamiętaj, że z czynnościami tymi wiązać się będą obowiązki podatkowe.
Zasady opodatkowania, jakie należy stosować przy sprzedaży majątku, zostały zawarte w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; dalej ustawa o PIT). Zgodnie z jej przepisami źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie:
• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w punktach a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie. Gdy dokonywana jest zamiana, wymienione okresy odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Trzeba jednak podkreślić, że nie w każdej sytuacji opisane przypadki zbycia majątku będą przychodem. Nie będą one miały zastosowania do odpłatnego zbycia:
• na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,
• w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,
• składników majątku wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej (z pewnymi wyjątkami), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło sześć lat.
WAŻNE
Przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości, będącej składnikiem majątku firmy, służący do prowadzenia działalności gospodarczej, nie jest przychodem z tej działalności. Stanowi on przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i jako taki podlega opodatkowaniu 10-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym – jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od nabycia tej nieruchomości – wyrok NSA z 30 października 2001 r. (sygn. akt SA/Sz 981/00; niepublikowany).
Wysokość podatku
Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, takich jak: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Inaczej jest przy zbywaniu innych rzeczy. Te już będą łączone z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Podatek od zbycia nieruchomości, praw do lokalu czy praw do wieczystego użytkowania gruntów ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Natomiast podatek od zbycia innych rzeczy, np. sprzedaży samochodu, będzie już ustalany zgodnie z obowiązującą skalą podatkową (stawki: 19 proc., 30 proc., 40 proc.). Zryczałtowany 10-proc. podatek od zbycia majątku jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Ponadto w terminie płatności podatku podatnik jest także zobowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru. W wyroku z 28 marca 2000 r. (sygn. akt SA/Bk 204/99; niepublikowany) NSA wskazał, iż osoba uzyskująca przychód ze sprzedaży nieruchomości jest z mocy prawa obciążona zryczałtowanym podatkiem dochodowym i podatek ten powinna zapłacić bez wezwania organu w terminie 14 dni.
Rozliczenie podatkowe od zbycia innych rzeczy następuje przy zeznaniu rocznym PIT za dany rok podatkowy, składanym do 30 kwietnia roku następnego po roku, którego dotyczy rozliczenie.
Zwolnienie z podatku
Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomość, prawo do lokalu czy do użytkowania gruntów i w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na określone w ustawie o PIT cele, będą zwolnieni z konieczności zapłaty podatku dochodowego od takiej sprzedaży.
Wolne od podatku dochodowego są m.in. przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych:
• w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Polski budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub .lokalem,
• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Co zwolnienie oznacza w praktyce? Wyjaśniono to w licznych orzeczeniach sądowych. W wyroku NSA z 5 kwietnia 2002 r. (sygn. akt I SA/Gd 1635/99; niepublikowany) sąd podkreślił, że przedmiotem zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest wydatkowanie go na budowę budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, nie zaś obiektu handlowego, który później podatnik adaptuje na cele mieszkaniowe.
STAWKI PODATKU
Przychód ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów opodatkowany jest 10-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Przychód ze zbycia innych rzeczy, np. samochodu, będzie opodatkowany według skali podatkowej, z obowiązującymi stawkami 19 proc. 30 proc., 40 proc.
W innym wyroku z 5 kwietnia 2000 r. (sygn. akt I SA/Gd 535/98; niepublikowany) NSA wskazał, że warunkiem zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest wyłączne przeznaczenie przychodów w całości lub części na nabycie w kraju w określonym terminie od dnia sprzedaży innego budynku lub lokalu mieszkalnego, nie ma natomiast decydującego znaczenia fakt, że umowa zbycia nastąpiła później niż umowa nabycia. Data zbycia nieruchomości jest o tyle nieistotna, że przychód może nastąpić wcześniej, jeżeli strony tak postanowią. Faktycznie zatem na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży podatnicy mogą uzyskać przychody przed zawarciem tej umowy.
Warto również wskazać na uchwałę 7 sędziów NSA z 23 czerwca 2003 r. (sygn. akt FPS 1/03; publikowany w onSA z 2003 roku nr 4, poz. 117), gdzie sąd podkreślił, iż samo złożenie oświadczenia nie powoduje nabycia prawa do zwolnienia podatkowego. Zwolnienie jest zwolnieniem z mocy prawa („wolne od podatku dochodowego są...”) i przysługuje podatnikowi bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych, jeżeli spełni on określone przepisami warunki. Warunkami tymi są m.in.: wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Spełnienie tych warunków łącznie powoduje nabycie i zrealizowanie zwolnienia podatkowego.
PRZYKŁAD 1
Małżonkowie w 1998 roku nabyli nieruchomość, następnie w 1999 roku rozpoczęli budowę domu, wspartą kredytami hipotecznym oraz pomostowym w kasie mieszkaniowej. Ze względu na rozwód orzeczony prawomocnym wyrokiem z 2003 roku podatnik podjął wspólnie z byłą żoną decyzję o sprzedaży domu w budowie. Transakcja została zrealizowana w 2005 roku. Według podatnika w opisanym przypadku nie będzie konieczności zapłaty zryczałtowanego podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ minął pięcioletni okres posiadania nieruchomości.
Stanowisko podatnika podzielił Urząd Skarbowy Poznań-Winogrady w interpretacji z 4 lutego 2006 r. (nr DG/005-7/05/BA). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W omawianym przypadku okres 5 lat, który kwalifikuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości do opodatkowania na zasadach opisanych w ustawie o PIT, jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, tj. od końca roku 1998 i upływa z końcem roku 2003.
PRZYKŁAD 2
Podatniczka wraz z mężem kupiła samochód. W roku 2004 spłaciła kredyt zaciągnięty na zakup samochodu. W konsekwencji w tym momencie nastąpiło przeniesienie na nią i męża własności samochodu. Zastanawiała się jednak, czy podlega opodatkowaniu sprzedaż – przed upływem pół roku od dnia nabycia – samochodów: zakupionego na kredyt oraz sprowadzonego z zagranicy?
Z pisma Izby Skarbowej w Poznaniu z 18 lutego 2005 r. (BD-F/415-454/04) wynika, że nabycie, powstaje w momencie ostatecznego przeniesienia własności rzeczy.
Jeżeli podatniczka dokonała sprzedaży samochodu (zarówno tego nabytego na kredyt, jak i sprowadzonego z zagranicy) przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, uzyskany z tego tytułu dochód podlegał będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji podlega on wykazaniu w zeznaniu rocznym składanym najpóźniej w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym i opodatkowaniu łącznie z dochodami z innych źródeł, opodatkowanych według skali podatkowej.
