Do tej pory wiele banków pożyczało znacznie więcej temu samemu klientowi, gdy wybierał franki zamiast złotówek. Od lipca to się zmieni, gdyż zdolność kredytowa będzie liczona według bardziej rygorystycznych kryteriów.
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, jaki wybrać kredyt mieszkaniowy – w walucie obcej czy w złotówkach. Bankowiec lub doradca finansowy, który jest zwolennikiem franka szwajcarskiego, może użyć następującego argumentu: kurs franka musiałby wzrosnąć o 30 proc., by rata kredytu w tej walucie zrównała się z ratą alternatywnego kredytu w złotówkach.
Ten argument bez dodatkowego wyjaśnienia jest jednak mało obiektywny. To analiza statyczna, której punktem odniesienia jest chwila obecna. Ten 30-proc. bufor bezpieczeństwa wynika oczywiście z różnicy w oprocentowaniu kredytu frankowego i złotowego, a owa różnica dzisiaj to ok. 2,5 pkt proc. Za kilka miesięcy może to być znacznie mniej.
Frank nie tak konkurencyjny
Dlatego mówiąc o buforze bezpieczeństwa należy nakreślić bliższą i dalszą przyszłość stóp procentowych dla obu porównywanych kredytów. Bliższa przyszłość to dalszy spadek (pewnie o 0,25-0,5 pkt proc. do końca roku) stóp procentowych w Polsce oraz wzrost stóp w Szwajcarii.
Do tego należy dodać dwie rzeczy. Po pierwsze – marże banków w przypadku franków szwajcarskich są wyższe niż dla złotówek. Nie są dwa razy wyższe, bo konkurencja silnie je ściąga w dół, ale jednak trudno przy niskim wkładzie własnym znaleźć kredyt we frankach z marżą 1 pkt proc. (powyżej rynkowej stopy procentowej), a w przypadku złotówek przynajmniej kilka banków chętnie po takiej cenie pożyczy i jeszcze da upust na pierwszy rok spłaty.
Po drugie – kredyt walutowy jest zawsze droższy niż kredyt w złotówkach. To efekt stosowania przez banki prostego manewru: wypłata kredytu następuje po kursie kupna, a spłacać zadłużenia trzeba już po kursie sprzedaży. Efekt? Kredyt, który kosztuje 3 proc., faktycznie jest o 0,3-0,6 pkt proc. droższy.
Uwzględniając dwa powyższe argumenty oraz prognozy zmian stóp procentowych można szacować, że do końca roku różnica w oprocentowaniu między przeciętnym kredytem w złotówkach a kredytem we frankach szwajcarskich spadnie do 1 pkt proc. Czy to oznacza, że należy zapomnieć o franku? Niekoniecznie. Jest jeszcze dalsza przyszłość – bardziej istotna w przypadku kredytu zaciąganego na 20 czy 30 lat. Oczywiście tutaj jest większe ryzyko błędnej prognozy, jednak można wyciągnąć kilka ciekawych wniosków. Za kilka lat Polska będzie w strefie euro. Warto więc przyjrzeć się zależności między wspólną walutą i szwajcarskim frankiem.
Gdy spojrzymy na stopy procentowe w strefie euro i Szwajcarii od początku funkcjonowania Europejskiego Banku Centralnego, zauważymy, że zawsze stopy szwajcarskie były o 1-1,5 pkt proc. niższe od europejskich. Co więcej, między tymi stopami jest silna korelacja: zmieniają się w tych samych kierunkach.
WAŻNE
Przewalutowanie to operacja za którą zapłacimy 4-5 proc. kwoty kredytu. I to nawet wtedy gdy bank nie pobiera żadnej prowizji. Ten koszt wynika z przeliczenia kursowego stosowanego przez bank. Praktyka pokazuje, że klienci przewalutowują kredyty w najgorszych możliwych momentach – po osłabieniu złotówki.
Taniej niż w Szwajcarii
Podobne zjawisko można zaobserwować, jeśli spojrzymy na kursy euro i franka wobec złotówki. Tutaj także jest silny związek. Wniosek z tego taki, że osoba, która zarabia w euro, a spłaca kredyt we frankach, praktycznie nie ponosi ryzyka kursowego, a z dużym prawdopodobieństwem zawsze będzie mieć nieco tańszy kredyt.
Dlaczego więc mieszkańcy Niemiec czy Francji nie zadłużają się we frankach? Przede wszystkim nie mają takich ofert. Co ciekawe, w wielu przypadkach kredyty, które w swojej walucie zaciągają Szwajcarzy, są droższe od tego, co proponują banki w Polsce.
Co innego Polacy. My powinniśmy wykorzystać fakt, że w najbliższych latach stopy w Polsce będą wyższe niż w Szwajcarii, a za kilka lat zaczniemy zarabiać w euro i zaczną działać opisane wyżej mechanizmy. Najmniej przewidywalnym elementem tych prognoz są kursy walutowe. Większość ekspertów skłania się ku tezie, że złotówka będzie się w dłuższej perspektywie umacniać.
Brać poprawkę na rynek
Nie może być tak, by klienta było stać na ratę 700 zł, a na 1000 zł już nie. Rola banku polega na tym, by odpowiednio zaostrzyć zasady zdolności kredytowej tak, by przyjąć poprawkę na możliwy niekorzystny obrót sytuacji na rynku walutowym.
Jak dotąd banki różnie wywiązywały się z tego obowiązku. Wiele banków skłonne było pożyczyć znacznie więcej temu samemu klientowi w sytuacji, gdy wybierał franki zamiast złotówek. Nadzór wziął więc sprawy w swoje ręce i zarekomendował bankom, by licząc zdolność kredytową dla klienta pożyczającego franki szwajcarskie wstawiały do swoich kalkulatorów oprocentowanie takie jak w złotówkach oraz kwotę kredytu podwyższały o 20 proc. W efekcie, jeśli chcę pożyczyć 100 tys. zł we frankach szwajcarskich, to musi mnie być stać na 120 tys. zł w złotówkach.
Jeśli jednak spojrzymy na tabelę, okaże się, że są banki, które – tak jak PKO BP – pożyczają tyle samo niezależnie od waluty i jednocześnie pożyczają bardzo dużo, znacznie więcej temu samemu klientowi niż np. Dom (oddział Getin Banku), który znacznie podnosi kwotę dla klienta wybierającego franki. Jeśli PKO BP pozwala rodzinie o dochodach 2500 zł netto płacić ok. 1400 zł raty, to powstaje pytanie, czy może nie nazbyt liberalnie ocenia on zdolność kredytową? Mimo że nie popełnia przestępstwa pożyczając więcej we frankach niż w złotówkach. Warto też wspomnieć, że kredytobiorca złotówkowy też nie jest na wieki zabezpieczony przed wzrostem raty – stopy procentowe nie zawsze spadają.
