Pieniądze otrzymywane za wynajęcie mieszkania nie są obojętne podatkowo. Tak jak od każdego innego przychodu, tak i od najmu również trzeba zapłacić podatek. Właściciel mieszkania ma natomiast prawo wyboru jego formy, co nie pozostaje bez wpływu na wysokość obciążenia.
Osoby wynajmujące mieszkania i osiągające z tego tytułu przychody muszą płacić podatek dochodowy. Do wyboru mają dwie formy opodatkowania: zasady ogólne, czyli płacenie podatku według trzystopniowej skali podatkowej, albo zryczałtowany podatek dochodowy. Obie formy mają zalety, nie brak im jednak również wad.
Jeśli ktoś zdecyduje o wynajęciu mieszkania w tym roku, zdecydowanie lepsze będzie płacenie podatku według skali podatkowej. Powód? Rozpoczęcie tego rodzaju działalności związane jest nierzadko z koniecznością poniesienia większych kosztów. Żeby wynająć mieszkanie, trzeba je odpowiednio przygotować: kupić meble, sprzęt, wyposażyć łazienkę i kuchnię. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych można będzie odliczyć koszty poniesione na zakup wyposażenia czy mebli. W takim przypadku istnieje również możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych związanych z wynajmowanym lokalem. Często zdarza się, że takie odpisy wraz z wydatkami poniesionymi na zakup wyposażenia są niemal równe opłatom, jakie otrzymuje właściciel wynajmowanego lokalu.
Druga możliwa forma opodatkowania, czyli ryczałt ewidencjonowany, jest zdecydowanie lepszy dla tych osób, które już jakiś czas wynajmują mieszkania i nie otrzymują z tego tytułu zbyt wysokich przychodów. Jeśli nie przekroczymy limitu przychodów w wysokości 15 666,40 zł, stawka podatku wynosi zaledwie 8,5 proc., co w porównaniu ze skalą podatkową jest dużą oszczędnością.
WAŻNE
Limit przychodów pozwalający na korzystanie z 8,5 proc. stawki ryczałtu przy przychodach z najmu wynosi w 2006 roku 15 666,40 zł.
Potrzebne oświadczenie
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne szczegółowo określa zasady opodatkowania przychodów osiąganych z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Wynika z niej, że ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc., jeśli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt jest już zdecydowanie wyższy i wynosi 20 proc.
Żeby jednak móc korzystać z ryczałtowej formy opodatkowania, konieczne jest złożenie oświadczenia i to w odpowiednim czasie.
Pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeśli podatnik rozpoczyna wynajem w trakcie roku podatkowego, oświadczenie powinien złożyć do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
TERMIN ZAPŁATY PODATKU
Podatnicy obowiązani są obliczać ryczałt za każdy miesiąc i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania. Podatnicy mogą też obliczać ryczałt i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie złożenia zeznania. Zasadę tę mogą jednak stosować tylko ci podatnicy, których otrzymane przychody nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 250 tys. euro. Z przepisów nie wynika jednoznacznie, czy dotyczy to również przychodów z najmu. Ministerstwo Finansów stwierdziło jednak w jednej z interpretacji, że z kwartalnych rozliczeń mogą korzystać również osoby osiągające przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzący w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej (zob. pismo nr PB2/MW-033-0562-2684/02).
Niskie dochody, mały ryczałt
Jeśli podatnik osiąga z tytułu najmu przychody nie przekraczające w roku podatkowym równowartości 4000 euro, może płacić ryczałt według stosunkowo niewielkiej stawki, bo wynoszącej 8,5 proc. Żeby ustalić, ile wynosi równowartość 4000 euro, należy przeliczyć kwoty wyrażone w euro na złote. Przepisy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne szczegółowo określają, jak należy to zrobić. Zgodnie z nimi, kwoty wyrażone w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Ponieważ w 2005 roku 1 października wypadał w sobotę, do przeliczenia należy uwzględnić kurs obowiązujący 30 września. Wtedy za jedno euro trzeba było zapłacić 3,9166 zł. Po przemnożeniu daje to na 2006 rok limit w wysokości 15 666,40 zł (4000 x 3,9166 zł). Dopiero po jego przekroczeniu podatnik płaci ryczałt według wyższej, bo wynoszącej aż 20 proc. stawki.
PRZYKŁAD: OŚWIADCZENIE DO 10 MAJA
Czytelnik z Gdyni zamierza wynająć mieszkanie od 1 maja. Ustalił, że pierwszą wpłatę otrzyma 10 maja. Do tego dnia powinien złożyć u naczelnika właściwego dla siebie urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli tego nie zrobi, podatek będzie opłacał na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej.
PRZYKŁAD: PRZEJŚCIE NA WYŻSZY RYCZAŁT
Zofia z Gdańska zamierza wynająć apartament. Miesięcznie będzie otrzymywała z tego tytułu 3000 zł. W ciągu roku daje to 36 000 zł. W tym przypadku niższy ryczałt będzie można płacić tylko przez pierwszych pięć miesięcy (3000 x 5 = 15 000 zł). Podatek wyniesie wtedy 255 zł. W czerwcu trzeba będzie zapłacić wyższy ryczałt. Podatek wyliczy według stawki 8,5 proc. od kwoty 666,40 zł, natomiast od pozostałej części, czyli od 2333,60 zł, ryczałt wyniesie 20 proc. Nastąpi przekroczenie limitu pozwalającego korzystać z niższej stawki. W czerwcu podatek wyniesie zatem 523,30 zł (56,60 + 466,70 zł). Od lipca podatek będzie płacony już według 20 proc. stawki, co da miesięcznie 600 zł.
PRZYKŁAD: ROK Z NISKĄ STAWKĄ
Czytelnik z Kielc wynajmuje mieszkanie, za co miesięcznie otrzymuje 1200 zł. Nie musi się martwić o płacenie wyższego podatku. W ciągu roku uzyska z najmu 14 400 zł, co oznacza, że przez cały czas będzie płacił ryczałt według tej samej, 8,5-proc. stawki, czyli miesięcznie 102 zł.
PRZYKŁAD: PRZEKROCZENIE LIMITU
Halina z Tarnobrzega wynajmuje dom. Miesięcznie otrzymuje 2300 zł. W ciągu roku daje to sumę 27 600 zł. Niestety, niższy ryczałt będzie płacić tylko przez pierwsze sześć miesięcy (2300 x 6 = 13 800 zł). Podatek wyniesie wtedy 195,50 zł miesięcznie. W lipcu zapłaci już wyższy ryczałt. Podatek wyliczy według stawki 8,5 proc. od kwoty 1866,40, natomiast od pozostałej części, czyli od 433,60 zł, ryczałt wyniesie 20 proc. Nastąpi bowiem przekroczenie limitu pozwalającego korzystać z niższej stawki. W lipcu podatek wyniesie zatem 245,30 zł (158,60 + 86,70 zł). Od sierpnia podatek będzie płacony już według 20-proc. stawki, co da miesięcznie 460 zł.
Jest umowa, jest przychód
Organy podatkowe twierdzą, że podstawą powstania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami umowy, w której określają one wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym przychód. Żeby jednak powstał przychód, wynajmujący musi otrzymać czynsz lub musi być on postawiony do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wydatki związane z przedmiotem najmu, czyli mieszkaniem. Znajdą się tu takie opłaty, jak czynsz uiszczany w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej, abonament za media w lokalu, opłaty za rozmowy telefoniczne, wodę, energię czy gaz, jeśli nie są ustalane ryczałtowo, a z umowy wynika, że najemca jest obowiązany do ich ponoszenia.
