Jeżeli podatnik w jednym domu jednocześnie mieszka i prowadzi firmę, podatek od nieruchomości zapłaci według dwóch różnych stawek: wyższej od części zajętej na działalność gospodarczą i niższej – od części mieszkalnej.
Możliwość zaliczenia do kosztów podatkowych wydatków poniesionych w związku z wykonaniem obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości odnosi się jedynie do tej części nieruchomości, która jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Co więcej, przedsiębiorcy, którzy zdecydowali się na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu, powinni wiedzieć, że ta sama nieruchomość będzie podlegała zróżnicowanej stawce podatku.
Jak ustalić proporcje
Część danego lokalu, w którym prowadzona jest firma, podlega opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanej z działalnością gospodarczą albo dla części budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Z kolei za pozostałą część nieruchomości wykorzystywaną na potrzeby mieszkaniowe trzeba opłacać podatek według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych.
Należy pamiętać, że zróżnicowanie to jest o tyle istotne, że gdy część budynku jest wykorzystywana na prowadzenie firmy, to za tę część będziemy opłacać podatek według wyższej stawki, natomiast za część wykorzystywaną na potrzeby prywatne zapłacimy podatek według stawki niższej.
Dlatego tak ważne będzie właściwe wyliczenie powierzchni budynku, po to by prawidłowo ustalić proporcje części budynku wykorzystywanych na różne potrzeby. I tak, by określić powierzchnię do opodatkowania podatkiem od nieruchomości części zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej, należy wyodrębnić ją z całości domu (lub mieszkania), a następnie obliczyć jej powierzchnię użytkową. Kwota zapłaconego podatku od nieruchomości od części budynku mieszkalnego zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej będzie mogła zostać zaliczona do kosztów podatkowych. Przede wszystkim należy ustalić, jaką powierzchnię z całego mieszkania lub domu wykorzystuje się do prowadzenia działalności gospodarczej.
W tym celu najpierw należy wyodrębnić tę powierzchnię z całego mieszkania (domu), a potem obliczyć jej powierzchnię. Pamiętajmy jednak, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.
PRZYKŁAD
Podatnik na podstawie własnego oświadczenia przeznaczył we własnym mieszkaniu 20 mkw. na działalność gospodarczą, co stanowi 23,4 proc. powierzchni całego mieszkania. W związku z tak wyliczoną proporcją, podatnik ujmuje w koszty działalności gospodarczej 23,4 proc. czynszu, który płaci za mieszkanie do spółdzielni mieszkaniowej. Zapisu w książce przychodów i rozchodów dokonuje zaś na podstawie dowodu wewnętrznego. Działanie podatnika jest prawidłowe, co potwierdza treść par. 14 ust. 2 pkt 7 rozporządzenia ministra finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz.U. nr 152, poz. 1475 z późn. zm.). Dowody wewnętrzne mogą doty- czyć wydatków związanych z opłatami za czynsz, energię elektryczną, telefon, wodę, gaz i centralne ogrzewanie, w części przypadającej na działalność gospodarczą. Podstawą do sporządzenia tego dowodu jest dokument obejmujący całość opłat na te cele. Do sporządzenia dowodu wewnętrznego wystarczy zatem np. książeczka opłat za mieszkanie spółdzielcze czy dowody opłat za mieszkanie (por. postanowienie naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa-Mokotów, 28 lutego 2005 r., nr 1433/NG/GF/415/III/art. 14a/ zap.22/59/05).
Przypomnijmy, że zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podstawę opodatkowania dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej stanowi wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawę opodatkowania stanowi ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Natomiast w sytuacji, gdy obowiązek podatkowy powstanie w ciągu roku podatkowego – wówczas podstawą opodatkowania będzie wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego. Z kolei w przypadku, gdy od budowli lub ich części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa określona przez podatnika. Pamiętajmy, że jeśli podatnik sam nie określi wartości budowli lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy ma prawo powołać biegłego, który ustali tę wartość. Dodatkowo będzie on zmuszony ponosić koszty ustalenia wartości przez biegłego po pierwsze wtedy, gdy sam nie ustali wartości budowli, a po drugie wtedy, gdy wartość ustalona przez biegłego będzie wyższa co najmniej o 33 proc. od wartości określonej przez samego podatnika.
Gdzie szukać stawek
Warto wiedzieć, że wysokość stawek podatku od nieruchomości określana jest uchwałą rady gminy. W przepisach znajdziemy górne limity tych stawek, których uchwałą rada gminy nie może zmienić. I tak, roczna stawka od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej nie może przekroczyć 18,43 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Pamiętajmy, że przy określaniu wysokości rocznych stawek podatku rada gminy może je różnicować dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. Zróżnicowanie stawek opodatkowania może nastąpić również ze względu na rodzaj prowadzonej działalności.
PAMIĘTAJ
Organem podatkowym właściwym w sprawach podatków i opłat lokalnych jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).
WAŻNE
Podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu lub domu, może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z podatkiem od nieruchomości od tej części, jaka zajmowana jest na prowadzenie tej działalności.
Edyta Wereszczyńska