Otrzymując mieszkanie albo dom w formie darowizny od rodziców czy dziadków, można skorzystać z ulgi podatkowej. Preferencja ta jednak przysługuje tylko wtedy, jeżeli spełnione są ściśle określone warunki. W przypadku ich niedotrzymania trzeba już zapłacić podatek.
W przepisach podatkowych przewidziano preferencje związane z przekazywaniem domów czy mieszkań członkom najbliższej rodziny. Regulacje te zawarte są w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z późn. zm.).
Powierzchnia użytkowa
Zgodnie z regulacjami art. 16 ust. 1 tej ustawy, w określonych sytuacjach nie wlicza się do podstawy opodatkowania wartości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Chodzi o przypadki nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym:
• w spadku lub w formie darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej,
• w spadku przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej,
• w spadku przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, sprawujące przez co najmniej dwa lata opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie umowy zawartej z nim przed organem gminy.
Grupy podatkowe
Wyjaśnimy teraz, które osoby zaliczają się do poszczególnych grup podatkowych. Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w art. 14 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Otóż zaliczenie do grupy podatkowej następuje na podstawie osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się więc:
• do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
• do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
• do grupy III – innych nabywców.
WARTO WIEDZIEĆ
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli jej nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
Warunki do spełnienia
Wiemy już, że nie wlicza się do podstawy opodatkowania wartości nabytego w formie darowizny mieszkania czy domu do łącz- nej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej. Warto jednak zdawać sobie sprawę z tego, że z preferencji tej mogą skorzystać tylko osoby spełniające łącznie kilka warunków. Wymieniono je w art. 16 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ulga przysługuje zatem osobom, które:
• są obywatelami polskimi lub mają na terytorium Polski miejsce stałego pobytu,
• nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy,
• nie dysponują spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego oraz wynikającymi z przydziału spółdzielni mieszkaniowych prawem do domu jednorodzinnego lub prawem do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego,
• nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu,
• będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez okres 5 lat.
Zbycie budynku
Nie stanowi jednak podstawy do wygaśnięcia preferencji zbycie udziału w budynku lub lokalu na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych oraz zbycie budynku lub lokalu, jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych, a nabycie innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę albo nabycie innego lokalu nastąpiło nie później niż w ciągu sześciu miesięcy od dnia zbycia. Wyraźnie wynika to z art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Na tym jednak nie koniec. Otóż warunek dotyczący pięcioletniego zamieszkiwania w darowanym lokalu lub budynku uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal został zbyty przed rozpoczęciem zamieszkiwania ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a nabycie innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę albo nabycie innego lokalu nastąpiło nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia zbycia. Przepis ten zawarty jest w art. 16 ust. 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Zwolnienie w PIT
Omawiając kwestie związane z darowiznami domu czy mieszkania, warto pamiętać o regulacjach zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Według tych unormowań, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Organy podatkowe stoją na stanowisku, że te przepisy nie definiują pojęcia nabycia. W związku z tym kwestię tę trzeba rozpatrywać biorąc pod uwagę regulacje kodeksu cywilnego. Przyznanie osobie na wyłączną własność rzeczy (na przykład udziałów w nieruchomości) w drodze darowizny jest nabyciem tych rzeczy. W kategorii nabycia traktowane są również przypadki, gdy udział osoby w rzeczy ulega powiększeniu w drodze zniesienia współwłasności – w ten sposób ulega zmianie zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak też jej majątku osobistego.
Stosownie natomiast do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnione z tego podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli jej nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
• PRZYKŁAD
Podatnik otrzymał w formie darowizny zabudowaną nieruchomość i skorzystał z ulgi określonej w art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Rozpoczął zamieszkiwanie w nabytym budynku 11 lutego 2000 r. Sprzedał nieruchomość po 11 lutego 2005 r. Czy zatem spełnił warunki do skorzystania z ulgi? Zauważyć należy, że w ustawie występuje pojęcie, „przez 5 lat od dnia...”. Sposób, w jaki należy liczyć terminy związane z zastosowaniem przepisów prawa podatkowego, precyzują przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.). Do cytowanego przepisu z art. 16 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn odnosi się regulacja art. 12 par. 4 Ordynacji podatkowej. Wynika z nich, że terminy określone w latach kończą się z upływem tego dnia w ostatnim roku, który odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim roku nie było – w dniu, który poprzedzałby bezpośrednio ten dzień. W związku z tym 11 lutego 2005 r. jest ostatnim dniem ustawowego 5-letniego okresu zamieszkiwania w nabytym budynku, którego bieg rozpoczął się w dniu 11 lutego 2000 r. (zob. pismo Izby Skarbowej w Gdańsku z 31 stycznia 2005 r., nr PO/005-0007/05).
110 mkw. – to powierzchnia użytkowa nabytego w formie darowizny mieszkania czy domu, której wartość nie wlicza się do podstawy opodatkowania. Należy jednak pamiętać, że ulga ta przysługuje jedynie tym osobom, które spełniają ściśle określone warunki.
Krzysztof Tomaszewski
UŻYTKOWNICY PYTAJĄ
Co stanowi powierzchnię
Matka chce mi przekazać w formie darowizny mieszkanie. Przepisy mówią o tym, że nie wlicza się do podstawy opodatkowania wartości mieszkania do wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej. O jaką powierzchnię chodzi w tych regulacjach?
– Odpowiedź znajduje się w art. 16 ust. 4 i 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Według tych regulacji, za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.
Czy należy się ulga
Czy można zachować ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn przewidzianą w art. 16 ust. 7 ustawy, jeżeli zbywa się mieszkanie przed upływem 5 lat i zawiera umo-wę przedwstępną kupna-sprzedaży innego lokalu mieszkalnego?
– Fakt zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży z firmą deweloperską w celu wybudowania przez nią lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym i dokonywanie wpłat zgodnie z harmonogramem na poczet ceny finansowania przedmiotu umowy nie stanowi spełnienia warunku nabycia lokalu mieszkalnego, gdyż nabycie lokalu mieszkalnego nastąpi dopiero z chwilą przeniesienia własności przedmiotu umowy (a to nastąpi o wiele później).
Oznacza to, że podatnik nie nabył lokalu mieszkalnego w ciągu sześciu miesięcy od dnia zbycia lokalu będącego przedmiotem darowizny, nie dotrzymując terminu określonego w przepisie art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wobec tego nie spełnia warunków wymienionych w art. 16 ust. 2 tej ustawy, tracąc prawo do zachowania ulgi w tym podatku (zob. pismo Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze z 2 lipca 2004 r., nr II-3/SIP/11/2004).
