Kupując dom czy mieszkanie, ponosimy olbrzymie koszty. Niestety, cena mieszkania czy domu to nie wszystko. Często zapominamy o tym, że od umowy kupna należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Na tym jednak nie koniec. Potem musimy płacić podatek od nieruchomości. A to oznacza, że wizyta w urzędzie będzie nieunikniona.
Wydatki towarzyszące zakupowi domu lub mieszkania nie są może zbyt wygórowane, niemniej jednak warto je uwzględnić w domowym budżecie, zwłaszcza wtedy, gdy na zakup mieszkania czy domu zaciągamy kredyt. Wtedy może się okazać, że konieczność zapłacenia nawet 200 zł stanie się olbrzymim obciążeniem. Również wtedy, gdy otrzymujemy dom czy mieszkanie w darowiźnie lub spadku, może okazać się, że nie stać nas na zapłacenie podatku, nawet jeśli nie jest on bardzo wysoki.
Podatek od umowy
Z art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. nr 86, poz. 959 z późn. zm.) wynika, że podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży. Oznacza to, że od umowy sprzedaży domu i mieszkania należy uiścić podatek. Tyle tylko, że jeśli kupujemy dom czy mieszkanie od dewelopera, to podatek od umowy sprzedaży sporządzanej w formie aktu notarialnego płacimy my, czyli nabywcy. Podobnie przy zakupie domu lub mieszkania na rynku wtórnym. Tu też strony najczęściej zaznaczają, że podatek od czynności cywilnoprawnych zapłaci nabywca.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w tym przypadku sporządzenia i podpisania aktu notarialnego. Obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na stronach czynności cywilnoprawnej, ale w praktyce wygląda to tak, że jest wskazywana jedna strona zobowiązana do zapłaty, najczęściej jest to nabywca. Dlatego dla nabywcy bardzo ważna może okazać się informacja dotycząca wysokości należnego podatku. Jak ją ustalić, precyzują przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Z art. 6 ustawy wynika, że w przypadku umowy sprzedaży będzie to wartość rynkowa domu lub mieszkania. Może się też zdarzyć i tak, że zamienimy dotychczas posiadane mieszkanie na inne. Wówczas – jeśli zamieniamy lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. Pytanie tylko, jak ustalić wartość rynkową. Odpowiedź znajdziemy w ust. 2 art. 6 ustawy. Wynika z niego, że wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów.
Ale, uwaga! Starajmy się określać wartość rynkową zgodnie z prawdą. Dotyczy to zwłaszcza przypadków zakupu mieszkań na rynku wtórnym. Próby zaniżenia tej wartości mogą okazać się zgubne. Jeśli okaże się, że wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej (domu lub mieszkania) nie odpowiada – zdaniem organu podatkowego – wartości rynkowej, organ podatkowy wezwie strony do jej podwyższenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie organ poda wartość według własnej wstępnej oceny. Jeśli strony nie dopełnią tego obowiązku, organ dokona oceny wartości mieszkania lub domu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli okaże się, że wartość określona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.
Deklaracja do urzędu
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. Tym ostatnim jest notariusz, który pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (czyli również od umowy sprzedaży domu czy mieszkania). Notariusze, jako płatnicy podatku, są obowiązani do przekazywania organowi podatkowemu właściwemu ze względu na siedzibę płatnika odpisów sporządzanych aktów notarialnych dotyczących czynności cywilnoprawnych stanowiących przedmiot opodatkowania.
Podatek od posiadania nieruchomości
Z posiadaniem własnego domu lub mieszkania łączą się też inne obowiązki podatkowe, w tym konieczność płacenia podatku od nieruchomości. Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają bowiem nie tylko grunty, ale także budynki lub ich części. W tym przypadku także należy określić podstawę opodatkowania. Jest nią w przypadku budynków lub ich części powierzchnia użytkowa. Dla podatników najważniejsza jest jednak informacja o wysokości stawki tego podatku. Wynosi ona od budynków mieszkalnych 0,54 zł od m2 powierzchni użytkowej. Jest to maksymalna wysokość stawki. Trzeba pamiętać o tym, że wysokość stawek podatku od nieruchomości ustala rada gminy. Ta ostatnia może różnicować wysokość stawek podatku, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. Stawki te nie mogą jednak przekroczyć poziomu określonego w art. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz. 84 z późn. zm.), czyli w przypadku budynków mieszkalnych w br. nie więcej niż 0,54 zł za m2.
Osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości. Jeśli kupujemy dom lub mieszkanie, będzie to 14 dni od dnia podpisania aktu notarialnego.
Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (czyli np. domu lub mieszkania). Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Można też zapłacić podatek jednorazowo za cały rok podatkowy.
Od jakich czynności płacimy podatek
Czynnościami cywilnoprawnymi są m.in.: umowy dotyczące sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym. Stawka podatku od tych czynności wynosi 2 proc.
Anna Wojda