Często podatnicy zwracają się z pytaniem do urzędu skarbowego, jakie są skutki podatkowe najmu oraz jakie formalności się z tym wiążą. Przedstawiamy to z punktu widzenia podatku dochodowego. Przepisy ustaw podatkowych nie przewidują żadnych obowiązków formalnych związanych z rozpoczęciem wynajmu.
Osoba go dokonująca nie ma obowiązku zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego bądź zaewidencjonowania zawarcia umowy najmu w jakikolwiek inny sposób. Konieczne jest jednak zwrócenie uwagi na sposób opodatkowania dochodów z najmu osiąganych przez podatnika. Stanowią one samodzielne źródło przychodów wymienione w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podatnicy będący osobami fizycznymi osiągającymi przychody z najmu mogą opłacać podatek dochodowy na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W zależności od wybranej formy opodatkowania różny będzie dla tych podatników obowiązek ewidencjonowania osiąganych przychodów i inne będą obowiązki związane z wpłatą zaliczek, składaniem deklaracji i zeznań podatkowych.
Zasady ogólne
Podstawową formą, niewymagającą żadnych urzędowych czynności, jest opodatkowanie przychodów z najmu osiąganych przez osoby fizyczne według progresywnej skali podatkowej. Przychód ten stanowią otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W związku z uzyskiwaniem przychodów wynajmujący obowiązany jest do wpłaty zaliczek miesięcznych na podatek dochodowy. Zaliczki za okres od stycznia do listopada podatnicy uiszczają w terminie do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni (zaliczkę za grudzień w wysokości należnej za listopad – do 20 grudnia).
WAŻNE!
W terminach płatności zaliczek podatnicy składają deklarację o wysokości dochodu osiągniętego od początku roku – poczynając od miesiąca, w którym dochody przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku.
Do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym wynajmujący obowiązany jest zaś złożyć zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym.
Należy także zwrócić uwagę na możliwość opodatkowania dochodów z najmu przez jednego z małżonków, pod warunkiem że istnieje pomiędzy nimi wspólność majątkowa. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie, w którym małżonkowie zadeklarują, że całość dochodów z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu przez jednego z nich. Oświadczenie to należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód w roku podatkowym z tego źródła.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Drugą formą opodatkowania osiąganych przychodów z najmu jest ich opodatkowanie na zasadach przewidzianych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wyboru opodatkowania ryczałtem wynajmujący dokonuje przez złożenie pisemnego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Należy to uczynić nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Podatnicy rozpoczynający wynajem nieruchomości w trakcie roku podatkowego oświadczenie składają do dnia poprzedzającego wynajem, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.
WAŻNE!
W zakresie obowiązków ewidencyjnych, podatnicy korzystający z tej formy opodatkowania obowiązani są do prowadzenia ewidencji przychodów odrębnie za każdy rok podatkowy, chyba że wysokość osiąganych przychodów wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.
Obowiązki sprawozdawcze tych podatników sprowadzają się do złożenia zeznania o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ostatecznym terminem jest 31 stycznia następnego roku. Deklarację PIT-28 wraz z załącznikiem (PIT-28A lub PIT-28B) składa się w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika.
Do osób korzystających z opodatkowania ryczałtem mają także zastosowanie przypisy dotyczące możliwości opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków. Oczywiście, jeżeli istnieje między nimi wspólność ustawowa i jeśli złożą odpowiednie oświadczenie naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego do 20 stycznia, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego – w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
ZAPAMIĘTAJ!
Przepisy podatkowe nie przewidują żadnych obowiązków formalnych związanych z rozpoczęciem wynajmu. Osoba rozpoczynająca wynajem nie ma obowiązku zgłoszenia bądź zaewidencjonowania w inny sposób zawarcia umowy najmu.
• art. 8 ust. 4–5, art. 11 ust. 1, art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 6, art. 45 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 86, poz. 732
• art. 6 ust. 1a–1b, art. 9 ust. 4, art. 12 ust. 7, art. 15 ust. 3, art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – Dz.U. Nr 144, poz. 930; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 263, poz. 2619
Andrzej Przeszkoda
specjalista z zakresu podatku dochodowego