Opłaty za użytkowanie wieczyste podlegają od 1 maja 2004 r. podatkowi od towarów i usług. Jednak gminy, które zawarły umowy przed tym dniem i obciążyły użytkowników wieczystych takimi opłatami, nie powinny dodatkowo naliczać podatku.
Wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.; dalej „ustawa o VAT”), tj. od 1 maja 2004 r., prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało opodatkowane tym podatkiem z racji tego, że jest to inne niż własność prawo rzeczowe. Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT czynność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste jest usługą, gdyż przepis ten stanowi, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy. Zgodnie z art. 7 przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Opłaty z podatkiem
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, których termin płatności przypada po 1 maja 2004 r., podlegają regulacjom ustawy o VAT. Do ich opodatkowania stosuje się zgodnie z art. 41 ust. 1 stawkę 22-proc. Ustawodawca nie określił dla tej czynności obniżonej stawki VAT ani też nie przewidział zwolnienia z opodatkowania tego typu usług. Jedynym wyjątkiem są opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów rolnych. Na podstawie bowiem par. 8 ust. 1 pkt 19 rozporządzenia ministra finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 97, poz. 970 z późn. zm.) zwalnia się od VAT oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze. Analogiczne zwolnienie stosuje się do dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.
Czasami bez VAT
Ustawa o VAT nie uznaje za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Tylko wtedy działania takie nie zostaną objęte podatkiem. Nie dotyczy to jednak gmin, które oddają w wieczyste użytkowanie grunty na podstawie decyzji administracyjnych. Nie dotyczy to też innej jednostki budżetowej. W przypadku, gdy organ władzy publicznej realizujący swoje zadania przez powołaną jednostkę budżetową wykonuje odpłatnie czynność polegającą na pobieraniu opłat rocznych za oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, np. gminy, Skarbu Państwa, dokonuje transakcji, które podlegają opodatkowaniu VAT, bowiem stanowią czynności o charakterze cywilnoprawnym, tzn. są realizowane na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych i mieszczą się w pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Dlatego np. stwierdzenie przez wojewodę nabycia prawa użytkowania wieczystego w drodze decyzji nie powoduje przekształcenia stosunku cywilnoprawnego łączącego strony umowy użytkowania wieczystego w stosunek administracyjnoprawny.
Podatek w opłacie
Jednym z głównych problemów, jaki pojawił się po wejściu w życie nowej ustawy o VAT, jest kwestia związana z naliczaniem VAT od już określonych opłat za użytkowanie wieczyste. Przypomnijmy, że na podstawie art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina pobiera opłaty roczne, które użytkownik wieczysty jest zobowiązany ponosić. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Opłaty stanowią więc dla płacących cenę określoną w umowie z gminą. W momencie zmiany stawki VAT, jeśli w umowie tej nie było zastrzeżenia, że należy doliczyć do tak ustanowionej ceny podatku, gminy nie powinny naliczać VAT. W momencie tym należy odwołać się do definicji ceny. Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz.U. nr 97, poz. 1050 z późn. zm.), cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić za towar lub usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu VAT. Tym samym naliczona opłata za użytkowanie wieczyste zawiera w sobie VAT.
Nie można zmieniać ceny
Również za takim rozumieniem ceny, tj. nie powiększaniem o 22 proc. VAT ustalonej opłaty za użytkowanie, lecz zawarciem VAT w tej opłacie, opowiedziało się Ministerstwo Infrastruktury. W piśmie z lutego 2005 r. określiło, że gdy gminy określiły już wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości, to obecnie nie powinny doliczać VAT, tylko właśnie zawrzeć go w opłacie. Na poparcie tej tezy wskazano, iż wartość nieruchomości nie jest tożsama z ceną nieruchomości. Jeśli więc VAT wpływać będzie na cenę nieruchomości, a nie na jej wartość, to brak jest prawnego uzasadnienia do zmiany (dokonania aktualizacji) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w związku z opodatkowaniem tego rodzaju opłat (wynikającym z VAT). Szczególnie że wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz udzielanych bonifikat i sposób zapłaty tych opłat ustala się w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Zmiany opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwagi na ochronę interesów osób, którym takie prawo przysługuje (użytkowników wieczystych), będą dopuszczalne jedynie w ściśle określonych sytuacjach, wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a zatem tylko w sytuacji zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Bogdan Świąder
SŁOWNICZEK
CENA – wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym.