Osoby posiadające nieruchomości mieszkalne starają się zarobić na ich wynajmowaniu. Stwarza to dodatkowe źródło przychodu, czasem bardzo intratne. Niestety, wynajmujący musi liczyć się także z tym, że każdą zarobioną złotówką uzyskaną z wynajmu pomieszczeń zainteresuje się organ podatkowy. Wynajmując lokal innym osobom musimy pamiętać, że pieniądze uzyskane z tego tytułu stanowią dla nas przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych, od którego musimy opłacać stosowne zaliczki, a niekiedy również będziemy musieli płacić VAT.
Omawiając problem zapłaty podatku od towarów i usług od najmu skoncentrujmy się tylko na wynajmie pomieszczeń i budynków, czyli nieruchomości. W art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) określono, że opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Podatnikami tego podatku są natomiast osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez dostawę towarów ustawa rozumie m.in. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze, zawartej na czas określony, czyli wynajem będzie podlegał opodatkowaniu. Jednak nie od każdego wynajmu i od każdej kwoty będziemy zmuszeni płacić VAT.
Przeznaczenie na cele niemieszkalne
Wynajem nieruchomości podlega opodatkowaniu, ale tylko w przypadku, gdy jest to wynajem lokali użytkowych lub gdy jest to wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Ważny jest cel wynajmu. Jeśli nie będzie on nakierowany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, to wtedy podlegał będzie opodatkowaniu VAT w stawce 22-proc. Oczywiście dotyczy to nieruchomości mieszkalnych, gdyż pozostałe nieruchomości użytkowe będą zawsze podlegały VAT. Wynajem lokali użytkowych nie podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. W takim przypadku obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze – z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.
Jednak istnieje możliwość i w tym przypadku zwolnienia z płacenia VAT. Wiąże się to z tzw. zwolnieniem podmiotowym, które przysługuje podatnikom, którzy nie uzyskali w roku poprzednim oraz w ciągu danego roku określonej wysokości sprzedaży.
Mimo wszystko bez podatku
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej z złotych odpowiadającej równowartości 10 000 euro. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Do wartości sprzedaży, o której mowa, nie wlicza się również odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
Warto też pamiętać, że jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku przekroczy kwotę, odpowiadającą 10 000 euro, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę. Tak więc do określenia kwoty, której przekroczenie powoduje utratę prawa do korzystania ze zwolnienia podmiotowego w VAT, bierze się pod uwagę obroty z czynności opodatkowanych.
Od momentu przekroczenia tej kwoty każda czynność, która na podstawie ustawy o VAT podlega opodatkowaniu tym podatkiem, powinna być rozliczona w złożonej deklaracji dla podatku od towarów i usług VAT-7, a podatek wynikający do zapłaty wpłacony na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.
Wynajem więc lokali użytkowych korzystał będzie z tego zwolnienia do czasu przekroczenia kwoty granicznej. Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może dopiero po upływie 3 lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia.
Wynajem w trakcie roku
Podobne zasady określające zwolnienie z VAT istnieją, gdy podatnik rozpocznie w trakcie roku wynajmowanie lokali użytkowych lub mieszkalnych, ale przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. W takim przypadku należy obliczyć proporcję, która pozwoli ustalić, kiedy zwolnienie traci moc. Podatnik rozpoczynający wykonywanie czynności opodatkowanych w trakcie roku podatkowego jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, kwoty 10 000 euro. Jeżeli faktyczna wartość sprzedaży, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, przekroczy w trakcie roku podatkowego tę kwotę, zwolnienie traci moc z momentem jej przekroczenia.
Zwolnienie dla mieszkań
Wynajem nieruchomości jest co do zasady opodatkowany według stawki podstawowej, a więc 22-proc. VAT. Istnieje jednak zwolnienie przedmiotowe dla niektórych rodzajów nieruchomości. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT zwolniono z podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W pozycji 4 załącznika w wykazie usług zwolnionych zostały wymienione usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (oznaczone symbolem PKWiU ex 70.20.11). Samodzielne lokale mieszkalne, a także lokale o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości lub stanowić część nieruchomości. Oznacza to, że tylko nieruchomości lub ich części, które mają charakter mieszkalny (np. część tzw. bliźniaka) i są wynajmowane na cele mieszkaniowe, będą korzystały ze zwolnienia z VAT. Jednocześnie pragnę zauważyć, że wynajem lokali na cele inne niż mieszkaniowe podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 22-procentowej.
Kwota zwolnienia w 2005 r.
Wartość sprzedaży opodatkowanej uprawniającej do zwolnienia od podatku od towarów i usług, odpowiadającej równowartości 10 000 euro, określona na 2005 r. wynosi 43 800 zł.
SŁOWNICZEK
DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA – to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
SAMODZIELNY LOKAL MIESZKALNY – jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb (mogących stanowić odrębną nieruchomość) przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Bogdan Świąder
CZYTELNICY PYTAJĄ
Czy spółdzielnia płaci VAT
Czy przychody spółdzielni z tytułu opłat za najem dodatkowych pomieszczeń w budynkach mieszkalnych pobieranych od członków spółdzielni są opodatkowane podatkiem od towarów i usług?
NIE. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.), czynności te podlegają zwolnieniu przedmiotowemu. Zwalnia się więc od podatku od towarów i usług czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Członkowie spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Wobec powyższego przychody spółdzielni z tytułu opłat za najem dodatkowych pomieszczeń w budynkach mieszkalnych będą zwolnione z podatku.
Jedynie wynajem lokali użytkowych dla innych podmiotów gospodarczych będzie czynnością opodatkowaną stawką VAT w wysokości 22 proc.
