W listopadzie 2003 r. zakupiliśmy grunt (55 000 m kw.) z budynkiem biurowym o wartości 4 300 000 zł oraz magazynami, warsztatami i chłodniami. Transakcja nie podlegała podatkowi VAT (ze względu na rok budowy).
PROBLEM
W listopadzie 2003 r. zakupiliśmy grunt (55 000 m kw.) z budynkiem biurowym o wartości 4 300 000 zł oraz magazynami, warsztatami i chłodniami. Transakcja nie podlegała podatkowi VAT (ze względu na rok budowy). Wartość księgowa budynku przyjętego do ewidencji środków trwałych to 4 300 000 zł, powiększona o koszty notarialne. Wartość księgowa pozostałych budowli równa jest zeru i nie są one ewidencjonowane w ewidencji środków trwałych oraz nie są amortyzowane. W listopadzie planujemy sprzedaż tej części gruntu, na której znajdują się budynki „bez wartości”. Niestety z przyczyn technicznych podzielenie geodezyjne działki (i ustanowienie odrębnej księgi wieczystej) będzie możliwe dopiero za dwa lata, więc do tego czasu nowy nabywca będzie figurował w księdze wieczystej jako współwłaściciel.
W związku z powyższym mam następujące pytania: Czy grunt sprzedawany z budowlami będzie opodatkowany podatkiem VAT? Czy grunt sprzedawany bez budowli (zostaną rozebrane) będzie opodatkowany podatkiem VAT?
Wartość zawartej umowy sprzedaży wynosić będzie 1 000 000 zł, jednak wpis do księgi wieczystej zostanie dokonany dopiero w momencie jej podpisania i po wpłacie 250 000 zł. Wtedy też nastąpi wydanie nieruchomości. Tu nasuwają mi się kolejne pytania: Czy przychód w chwili podpisania umowy wynosi 250 000 zł czy też jest to wartość całej umowy? Czy podatek VAT (jeśli sprzedaż będzie podlegała VAT) naliczamy od kwoty 250 000 zł czy od całej umowy? Pozostaje jeszcze kwestia budynków „bez wartości”. Czy poprawne są z punktu widzenia podatku dochodowego następujące działania:
– wycena budowli przez rzeczoznawcę (rzeczywista wartość, odtworzenie),
– aktualizacja majątku trwałego,
– rozebranie tych magazynów, warsztatów i hal,
– zaliczenie wartości zburzonych środków trwałych do kosztów uzyskania przychodów,
– zaliczenie kosztów prac rozbiórkowych do kosztów uzyskania przychodów.
RADA
Wydanie gruntu w związku z ustanowieniem współwłasności stanowi dostawę w rozumieniu przepisów VAT i podlega opodatkowaniu (zarówno wówczas, gdy grunt jest sprzedawany z budowlami, jak i bez nich). Przychodem podatnika na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych i podstawą opodatkowania VAT będzie cała wartość umowy. Ponieważ Czytelnik zadał kilka pytań, szczegóły omówiono w uzasadnieniu.
UZASADNIENIE
W omawianej sytuacji zamierza Pan ustanowić współwłasność gruntu, którego jest Pan właścicielem, a po dwóch latach – współwłasność tę znieść, umożliwiając nowemu współwłaścicielowi nabycie części gruntu. W związku z powyższym należy przede wszystkim wskazać, że z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego konieczne będzie zawarcie dwóch umów sprzedaży – pierwszej ustanawiającej współwłasność, a następnie znoszącej współwłasność.
W sprawie skutków tego postępowania na gruncie VAT należy zauważyć, że opodatkowanie tym podatkiem następuje w dużej części niezależnie od skutków cywilnoprawnych danej (danych) czynności. Dlatego dla ewentualnej oceny, czy w powyższej sytuacji dochodzi do opodatkowania tym podatkiem, znaczenie ma nie tyle cywilnoprawny aspekt powyższej transakcji, ile faktyczne jej skutki (przede wszystkim – ekonomiczne).
Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT). W omawianym przypadku do przeniesienia takiego prawa niewątpliwie dochodzi, a tym samym przekazanie powyższych gruntów należy uznać za dostawę towarów, a więc czynność opodatkowaną. Co więcej – o zaistnieniu dostawy jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT będzie w powyższym przypadku decydować nie tyle zawarcie stosownej umowy (umów), ile czynności faktyczne. Na przykład za dostawę towarów należy uznać wydanie części nieruchomości (udostępnienie jej nabywcy) po uiszczeniu umówionej kwoty. Dostawą taką nie będzie natomiast samo zawarcie umowy ustanawiającej współwłasność. Co więcej – jeśli po przekazaniu nieruchomości i upływie dwóch lat dojdzie do zniesienia współwłasności i ustanowienia dwóch niezależnych nieruchomości, to czynność ta nie wywoła skutków prawnych na gruncie podatku VAT (przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel nastąpiło w momencie wydania nieruchomości, sama zmiana statusu prawnego nieruchomości pozostaje bez wpływu na opodatkowanie podatkiem VAT).
W sprawie pytań, czy podlega opodatkowaniu grunt sprzedawany z budowlami oraz grunt sprzedawany bez budowli, zauważyć należy, że w obu przypadkach (o ile przeniesione zostanie prawo do rozporządzania gruntem jak właściciel) dojdzie do opodatkowania dostawy. Od 1 maja 2004 r. grunt jest uważany za towar, a więc jego dostawa stanowi czynność opodatkowaną (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu).
Co do kolejnych pytań należy wyjaśnić, że przychód powstanie od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Jest to konsekwencją brzmienia art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, której przepisy wiążą powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej ze skutkami VAT – zgodnie z art. 14 ust. 1c pkt 1 ustawy, za datę powstania przychodu z tej działalności uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe (ewentualnie, w myśl art. 14 ust. 1f ustawy, dzień wystawienia faktury, a jeżeli faktura nie została wystawiona w terminie – dzień, w którym faktura powinna być wystawiona).
Cała wartość umowy stanowi również podstawę opodatkowania dla celów VAT. Skutki w podatku VAT następują niezależnie od skutków cywilnoprawnych. W związku z tym należy uznać, że kwota 1 000 000 zł stanowi kwotę należną z tytułu dostawy towarów. Obowiązek podatkowy w VAT powstanie z chwilą wydania towaru (w przypadku nieruchomości – udostępnienia nieruchomości), a jeżeli dostawa powinna być potwierdzona fakturą – z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7 dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.
Jeśli natomiast chodzi o pytania dotyczące budowli „bez wartości”, to:
• możliwość wyceny środka trwałego przez rzeczoznawcę została przewidziana wyłącznie w sytuacji, gdy nie jest możliwe ustalenie kosztu ich wytworzenia (por. art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
• przepisy nie przewidują możliwości aktualizacji wartości majątku trwałego,
• z punktu widzenia przepisów prawa podatkowego nie ma przeszkód, aby budynki zostały rozebrane,
• kosztem uzyskania przychodu w podatkach dochodowych są wydatki poniesione przez podatnika; straty mogą być zaliczane do kosztów uzyskania wyjątkowo (np. w przypadku strat w środkach trwałych w części niepokrytej odpisami amortyzacyjnymi); w omawianym przypadku zaliczenie wartości wyburzonych budynków do kosztów uzyskania przychodu będzie niemożliwe,
• zaliczenie kosztów prac rozbiórkowych do kosztów uzyskania przychodów nie jest wykluczone, lecz podatnik będzie musiał udowodnić, że prace te służą podniesieniu wartości nieruchomości lub ułatwieniu sprzedaży (a tym samym uzyskaniu za nią lepszej ceny); nie ma natomiast wątpliwości w przypadku, gdy prac rozbiórkowych dokona nabywca nieruchomości (w omawianym przypadku – nowy współwłaściciel), jeśli będzie to czynił w celu przygotowania gruntu do potrzeb swojej działalności.
• art. 7 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535
• art. 14, art. 22 oraz art. 22g ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 210, poz. 2135
Tomasz Krywan
doradca podatkowy