Jednym z argumentów za zaciągnięciem kredytu w europejskiej walucie jest o około 2 pkt proc. niższe oprocentowanie kredytu w euro (średnio 5,6 proc.) niż w złotych (średnio 7,7 proc.).
W rezultacie rata kredytu na kwotę 200 tys. zł zaciągniętego na 30 lat w euro wynosi około 1195 zł, a kredytu w złotych około 1426 zł. Dopiero w dłuższej perspektywie będzie można jednak ocenić, które kredyty - złotowe czy denominowane w euro - są tańsze, tzn., w którym przypadku suma zapłaconych rat będzie niższa. Zależy to od dzisiejszego poziomu marż, stóp rynkowych oraz kursu euro do złotego. Podstawową niewiadomą, która ma bardzo istotny wpływ na poziom łącznego kosztu kredytu, jest kurs, po jakim Polska wejdzie do strefy euro. Za kilka lat, gdy euro zastąpi złotego, kredyty w złotych staną się kredytami w euro.
Wyższe marże
Średnie marże dla kredytów w euro są obecnie wyższe niż dla kredytów w złotych. Zaciągając kredyt w złotych, możemy bowiem liczyć na marżę wynoszącą przeciętnie ok. 2,2 proc. W kredytach w euro średnia marża wynosi 3,2 proc. W rezultacie osoba, która dziś zaciągnie kredyt w złotych, za kilka lat będzie spłacała kredyt w euro z marżą o 1 pkt proc. niższą niż osoba, która zaciągnie kredyt w euro od razu.
Siła złotego
Przyjmijmy pesymistyczne założenie, że euro zostanie wprowadzone w Polsce za pięć lat. Dla uproszczenia wyliczeń załóżmy również, że stopy procentowe w Polsce i w strefie euro oraz kurs euro do złotego pozostaną na obecnym poziomie. Osoba, która zaciągnie kredyt w euro na 200 tys. zł ze średnią rynkową marżą wynoszącą 3,2 proc. (oprocentowanie kredytu wynosi 5,6 proc.), spłaci w sumie około 420 tys. zł.
Dla porównania osoba, która zaciągnie kredyt w złotych z marżą 2,2 proc. (oprocentowanie kredytu wynosi 7,7 proc.) przez pięć lat funkcjonowania złotego spłaci w sumie 85,5 tys. zł. Przez kolejnych 25 lat, kiedy w naszym kraju będzie już funkcjonowało euro, kredytobiorca - przy założeniu stałości stóp rynkowych - spłaci około 307,5 tys. zł. W sumie spłaci więc 393 tys. zł. To mniej niż wyniosła suma rat kredytu w euro. Pamiętajmy jednak o przyjętych założeniach stałości oprocentowania i kursu walutowego.
Jednocześnie jednak trzeba uwzględnić fakt, że złoty jest teraz rekordowo słaby i istnieje duże prawdopodobieństwo, że do strefy euro wejdziemy po kursie niższym niż obecnie. A to oznacza potencjalny dochód z tytułu różnic kursowych. Załóżmy, że zaciągamy dziś kredyt w złotych na kwotę 200 tys. zł lub jego równowartość w euro (46 tys. euro). Załóżmy, że do strefy euro wejdziemy po kursie EUR/PLN na poziomie 3,9 zł. Za kilka lat zadłużenie wyrażone w walucie kredytu będzie tylko nieznacznie niższe niż obecnie, dlatego dla uproszczenia obliczeń przyjmijmy, że nie ulegnie zmianie. Mamy więc nadal dług w kwocie 200 tys. zł oraz 46 tys. euro. Ta pierwsza kwota zostanie jednak przeliczona po kursie parytetowym, co da w rezultacie 51 tys. euro, zatem więcej, niż wynosi dług w przypadku kredytu zaciągniętego w euro.
Natomiast porównując kredyt w euro z kredytem we frankach przede wszystkim należy brać pod uwagę fakt, że banki dość niechętnie wypłacają obecnie tego typu kredyty, gdyż franków jest niewiele na rynku. Za frankiem przemawia natomiast niższe oprocentowanie. Wynosi ono średnio 4,5 proc. Rata kredytu na kwotę 200 tys. zł we frankach wynosi około 1070 zł, a więc jest o 125 zł niższa niż kredytu w euro.
W większości banków, które udzielają kredytów w euro i we frankach, wymagany jest przynajmniej 20-proc. wkład własny. Tylko pięć banków udzieli takich kredytów osobie, która go nie posiada. Jedynie zaciągając kredyt w złotych, kredytobiorca bez problemu znajdzie bank, który skredytuje 100 proc. wartości nieruchomości.
Decydując się na kredyt w euro, nie można również zapomnieć, że zdolność kredytowa w przypadku kredytu w walucie obcej jest zwykle niższa niż przy kredycie w złotych. Czteroosobowa rodzina o dochodzie 3,5 tys. zł netto może liczyć średnio na 201 tys. zł kredytu w złotych. Są jednak banki, które udzielą im kredytu na ponad 290 tys. zł, np. Pekao. Najmniej, 128 tys. zł, przyzna GE Money Bank. Średnia zdolność w przypadku franków wynosi około 160 tys. zł, a w euro około 166 tys. zł.
Zdarzają się jednak przypadki banków, które w walucie przyznają wyższe kwoty kredytu niż w złotych. W banku Pekao rodzina z naszego przykładu może uzyskać kredyt w euro na kwotę aż 318 tys. zł, a w złotych maksymalnie na 294 tys. zł. Polbank jest gotów udzielić wyższej kwoty kredytu we frankach niż w złotych. Nasza przykładowa rodzina może liczyć w tym banku odpowiednio na 262 tys. zł lub 220 tys. zł, acz uzyskanie kredytu mieszkaniowego w tym banku jest obecnie trudne.
Najniższych kwot kredytów w walutach obcych udzielają mBank i MultiBank. Zarówno w euro, jak i we frankach maksymalna zdolność kredytowa wynosi w nich około 96 tys. zł.
Wysokość rat oraz LTV w wybranych bankach dla kredytów w PLN, CHF i EUR
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Maksymalna zdolność kredytowa (w tys. zł)
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Katarzyna Siwek, Jarosław Sadowski
analitycy Expandera.pl