W tym roku można się spodziewać tylko jednego - dalszego spadku cen nieruchomości - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Zgadza się z nim Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas.
- Ceny ofertowe w okresie od grudnia 2008 do grudnia 2009 r. prawdopodobnie spadną o ok. 10-15 proc. - prognozuje Kirejczyk.
Według ekspertów pogorszenie ogólnej sytuacji gospodarczej, ograniczenie inwestycji i spodziewany wzrost bezrobocia wpłyną na mniejszy popyt na mieszkania.
- W ciągu najbliższych sześciu miesięcy ceny w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku mogą spaść o 10-11 proc. - twierdzi Marta Kosińska z portalu Szybko.pl. Niektórzy pośrednicy są bardziej powściągliwi w swych prognozach.
- Rzeczywiście, jesteśmy w dołku, ale dopiero najbliższe trzy miesiące pokażą, w którą stronę pójdzie rynek. Jeżeli kryzys się pogłębi, to na pewno ten rok będzie najgorszy od 1989 roku - uważa Jerzy Sobański z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Zmierzch wielkiej płyty
Największe spadki cen dotkną mieszkań w starych budynkach.
- Najbardziej potanieją mieszkania w blokach z lat 70. i 80. Również domy wybudowane w starszych technologiach w latach 70. będą znacznie tańsze. W tym wypadku ceny mogą spaść nawet o 15-20 proc. - mówi Marcin Jańczuk.
O cenach starszych domów decyduje ich energochłonność. Ich nabywcy zaczynają domagać się nawet świadectw energetycznych, które mają pokazać, jaki jest koszt ogrzewania takiego budynku. Może być on o kilka tysięcy złotych wyższy niż w przypadku nowego, dobrze ocieplonego budynku. Zdaniem pośredników, nabywcy zaczynają sobie zdawać sprawę z tego czynnika, który w coraz większym stopniu będzie wpływał na ceny sprzedawanych nieruchomości.
Charakterystyczne, że tak dużego spadku cen w ostatnich miesiącach nie widać w zestawieniach dotyczących nieruchomości w poszczególnych miastach. Zestawienia mówią bowiem tylko o cenach ofertowych, czyli o tym, ile sprzedający chciałyby uzyskać za swoje mieszkanie. Na te propozycje kupujący niemal nigdy się nie zgadza. Można założyć, że ceny transakcyjne są o ok. 10 proc. niższe od tych wywoławczych.
- Przyjęte jest, że marża negocjacyjna wynosi teraz 10 proc., ale podczas negocjacji może się okazać, że cena zostanie zbita tylko o 5 proc., albo nawet o 20 i więcej procent. Wszystko zależy od ceny wyjściowej - mówi Sobański.
Nie ma kupujących
Pośrednicy otwarcie mówią, że tylko sporadycznie dochodzi teraz do sprzedaży nieruchomości, a żyją z transakcji najmu.
- Obroty biur pośrednictwa w porównaniu ze szczytem sprzed półtora roku spadły o 80-90 proc. - mówi Sobański. Na rynku wtórnym mieszkania na nabywcę czekają miesiącami, a czasem nawet dłużej niż rok.
Eksperci są zgodni, że mamy teraz klasyczny rynek kupującego. Klient dysponujący gotówką lub kredytem, który może przeznaczyć na kupno nieruchomości, to dzisiaj prawdziwa rzadkość. Właściciel nieruchomości może więc albo zgodzić się na zaproponowaną przez niego cenę, albo zrezygnować z transakcji i poczekać, ryzykując dalszy ewentualny spadek ceny nieruchomości. Wykorzystują to kupujący, którzy - widząc, co dzieje się na rynku - nie spieszą się z zakupem. Dominuje świadomość, że w perspektywie kilku miesięcy nieruchomości mogą być jeszcze tańsze.
- Półtora roku temu przyjąłem do sprzedaży 180-metrowe mieszkanie za 3 mln zł. Proponowałem właścicielowi obniżenie ceny do 2,4 mln zł, ale klient nie zdecydował i dzisiaj sprzedał je za 1,8 mln - mówi Sobański.
Działki w dół
Do tej pory ceny działek spadały wolniej niż ceny mieszkań czy domów, zwłaszcza starszych. W rezultacie działka ma coraz większy udział w cenie nieruchomości.
- Czasem może się okazać, że dzisiaj kupno działki i budowa domu są droższe niż kupno już wybudowanego budynku - mówi Jańczuk.
W tej sytuacji działki mogą zacząć tanieć. Tym bardziej że deweloperzy wycofali się z wielu planowanych inwestycji i niektórzy chcą nawet sprzedać wcześniej kupione grunty. Grozi to przede wszystkim tym firmom, które zaczęły budowę mieszkań na gruntach kupionych w okresie szczytu.
- Słyszałem o deweloperach, którzy kupowali działki po maksymalnych cenach i z tego powodu teraz sprzedają mieszkania z minimalną marżą. Jeśli sytuacja jeszcze się pogorszy, to niedługo będą też tacy, którzy będą sprzedawali poniżej kosztów wybudowania - mówi Sobański.
Ta uwaga dotyczy tych deweloperów, którzy mają problemy ze sprzedażą mieszkań, a bank żąda od nich spłaty zaciągniętego na inwestycje kredytu. Większość jednak będzie się starała utrzymać marże.
- Oficjalnie deweloperzy nie będą się już przyznawali do obniżek cen, natomiast indywidualnie będzie można wynegocjować ceny niższe o kilka procent od cen ofertowych - uważa Marcin Jańczuk.
Banki w czasie kryzysu
Ostatnie miesiące przyniosły spadek zdolności kredytowej Polaków. W przypadku niektórych banków zdolność kredytowa przeciętnego mieszkańca naszego kraju spadła nawet o 100 tys. zł. I to mimo szybkiego wzrostu płac w ostatnim roku. Spadek zdolności oraz wymagany przez bank wkład własny spowodował, że klienci w coraz większym stopniu interesują się mniejszymi mieszkaniami.
Możliwe jednak, że wróci zainteresowanie większym metrażem, bo - mimo mniejszego tempa wzrostu płac - można się teraz spodziewać wzrostu zdolności kredytowej przeciętnego mieszkańca naszego kraju. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła już stopy procentowe i prawdopodobnie będzie to robiła przez kolejne miesiące. Spadną raty kredytów złotowych, a więc nawet przy niezmienionych dochodach miesięcznych będzie można zaciągnąć większą pożyczkę.
Z drugiej strony jednak popyt na kredyty będzie hamować rekomendacja T, przygotowywana przez nadzór bankowy. Nakazuje ona, aby pożyczkobiorcy mieli co najmniej 20-proc. wkład własny do kredytu. Wprawdzie nie pogorszy to sytuacji osób, chcących pożyczać we frankach, bo już w tej chwili banki żądają większego wkładu własnego niż wynikający z rekomendacji T. Ten wymóg może jednak ograniczyć liczbę kredytów złotowych, gdyż w ich przypadku banki chętnie pożyczały nawet na 100 proc. wartości lokalu.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Rynek nieruchomości w 2009 roku
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Fot. Marek Matusiak
Pod koniec 2009 roku ceny mieszkań powinny zacząć powoli piąć się w górę, jeśli polska gospodarka wróci na ścieżkę wzrostu - mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas
ROMAN GRZYB
roman.grzyb@infor.pl
OPINIA
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich
KRZYSZTOF PIETRASZKIEWICZ
prezes Związku Banków Polskich
W ostatnich trzech latach sektor bankowy udzielał rocznie od 290 tys. do 320 tys. kredytów. To bardzo duża liczba. W ubiegłym roku wartość udzielonych kredytów była prawdopodobnie rekordowo wysoka i wyniosła 68 mld zł. Od pewnego czasu sygnalizowaliśmy, że to są wielkości rekordowe i raczej należy spodziewać się w kolejnych latach nieco mniejszej liczby nowych kredytów nie tylko na nowe mieszkania, ale też na mieszkania na rynku wtórnym. Poziom około 250 tysięcy kredytów w 2009 roku wydaje się realny. Jeśli chodzi o wartość tych udzielonych kredytów, to według wstępnych szacunków nie powinna ona przekroczyć 55-60 mld zł, ale w dużej części będzie to zależeć od dostępu banków do środków zgromadzonych na depozytach i od tego, czy rzeczywiście zostaną obniżone rezerwy obowiązkowe, które banki muszą odprowadzać do NBP.