Wysokość rynkowych stóp procentowych (WIBOR), na których opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, oscylowała na poziomie około 5 proc. Wzrost inflacji, cykl podwyżek stóp procentowych przeprowadzony przez Radę Polityki Pieniężnej spowodowały wzrost rynkowych stóp procentowych do prawie 6,5 proc. Efekt? Po doliczeniu stałej marży banku ten sam kredytobiorca spłaca dzisiaj już około 1430 zł miesięcznie, a więc o ponad 200 zł więcej. A niewykluczone, że raty kredytów złotowych jeszcze wzrosną.
Sposób na niższą ratę
Co robić, by chronić domowy budżet? Jest na to kilka sposobów. Kredyt złotowy można zamienić np. na tańszy, denominowany we frankach szwajcarskich, czyli przewalutować go w tym samym banku. Można wydłużyć okres kredytowania, przez co obniżymy ratę lub utrzymamy ją na dotychczasowym poziomie. Możemy też próbować wynegocjować obniżenie marży.
Jeszcze innym rozwiązaniem jest skorzystanie z kredytu refinansowego. Jest to kredyt hipoteczny przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego w dotychczasowym banku. Warto z niego skorzystać zwłaszcza wtedy, kiedy w przeszłości pożyczyliśmy pieniądze na znacznie gorszych warunkach, np. przy wyższej marży.
Zaletą takiego kredytu jest elastyczność - zamieniając kredyt, możemy go jednocześnie przewalutować i wydłużyć okres kredytowania. Cechą charakterystyczną kredytów hipotecznych jest forma ich zabezpieczenia - hipoteka na nieruchomości. Od wartości mieszkania czy domu banki uzależniają maksymalną kwotę kredytu. Biorąc pod uwagę specyfikę polskiego rynku nieruchomości w ostatnich kilku latach, wartość mieszkania mogła znacząco wzrosnąć. Dzięki temu kredytem refinansowym możemy spłacić stary kredyt, ale przy okazji otrzymać dodatkową gotówkę na dowolny cel.
Trzeba skalkulować
Refinansowanie będzie miało sens, jeżeli oferta kredytowa nowego banku będzie korzystniejsza, ale również po uwzględnieniu kosztów refinansowania. Po pierwsze, możemy zapłacić prowizję za udzielenie kredytu refinansowego. Prowizję może pobrać też stary bank za wcześniejszą spłatę kredytu.
Kiedy wartość zabezpieczenia (nieruchomości) nie jest istotnie wyższa od wnioskowanego kredytu (najczęściej chodzi o nadwyżkę około 20 proc.), możemy ponieść koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Do czasu uzyskania wpisu w hipotece trzeba płacić za tzw. ubezpieczenie pomostowe. Jeżeli jednocześnie zamieniamy walutę kredytu (np. złotego na franka szwajcarskiego), kosztotwórczy będzie tzw. spread walutowy. Banki bowiem wypłacają kredyt w walucie obcej po niższym kursie, a kredytobiorca spłaca raty po wyższym kursie. Taki mechanizm podraża koszt kredytu nawet o kilka procent jego kwoty.
Decyzję o zamianie kredytu warto więc podjąć dopiero po dokładnym skalkulowaniu, czy refinansowanie rzeczywiście się opłaci.
Najlepsza dziesiątka
Wskazując najtańsze oferty założyliśmy, że w starym banku musimy spłacić 300 tys. zł (kwota kredytu refinansowego), ale wartość nieruchomości, która jest zabezpieczeniem, wynosi 400 tys. zł, a więc mamy 25-proc. wkład własny. Przez to odpada nam koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Pieniądze pożyczamy na 30 lat. Kryterium jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania (tzw. RRSO), uwzględniająca koszt odsetkowy, prowizje, ubezpieczenia, a w wariancie kredytu we frankach również spread walutowy.
Maciej Bednarek, redaktor naczelny Comperia.pl
MACIEJ BEDNAREK
redaktor naczelny Comperia.pl