Kredyt na budowę domu różni się od zwykłego kredytu mieszkaniowego m.in. tym, że nie jest wypłacany jednorazowo, ale w transzach. Pieniądze przelewane są na konto kredytobiorcy zgodnie z postępem prac budowlanych na podstawie kosztorysu i harmonogramu. Te dwa dokumenty to bardzo ważny element starania się o kredyt, analityk techniczny dokładnie sprawdzi poprawność ich przygotowania. Warto więc skorzystać z pomocy architekta lub rzeczoznawcy. Ponadto kredytobiorca musi rozliczyć się z pieniędzy wypłaconych w ramach każdej transzy - trzeba udowodnić, że zostały wydane zgodnie z kosztorysem. Coraz częściej wystarczą tylko zdjęcia zrobione przez pracownika banku. W niektórych przypadkach wymagana jest jednak wizyta rzeczoznawcy i jego opinia na temat postępów na budowie. Ta opcja jest droższa, bo zwykle kosztuje około 200 zł.
Banki wyznaczają też termin zakończenia prac, przez co należy rozumieć uzyskanie pozwolenia na użytkowanie domu. Zwykle mamy na to 24 miesiące od daty wypłaty pierwszej transzy kredytu, choć okres ten można negocjować. Warto wiedzieć, że w okresie wypłaty transz kredytobiorcy mogą skorzystać z karencji w spłacie kapitału, płacąc jedynie odsetki.
Ranking kredytów budowlano-hipotecznych Comperia.pl prezentuje oferty banków posortowane według kryterium rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO). W odróżnieniu od oprocentowania nominalnego, które pokazuje tylko koszt odsetkowy, stopa rzeczywista uwzględnia również pozostałe opłaty: koszty przyznania kredytu i jego bieżącej obsługi. Założyliśmy, że zaciągamy kredyt na 500 tys. zł i na 30 lat, a spłacać go będziemy w ratach równych. Wkładem własnym jest działka o wartości 125 tys. zł.
Najtańszy kredyt posiada ING Bank Śląski, który na podstawie obowiązującej do czerwca promocji nie pobiera prowizji za przyznanie kredytu. Oferuje również najniższą marżę na rynku - 0,5 pkt proc.
Decydując się na kredyt we frankach szwajcarskich, powinniśmy sprawdzić ofertę Fortis Banku. Oprocentowanie rzeczywiste kredytu jest tam o ponad 2,5 pkt proc. niższe od najlepszej oferty w rodzimej walucie. Powoduje to, że miesięczne obciążenie z powodu płaconych rat będzie mniejsze o prawie 700 zł.
Przy kredytach walutowych należy upewnić się, czy w decyzji kredytowej kwota otrzymanego kredytu podana jest w walucie obcej czy w złotych. Pierwsza opcja sprawia, że istnieje ryzyko (przy spadku kursu waluty kredytu) otrzymania niższej kwoty od pierwotnie wnioskowanej. Jest to bardzo istotne właśnie w przypadku kredytów na budowę domu z uwagi na wypłatę kredytu w transzach. Pamiętać trzeba również, że do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej miesięczna rata będzie wyższa o składkę ubezpieczenia pomostowego. Im szybciej uporamy się z tym problemem, tym mniej będzie to nas kosztować.
KREDYT DENOMINOWANY A KREDYT INDEKSOWANY
Na rynku występują dwa rodzaje kredytów walutowych. Jeśli w decyzji kredytowej kwota otrzymanego kredytu podana jest w walucie obcej, jest on denominowany, natomiast w przypadku wyrażenia tej kwoty w złotych - nazywany jest indeksowanym. Pierwsza opcja sprawia, że na kliencie ciąży ryzyko kursowe, gdyż kurs waluty kredytu może ulec zmianie do czasu jego wypłaty.
Przykładowo klient składa wniosek o kredyt na 200 tys. zł denominowany we frankach szwajcarskich. Bank ustala w dniu decyzji kredytowej, ile pożycza franków szwajcarskich dzieląc 200 tys. przez aktualny kurs kupna franków (załóżmy, że wynosi on 2,20 zł). Daje to 90 909 franków - tyle bank pożycza kredytobiorcy. W momencie wypłaty kredytu (lub jego transz) bank jednak ponownie przelicza kwotę we frankach na złote, by ustalić, ile może wypłacić kredytu. Robi to ponownie po kursie kupna z dnia wypłaty kredytu. Jeśli w tym dniu kurs jest niższy niż 2,20 zł, wypłaci mniej niż 200 tys. zł (dla kursu 2,15 zł będzie to 195,45 tys. zł), natomiast jeśli kurs będzie wyższy, nadwyżkę ponad wnioskowane 200 tys. zł bank potraktuje jako wcześniejszą spłatę kapitału.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Kredyty budowlane w złotych
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Kredyty budowlane we frankach szwajcarskich
ŁUKASZ BUGAJ
ekspert Comperia.pl