Inwestycja we własne lokum to przedsięwzięcie kosztowne i długoterminowe. Rzadko kiedy finansujemy je z posiadanych środków, najczęściej sięgamy po pożyczki. Pieniądz zaś kosztuje. Dość powiedzieć, że różnica 0,5 proc. przy kredycie w wysokości 300 tys. zł to 1,5 tys. zł, gdy zaś taki kredyt spłacać mamy przez 20 lat, to przynajmniej drugie tyle wyniosą wyższe lub niższe odsetki.
Dlatego szukając odpowiedniej lokalizacji oraz lokum o upragnionych przez nas parametrach powinniśmy jednocześnie badać oferty i analizować, na czym możemy zaoszczędzić, pożyczając pieniądze. A możliwości takich jest wiele.
W poszukiwaniu
najlepszego kredytu budowlanego najpierw warto udać się do banku, z którym mamy już kontakty
Jaka inwestycja, taki kredyt
Wysokość wydatku, który w związku z inwestowaniem w nieruchomość musimy ponieść, najczęściej przesądza o tym, po jakiego rodzaju kredyt sięgniemy. Hipoteczny jest najtańszy, ale i najbardziej sformalizowany. Pożyczkę gotówkową dostaniemy od ręki, ale słono za nią zapłacimy. Gdy chcemy sfinansować zakup mieszkania, a więc gdy musimy ponieść bardzo wysoki wydatek, kredytowany najczęściej przez kilkanaście lub wręcz kilkadziesiąt lat, z pewnością musimy sięgnąć po kredyt hipoteczny.
Gdy zaś plany ograniczają się do mniej albo bardziej poważnej modernizacji (kupionego albo np. odziedziczonego) mieszkania, liczyć się będzie nie tylko wysokość raty, którą przyjdzie nam spłacać, ale i łatwość, z jaką można pozyskać środki na sfinansowanie przedsięwzięcia. Jest więc niemal pewne, że w pierwszej kolejności rozpatrywać będziemy skorzystanie z kredytu odnawialnego czy innego kredytu o charakterze konsumpcyjnym niż podejmować dość długotrwałe, a niekiedy i uciążliwe starania o kredyt hipoteczny. A gdy z kolei zdecydujemy się na generalną przebudowę mieszkania, najlepszym rozwiązaniem okazać się może pożyczka hipoteczna, którą łatwiej często pozyskać niż kredyt tego rodzaju, zaś o jej atrakcyjności finansowej przesądzić może to, że zabezpieczyć ją można będzie poprzez ustanowienie hipoteki w istniejącej już księdze wieczystej nieruchomości.
Najlepszy hipoteczny
Z pewnością optymalnym rozwiązaniem będzie kredyt hipoteczny. Jeśli nieruchomość jest nowa i nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, korzystamy z kredytu zabezpieczonego na okres przejściowy w formie ubezpieczenia. Gdy finansujemy budowę w trakcie jej trwania, korzystamy z kredytu budowlano-hipotecznego, który może być wypłacany w transzach.
W poszukiwaniu jak najlepszego kredytu budowlanego w pierwszej kolejności powinniśmy udać się do banku, z którym mamy już kontakty. Najlepiej takiego, w którym mamy rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy. Obecnie dla wszystkich banków najważniejsza jest nie historia naszego rachunku, ale stan naszego konta w Biurze Informacji Kredytowej i każdy bank otrzyma z BIK w naszej sprawie raport o dokładnie takiej samej treści. Natomiast ewentualny staż w banku może mieć wpływ na wysokość opłat i prowizji związanych z udzielanym kredytem.
Większość banków swoim klientom obniża stawki takich opłat, a czasami nie pobiera ich w ogóle. Ale jednocześnie inne banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych stosują w danym okresie różne promocje, polegające m.in. na rezygnacji z takich opłat w ogóle. Może się więc okazać, że dużo lepsze warunki kredytowania uzyskamy w cudzym banku niż we własnym.
Gdy kredyt ma być przeznaczony na kupno nowego mieszkania, ważną rolę przy szukaniu najkorzystniejszego finansowania może odegrać deweloper. Jeśli ma on dobrą markę, a na dodatek bank lub inne banki wcześniej udzieliły kredytów na zakup mieszkań w ramach tej inwestycji, łatwiej będzie nam nie tylko uzyskać kredyt, ale i lepsze jego warunki, bo np. bank zrezygnuje z badania inwestycji, które to badanie najczęściej odbywa się na koszt kredytobiorcy.
Finanse na wkład własny
Jeśli dla uzyskania kredytu musimy wnieść wkład własny, mamy do wyboru dwie drogi postępowania: poszukujemy produktu kredytowego, gdzie wkład własny pokryje za nas mocą odpowiedniej klauzuli w umowie sam bank, albo przed uzyskaniem kredytu hipotecznego sięgamy po kredyt odnawialny lub inny kredyt gotówkowy o charakterze konsumenckim.
Gdy natomiast kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, a inwestycję chcemy sfinansować z kredytu hipotecznego, największą korzyść odniesiemy wtedy, gdy nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą. Od razu bowiem będzie można dokonać do niej wpisu hipoteki na rzecz banku. Odpadną więc koszty ubezpieczenia kredytu na okres przejściowy, a i samo oprocentowanie tego kredytu będzie niższe, bo ceną braku księgi wieczystej jest zazwyczaj wyższa stopa oprocentowania.
Kupno plus wykończenie
Na wykończenie oraz urządzenie budowanej lub kupowanej nieruchomości możemy wykorzystać ten sam kredyt hipoteczny (jeśli umowa z bankiem przewiduje dodatkowe finansowanie tego rodzaju wydatków) albo zaciągnąć inny kredyt konsumencki. Przy zakupie mebli lub sprzętu AGD warto rozważyć kredyt w systemie zakupów ratalnych.
Jednym z celów kredytowania w ofercie kredytów hipotecznych i budowlano-hipotecznych jest właśnie remont lub modernizacja. Warunkiem uzyskania takiego kredytu jest posiadanie na własność nieruchomości, ponieważ zabezpieczeniem spłaty kredytu jest hipoteka.
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym warto przed wyborem banku sprawdzić, jaką część kwoty kredytu będziemy mogli przeznaczyć na jego wykończenie.
Zasadą jest, że kwota udzielonego kredytu nie może przekroczyć 100 proc. wartości nieruchomości. Co to oznacza? Dokonując wyceny wartości lokalu, rzeczoznawcy biorą pod uwagę jego docelową wartość rynkową. Obecnie na rynku standardem jest nabywanie mieszkania w stanie deweloperskim. Wiadomo jednak, że aby w nim zamieszkać, musimy je jeszcze wykończyć, a to podnosi wartość mieszkania.
Załóżmy, że cena transakcyjna nieruchomości wynosi 200 tys. zł - tyle musimy zapłacić deweloperowi. Koszt wykończenia mieszkania wyniesie 100 tys. zł, czyli suma kosztów związanych z inwestycją to 300 tys. zł. Na zlecenie banków rzeczoznawcy oceniają, o ile - po przeprowadzeniu remontu - wzrośnie wartość rynkowa mieszkania. Jeżeli w naszym przypadku wzrosłaby do 300 tys. zł, bank powinien udzielić takiego kredytu, oczywiście jeżeli posiadamy zdolność kredytową do spłaty takiego zadłużenia. Należy jednak pamiętać, że koszty poniesione na remont i finansowane kredytem hipotecznym klienci muszą udokumentować.
MOŻLIWE PREFERENCJE
Co prawda ulgi podatkowe związane z finansowaniem kupna lub budowy własnego mieszkania albo domu są już przeszłością, ale wciąż można rozważać skorzystanie z kilku preferencyjnych sposobów obniżenia kosztów własnej inwestycji mieszkaniowej.
Przede wszystkim możemy rozważyć wariant kredytu z częściową spłatą odsetek z budżetu państwa. Co prawda warunki, które trzeba wcześniej spełnić, wciąż są mało zachęcające, ale zapowiadana przez rząd kolejna nowelizacja przepisów może sprawić, że taki kredyt znajdzie się w naszym zasięgu.
Warto też pomyśleć o premii z książeczki mieszkaniowej. Osobiście takiej książeczki pewnie nie posiadamy, ale może ją mieć ktoś z rodziny, kto nie planuje kupna mieszkania lub budowy domu. A bez tego likwidując książeczkę premii się nie otrzyma. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, by pozyskać taką książeczkę poprzez cesję. Nawet jeśli ostatecznymi profitami - oprocentowanie plus premia mieszkaniowa - podzielimy się, to i tak zysk będzie ewidentny.
Inne możliwe kredyty
Formalności, jakich trzeba dopełnić, aby móc skorzystać z pożyczki czy kredytu hipotecznego, są nieporównywalnie większe niż w przypadkach korzystania z pozostałych form kredytowania. Dlatego gdy w grę wchodzi niezbyt wysoka kwota, można pomyśleć o kredycie gotówkowym, który nie jest zabezpieczony wpisem hipoteki w księgę wieczystą.
Niewątpliwą zaletą takich innych kredytów jest to, że w przeciwieństwie do kredytów czy pożyczek hipotecznych kwalifikowany on jest do kredytów konsumenckich, które - zgodnie ze specjalnym prawem - podlegają dodatkowym rygorom, zapewniającym większe bezpieczeństwo kredytobiorcy. Przede wszystkim banki muszą podawać w ofertach tzw. rzeczywistą stopę oprocentowania, dzięki czemu łatwiej jest porównać konkretne produkty bankowe. Ponadto łatwiej jest taki kredyt spłacić przed terminem, a bankowi trudniej jest wypowiedzieć umowę kredytową - nawet wtedy, gdy kredytobiorca ma kłopoty z obsługą zobowiązania.
Banki udzielają kredytów odnawialnych najczęściej do wysokości stanowiącej pięcio- lub sześciokrotność stałych wpływów na konto - praktycznie stałych zarobków
Najtańszym sposobem sfinansowania remontu lub wykończenia mieszkania są kredyty hipoteczne, ponieważ ich oprocentowanie jest najniższe. Kredyty denominowane we frankach szwajcarskich oprocentowane są na poziomie około 3-4 proc., a odsetki od kredytów złotowych wynoszą 5-7 proc. w skali roku. W tym przypadku warto kierować się wskazówkami zaprezentowanymi wyżej, na okoliczność finansowania zakupu lub budowy własnego lokum.
Jeśli na inwestycję mieszkaniową nie potrzebujemy kwoty większej niż nasze pięciomiesięczne zarobki netto, a mamy rachunek oszczędnościowo-kredytowy w banku przynajmniej od pół roku, najprostszym sposobem sfinansowania przedsięwzięcia będzie skorzystanie z kredytu odnawialnego. W różnych bankach jest on różnie określany: limit kredytowy, pożyczka w koncie itd.
Istota takiego kredytu polega na tym, że na pewien okres, zazwyczaj na rok, zawieramy umowę, na podstawie której bank pożycza nam określoną kwotę - po prostu powiększając o nią środki, które mamy dostępne na rachunku. W okresie trwania umowy bank obciąża nas jedynie odsetkami od kredytu - i to takiej jego części, którą faktycznie wykorzystywaliśmy.
Oznacza to, że część kapitałową kredytu możemy spłacać w dowolnym trybie i w dowolnej wysokości - tak jak jest nam wygodnie lub jak nam na to pozwalają wolne środki. Ważne jest, aby cały kapitał został spłacony do dnia, w którym wygasa umowa. Jeśli jednak umowę przedłużymy na kolejny okres, zazwyczaj obowiązek spłaty kapitału zostanie także na ten okres prolongowany.
Rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy w banku może być przepustką do w miarę korzystnego kredytu także wtedy, gdy mamy już zaciągnięty kredyt odnawialny - i to do maksymalnej wysokości dopuszczalnej przez regulamin banku. Praktycznie wszystkie banki oferują bowiem swoim klientom dodatkowe kredyty gotówkowe, o ile rzecz jasna klienci posiadają zdolność kredytową. Taki kredyt gotówkowy jest udzielany zazwyczaj na okres od dwóch do pięciu lat (choć w ofercie są też udzielane nawet na osiem lat). Kredytobiorca może też wybrać walutę kredytu i sposób jego spłaty (w ratach równych lub malejących).
Jeśli brak zdolności kredytowej nie stoi ku temu na przeszkodzie, na podobnych zasadach możemy uzyskać taki kredyt gotówkowy także w każdym innym banku. Jednak raczej będzie on nas drożej kosztował (bank od obcych bierze wyższą prowizję, sami będziemy musieli spłacać raty, z czym wiąże się prowizja itd.). Bardziej skomplikowana będzie też procedura poprzedzająca zawarcie umowy, w tym żądane przez kredytodawcę zabezpieczenia.
Ważne!
W banku, w którym mamy konto, często sam ten fakt pozwoli sfinalizować umowę przyznania kredytu gotówkowego, zaś zamiast dodatkowych zabezpieczeń wystarczy - podobnie jak przy kredycie odnawialnym - dyspozycja dla banku, mocą której będzie on obciążał ratami kapitałowo-odsetkowymi nasze konto w terminach określonych w umowie
Od pośrednika finansowego
Gdy nie mamy konta w banku, o kredyt lub pożyczkę gotówkową możemy wystąpić do każdej innej instytucji pożyczającej pieniądze. Jednak najlepiej, aby był to bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa. Obecnie wiele banków udziela kredytów gotówkowych (na dowolny cel) niemal od ręki, w oparciu o dane z dowodu osobistego.
Rzeczywista stopa procentowa takiego kredytu lub pożyczki oscyluje jednak wokół 25 proc. Tak jest nawet wtedy, gdy bank zachęca klientów oprocentowaniem jednocyfrowym. Zabezpieczeniem tego rodzaju kredytów jest bowiem ubezpieczenie na wypadek śmierci kredytobiorcy. Jest ono dość kosztowne i w sposób znaczący zwiększa koszt kredytu.
JAK WYBIERAĆ KREDYT HIPOTECZNY
1. Określamy, jaki rodzaj inwestycji o charakterze mieszkaniowym chcemy sfinansować: kupno nowego mieszkania, zakup nieruchomości na rynku wtórnym, budowa itp. Ustalamy, czy mamy prawo do ulgi odsetkowej i czy chcemy z niej skorzystać.
2. Na podstawie wcześniejszych ustaleń określamy, jakiego rodzaju zabezpieczenia kredytu będą mogły być zastosowane (zwłaszcza hipoteka) oraz czy w grę wchodzi tylko kredyt czy kredyt albo pożyczka.
3. Szacujemy wartość przedsięwzięcia, ustalamy, jaką część inwestycji możemy sfinansować ze środków własnych, określamy wstępnie naszą zdolność kredytową, wysokość miesięcznych obciążeń i długość okresu spłaty. Na tym etapie rozważamy wariant skorzystania z usług pośrednika finansowego.
4. Analizujemy, czy skorzystamy z kredytu w złotych czy denominowanego w obcej walucie.
5. Badamy dostępną na rynku ofertę kredytową i wybieramy kilka (nie więcej niż trzy) produktów bankowych z tego zakresu, które najbardziej spełniają nasze oczekiwania.
6. Poddajemy dokładnej analizie treść umów kredytowych przygotowanych przez bank. Niezależnie od tego, czy korzystamy z usług pośrednika finansowego czy o kredyt staramy się sami, treść tych umów konsultujemy z prawnikiem lub inną osobą obytą z prawem bankowym.
7. Przystępujemy do negocjacji z kredytodawcą, w toku których dążymy do wyeliminowania z umów o proponowanej treści wszystkich rozwiązań, które mogą być dla nas zagrożeniem. Po dostosowaniu treści umowy do naszych oczekiwań, podpisujemy ją. Jeśli bank numer jeden na naszej liście odmawia negocjacji, idziemy do drugiego lub trzeciego. Gdy tam sytuacja się powtarza, wracamy do badania oferty kredytowej na rynku.
EDYTA DOBROWOLSKA
gp@infor.pl