Wielu klientów nie chce wydawać np. 1 miliona złotych na 80 metrowe mieszkanie w Warszawie czy w innym dużym mieście. Wolą kupić ziemię (nawet dalej, poza miastem) i od razu albo po paru latach zbudować dom. Jest też drugi aspekt większego zainteresowania ziemią budowlaną lub rolną. W tej chwili tego typu nieruchomości dają szansę bardziej dynamicznego skoku cen w odróżnieniu od mieszkań, które w większości przypadków mają już za sobą najbardziej dynamiczny okres wzrostu. Wg danych eHipoteka.com liczba zapytań o kredyt na zakup działki wzrosła w październiku o 3 punkty procentowe (do 13%) w porównaniu do zeszłego miesiąca. W tym samym czasie zapytania o kredyt na zakup mieszkania lub domu wyniosły 87% wszystkich zapytań, co znaczyło spadek o 3 p.p. w stosunku do września.
Dlatego przeanalizowaliśmy jak wygląda możliwość kredytowania zakupu ziemi przez banki.
Jeszcze kilka lat temu uzyskanie kredytu na zakup mieszkania było bardzo trudne więc tym bardziej skredytowanie zakupu ziemi było jeszcze trudniejsze. Banki ostrożnie podchodziły (część z nich nadal tak postępuje) do kredytowania działek budowlanych. Wg powszechnej opinii są to nieruchomości trudniej zbywalne więc kredytowanie ich zakupu jest trudniejsze. Ale wraz z dynamicznym rozwojem polskiego rynku nieruchomości również podejście banków do kredytowania nieruchomości gruntowych uległo zmianie.
Więcej formalności, a może drożej?
Na pewno warto odpowiedzieć na pytanie, czy banki zmieniając swoje podejście do kredytowania działek żądają czegoś w zamian? Na szczęście w żadnym banku kredyt na zakup działki nie kosztuje więcej niż kredyt na zakup mieszkania lub domu. Na pewno więcej jest formalności i dokumentów, które należy przedstawić w banku w momencie składania wniosku kredytowego. W standardzie należy przedłożyć:
- Umowę przedwstępną zakupu działki
-Aktualny odpis z księgi wieczystej działki
-Wycenę działki wykonana przez rzeczoznawcę
-Wypis i wyrys z rejestru gruntów
-Wypis z planu przestrzennego zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy potwierdzające budowlanych charakter działki
Ta lista jest dłuższa w porównaniu do listy wymaganych dokumentów w przypadku zakupu mieszkania. Jedynie zakup domu wymaga zgromadzenia większej ilości dokumentów.
Najbardziej lubią budowlane
Należy podkreślić, że banki „lubią” najbardziej działki budowlane. Działka budowlana to ziemia, która ma przeznaczenie w planie przestrzennego zagospodarowania jako ziemia pod budowę mieszkaniową. Status działki budowlanej potwierdza odpowiedni wpis w księdze wieczystej lub wypis z rejestru gruntów lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Są banki, które zgodzą się skredytować ziemię, która nie została jeszcze odrolniona, ale wtedy musi istnieć przynajmniej studium zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ta przeznaczona jest wyraźnie pod budownictwo mieszkaniowe.
Podejście takie same, ale różne warunki
O ile żaden bank nie ma problemu z kredytowaniem działek budowlanych to ich oferty różnią się co do maksymalnej kwoty kredytu oraz maksymalnego okresu kredytowania.
Najbardziej korzystne oferty pod względem maksymalnej wysokości kredytu posiadają Metrobank, Multibank oraz mBank. W tym pierwszym teoretycznie istnieje możliwość uzyskania kredytu nawet do 130% wartości działki. Odbywa się to kosztem wyższej jednak marży (o 0,9 p.p. w stosunku do kredytu na 100% wartości) i jest możliwe do uzyskania jedynie w przypadki bardzo dobrze zlokalizowanych działek. Równie łatwo można uzyskać kredyt na działkę w bankach z grupy BRE Banku a więc mBanku oraz Multibanku. Udzielają one bez problemu kredytu w wysokości większej o 10% od wartości działki. Podchodzą również liberalnie do oceny statusu prawnego działki. Jeśli działka nie jest budowlana a gmina nie ma jeszcze nowego planu zagospodarowania to do uzyskania kredytu może wystarczy fakt, że istnieje studium zagospodarowania przestrzennego (wstępny plan zagospodarowania), które potwierdza przeznaczanie działki na cele budowlane.
Niektóre banki co prawda udzielają kredytu do 100% wartości działki, ale jednocześnie stosują krótszy niż w standardzie okres kredytowania działki. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku oferty Fortis Banku oraz Nordea Bank, gdzie okres kredytowania działki wynosi odpowiednio 7 oraz 20 lat.
Najbardziej restrykcyjne banki w kwestii kredytowania zakupu działki budowlanej to Nykredit, GE Money Bank oraz Millennium Bank. GE Money Bank ma najbardziej restrykcyjne podejście, ponieważ działka budowlana nie może być zabezpieczeniem kredytu. Kredyt na zakup działki można uzyskać jedynie w przypadku ustanowienia zabezpieczenia na innej, akceptowanej przez bank nieruchomości. Nykredit i Millennium Bank udzielą natomiast kredytu jedynie na 40% lub 50% wartości działki. Resztę ceny zakupu należy wpłacić z własnych pieniędzy. Należy jednak podkreślić, że w obu tych bankach maksymalna kwota kredytu liczy się od aktualnej wartości nieruchomości a nie ceny zakupu. Jeśli więc działka kosztuje 50 000 PLN a bank wyceni ją na 65 000 PLN to Millennium udzieli kredytu na kwotę 32 500 PLN a Nykredit na 26 000 PLN. Dodatkowo w Millennium (jak i w kilku innych bankach) możemy bez problemu uzyskać kredyt do 100% wartości działki jeśli jednocześnie wnioskujemy o kredyt na budowę domu na tej działce.
Tabela nr 1. Maksymalne wskaźniki LTV oraz okresy kredytowania przy zakupie działek budowlanych
Bank | Maksymalna kwota kredytu do wartości nieruchomości (maks. Poziom LTV) | Maksymalny okres kredytowania (w latach) |
Metrobank | 130% | 50 lat |
mBank | 110% | 30 lat |
Multibank | 110% | 30 lat |
Santander | 100% | 40 lat |
BGŻ | 100% | 30 lat |
BOŚ | 100% | 35 lat |
BPH | 100% | 30 lat |
BZ WBK | 100% | 30 lat |
Fortis Bank | 100% | 7 lat |
Kredyt Bank | 100% | 30 lat |
Lukas Bank | 100% | 35 lat |
Nordea | 100% | 20 lat |
PKO BP | 100% | 40 lat |
Polbank | 100% | 40 lat |
Raiffeisen | 100% | 30 lat |
ING | 80% | 40 lat |
Deutsche Bank | 70% | 30 lat |
Dom Bank | 70% | 30 lat |
PEKAO SA | 60% | 30 lat |
Millenium | 50% | 50 lat |
Nykredit | 40% | 5 lat |
GE Money Bank | 80% (ale zabezpieczeniem musi być inna nieruchomość) | 40 lat |
Rekreacyjna i rolne – tych nieruchomości banki nie lubią
Tereny przeznaczone pod rekreację lub użytki rolne (działki rekreacyjne i rolne) są trudniejszymi przedmiotami do skredytowania. O ile istnieje możliwość skredytowania działki rekreacyjnej to już działkę rolną praktycznie nie sposób kupić z kredytu. W przypadku ziemi rekreacyjnej prawie bank, który jest skłonny skredytować taki zakup wymaga wniesienia określonego wkładu własnego (bez możliwości ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Kredyty te mają zwykle również krótsze okresy kredytowania niż standardowe oferty dla zakupu mieszkań lub nawet działek budowlanych.
Kredy do 100% wartości działki rekreacyjnej otrzymamy w BPH, BGŻ, PKO BP oraz w Santander Banku. Reszta banków albo nie kredytuje tego typu nieruchomości (mBank, Fortis Bank, Deutsche Bank, GE Money Bank, ING) lub wymaga 40-50% wkładu własnego (BOŚ Bank, Millennium Bank).
Jeszcze trudniej lub wręcz niemożliwe jest skredytowanie działki rolnej. Jedynym w tej chwili sposobem na skredytowanie działki rolnej (najbardziej perspektywiczny chyba segment rynku jeśli chodzi o potencjalne wzrosty cen) jest uzyskanie kredytu w Metrobanku. Wymagany jest wkład własny na poziomie 20% a lokalizacja działki powinna być znajdować się nie dalej niż 50 km od dużych miast. Oczywiście chodzi o to by była jak największa szansa na odrolnienie.
Karol Wilczko