Jak wybrać najlepszą formę opodatkowania najmu

Tylko na pierwszy rzut oka najkorzystniejszym wariantem opodatkowania przychodów z najmu, z wielu możliwych, jest skorzystanie z 8,5-proc. ryczałtu. Jednak przy wysokich przychodach, znacznie przekraczających w 2008 roku limit 15 072 zł, oraz przy bardzo wysokich kosztach najmu lepszym rozwiązaniem może być podatek wyliczany według skali.

A) Korzystniejszy ryczałt czy skala

Choć podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu ma wiele zalet, bo poza niską stawką nie pozbawia np. prawa do rocznego rozliczenia z małżonkiem i umożliwia korzystanie z ulg osobom rozliczającym działalność gospodarczą w formie podatku 19-procentowego, to jego niezaprzeczalną wadą jest brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. z tytułu remontów. Jak wiadomo, w wynajmowane lokale, zwłaszcza mieszkalne i nie pierwszej młodości, trzeba sporo inwestować. Wówczas może okazać się, że korzystniejsze jest jednak opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Często z najmem lokali, zwłaszcza użytkowych, wiążą się spore koszty, które mocą umowy zawartej między wynajmującym a najemca obciążają właściciela lokalu, czyli podatnika uzyskującego przychód albo dochód z najmu. W takim przypadku także ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wcale nie musi być lepszą formą opodatkowania od podatku ustalanego według skali podatkowej.

PRZYKŁAD

Duże koszty i rozliczanie straty

Jeśli właściciel mieszkania musi w 2008 roku wymienić okna, na co wyda 6,5 tys. zł z 12 tys. zł uzyskanego przychodu, zapłaci: 1020 zł ryczałtu lub od 458,10 zł (gdy jest to jego jedyny dochód opodatkowany według skali podatkowej) do 2200 zł (gdy inne dochody są na tyle wysokie, że od całego dochodu trzeba zapłacić podatek według stawki 40 proc.). A jeszcze lepiej zrobi, gdy decydując się na opodatkowanie najmu w 2008 roku według skali podatkowej, przeprowadzi w tym roku remonty w skomasowanej skali. Załóżmy, że wyda na nie 15 tys. zł, wskutek czego poniesie stratę w wysokości 3 tys. zł. Zgodnie z przepisami prawa podatkowego stratę tę może odliczyć w następnych latach od przychodów z tego samego źródła, w tym mogą to być przychody opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przyjmijmy, że przychody z najmu w następnych latach pozostaną na tym samym poziomie 12 tys. zł rocznie. Taki podatnik powinien w latach 2009-2010 zdecydować się na ich opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, wówczas bowiem w każdym roku od 12 tys. zł przychodów odejmie po połowie straty z bieżącego roku i zapłaci 892,50 zł ryczałtu.

Może być też sytuacja odwrotna. Na trudnym rynku, gdzie oferta znacznie przewyższa popyt na najem lokali, wielu podatników godzi się wynajmować je nieomalże po kosztach własnych, byle przynajmniej uwolnić się od opłat czynszowych. Także w takim przypadku możliwe jest, że opodatkowanie na podstawie skali podatkowej da niższe zobowiązanie podatkowe niż w wariancie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

PRZYKŁAD

Wysoki przychód

Podatnik wynajmuje apartament mieszkalny i uzyskuje miesięczny przychód z tego tytułu w wysokości 3000 zł. Koszt uzyskania przychodu to 700 zł miesięcznie. Liczymy podatek przy wyborze opodatkowania w formie ryczałtu. Za pierwszych pięć miesięcy 2008 roku ryczałt po 255 zł (3000 zł razy 8,5 proc.). Za czerwiec: 8,5 proc. od 72 zł i 20 proc. od 2928 zł, czyli razem 591,72 zł. Za drugie półrocze po 600 zł miesięcznie. Razem 5466,72 zł. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, przy założeniu, że podatnik uzyskuje inne dochody opodatkowane na zasadach ogólnych, ale od sumy dochodów nie przekroczy w 2008 roku granicy 44 490 zł, objętych stawką 19 proc. podatku, podatek wyniesie od 4657,10 zł do 5244 zł.

Na tym nie koniec. Kosztem mogącym mieć kluczowy wpływ na ustalenie opłacalności konkretnego sposobu opodatkowania przychodów z najmu może być możliwość skorzystania z amortyzacji. Największe efekty można osiągnąć, stosując amortyzację przyspieszoną, i to w przypadku lokali mieszkalnych. W większości takich przypadków opodatkowanie według skali podatkowej będzie dla podatnika korzystniejsze niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Takie same korzyści z możliwości odliczania od przychodu amortyzacji przy opodatkowaniu dochodu z najmu według skali podatkowej osiągnąć można, wynajmując i amortyzując tylko część budynku czy lokalu mieszkalnego. Wówczas także lepiej nie decydować się na wybranie ryczałtu jako formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

PRZYKŁAD

Koszty przy niskim czynszu

Wynajmujący otrzymuje z tytułu umowy najmu mieszkania co miesiąc 550 zł. Koszty z tytułu opłat obciążających właściciela wynoszą 350 zł. Przy ryczałcie trzeba płacić co miesiąc 46,75 zł podatku. W całym 2008 roku da to 561 zł. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych roczny dochód wyniesie 2400 zł (12 razy 200 zł miesięcznego dochodu). Jeśli jest to jedyny dochód do opodatkowania, wynajmujący w ogóle nie zapłaci podatku, gdyż dochód jest niższy od kwoty wolnej w 2008 roku od podatku (3088,68 zł). Gdy dochód w całości objęty zostanie stawką 19 proc., podatek wyniesie 456 zł, także więc będzie niższy niż ryczałt. Dopiero gdy cały dochód z najmu opodatkowany zostanie stawką 30-proc., gdyż podatnik uzyska w 2008 roku także inne dochody opodatkowane według skali, a przekraczające granicę 44 490 zł (podatek 720 zł), ryczałt byłby bardziej opłacalny.

Nie trzeba zresztą prowadzić inwestycji na ogromną skalę, by osiągnąć omawiany efekt kosztowy. W wielu przypadkach nieopłacalność zastosowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu można wykazać także wtedy, gdy podatnik skorzysta z amortyzacji metodą uproszczoną, oczywiście decydując się w konsekwencji na opodatkowanie dochodów z najmu według skali podatkowej.

Zgodnie z treścią przepisu art. 22g ust. 11 ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

PRZYKŁAD

Amortyzacja w 10 lat

Podatnik kupił świeżo wybudowane mieszkanie do wykończenia, ale będące już wyodrębnionym lokalem, za 90 000 zł. Ponieważ chce je wynajmować, na ulepszenie (wykończenie, dostosowanie do potrzeb najmu) wydał 32 tys. zł. Ponieważ jest to więcej niż 30 proc. wartości zakupu, ma prawo zastosować przyspieszoną amortyzację. Korzystanie z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie tu wątpliwe, bo możliwe do odliczenia koszty związane z amortyzacją zminimalizują lub wyzerują nawet spory przychód. Warto będzie w związku z tym rozważyć zastosowanie nieco niższego niż 10-proc. wskaźnika amortyzacji. Ponieważ wartość początkowa wyniesie 122 000 zł, przy 10-proc. wskaźniku rocznie w koszty można wliczyć 12 200 zł. Jeśli przychód wynosić będzie 12 000 zł, powstawać będzie strata i amortyzacji nie da się skonsumować kosztowo w całości. Wówczas można zastosować stawkę amortyzacji np. 8,5 proc. lub dowolnie inną, dokładnie dopasowaną do określonej sytuacji, pamiętając przy tym, że raz ustalona stawka obowiązywać ma przez cały okres jej trwania.

Oznacza to, że bez żadnych dodatkowych formalności (składania oświadczeń, zakładania ewidencji) koszt każdego mkw. wynajmowanej powierzchni można rocznie obciążyć kwotą 14,82 zł. Jeśli więc przedmiotem najmu jest 30-metrowe mieszkanie, robi się z tego już 444,60 zł. Gdy w grę wchodzą niezbyt duże przychody z najmu, jak to często dzieje się w małych miejscowościach, gdzie nie ma zbyt wielu chętnych na najemców, możliwość obciążenia kosztów takim wydatkiem może przesądzać o opłacalności wyboru formy opodatkowania najmu: ryczałt czy zasady ogólne.

PRZYKŁAD

Amortyzacja ze stratą

Podatnik kupił duże mieszkanie w przedwojennej kamienicy (jako wyodrębniony lokal) o powierzchni 120 mkw. i wartości 270 tys. zł. Część mieszkania (pokój, wnęka kuchenna, toaleta z umywalką, w sumie 24 mkw.) dostosował do potrzeb najmu, formalnie nie wyodrębniając jednak jako oddzielnego lokalu. Załóżmy, że lokal wynajmie za 1000 zł miesięcznie. Rocznie daje to 12 000 zł przychodu. Podatek w formie ryczałtu wyniósłby więc 1020 zł. Ale ponieważ może amortyzować w koszty część wartości lokalu (20 proc.) i na dodatek zastosować 10-proc. stawkę roczną, może rocznie w koszty wliczyć z tego tytułu 5400 zł. Dochód do opodatkowania na zasadach ogólnych wynosiłby więc wówczas 6600 zł (gdyby wszystkie dochody podatnika, od których podatek wyliczany jest według skali, nie przekroczyły progu 44 490 zł), podatek od 667,10 zł do 1254 zł. Byłby więc wyższy niż ryczałt tylko u podatnika, który ma inne poważne dochody opodatkowane według skali.

B) Ryczałt od przychodu w dowolnej wysokości

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (poza pozarolniczą działalnością gospodarczą) podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Oznacza to, że z tego prawa można skorzystać (bez żadnych ograniczeń, zwłaszcza co do innych źródeł dochodów: z pozarolniczej działalności gospodarczej, pracy, emerytury itd.), osiągając przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

PRZYKŁAD

Amortyzacja przy niskim czynszu

Załóżmy, że np. z tytułu umowy właścicielowi 30-metrowego mieszkania należy się 600 zł miesięcznie, z czego obciąża go część opłat czynszowych w miesięcznej wysokości 100 zł. Jeśli mieszkanie będzie wynajmowane przez cały rok, podatek w formie ryczałtu wyniesie 612 zł. Na zasadach ogólnych, od dochodu 4555,40 zł (po uwzględnieniu kosztów: opłaty czynszowe 100 zł i amortyzacja metodą uproszczoną 14,82 zł) może wynieść nawet niespełna 279 zł, gdy dla podatnika będzie to jedyny dochód osiągnięty w roku.

Warto zauważyć, że w przeciwieństwie do prawa skorzystania z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z działalności gospodarczej, w tym przypadku nie obowiązuje limit obrotów 150 tys. euro, którego przekroczenie powoduje u przedsiębiorców utratę prawa do ryczałtu. W przypadku ryczałtowego rozliczania najmu, istotny jest jedynie limit 4 tys. euro.

Stawka 8,5 proc. i 20 proc.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., gdy wysokość przychodów z najmu w roku podatkowym nie przewyższa równowartości 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka wynosi 20 proc. przychodów. Kwoty wyrażone w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. Kurs euro według tych zasad ustalono na 3,7680 zł. Oznacza to, że limit stanowiący równowartość 4 tys. euro na 2008 rok wynosi 15 072 zł (4000 x 3,7689 zł). Podczas gdy na 2007 rok wynosił 15 934 zł, a w 2006 roku 15 666 zł 40 gr.

C) Najem u małżonków

Obowiązujące obecnie przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego określają, że przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie nawet wtedy, gdy stanowią one składniki małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Oznacza to, że wystarczy zgodna wola małżonków, by takie składniki majątku w tym przypadku mieszkania i lokal użytkowy, zostały przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez jednego z małżonków.

Podatnik, który decyduje się płacić podatek od przychodów z najmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), nie musi o tym zawiadamiać urzędu skarbowego.

Jeśli jednak przedmiotem najmu jest składnik majątku małżeńskiego, a małżonkowie chcą, by przychód ten był w całości rozliczany przez jednego z nich, powinni złożyć w tej sprawie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego.

Jeżeli umowa najmu dotyczy składnika majątku małżeńskiego, możemy mieć do czynienia z dwoma przypadkami. Małżonkowie zdecydują, że jeden z nich rozlicza najem w całości. Wówczas dodatkowo muszą złożyć oświadczenie w tej sprawie (według zaprezentowanego wzoru). Gdy jednak małżonkowie uznają, że chcą rozliczać najem po połowie, oświadczenie o wyborze ryczałtu, według zaprezentowanego wzoru, powinien złożyć każdy z małżonków odrębnie.

Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Zasada ta ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Oświadczenie takie składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w takim oświadczeniu, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

D) Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu

Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodu (dochodu) z najmu jest ważne aż do odwołania. I to nawet wtedy, gdy w kolejnym roku podatkowym podatnik nie osiągnął takich przychodów lub dochodu.

Żaden przepis nie nakazuje podatnikowi, który przestał osiągać przychody z najmu, powiadamiania o tym kierownika urzędu skarbowego. Nie przewiduje też likwidacji najmu na wzór likwidacji działalności gospodarczej.

Zgodnie z ustawą o podatku zryczałtowanym, jeśli podatnik korzystający wcześniej z opodatkowania najmu w formie ryczałtu nie powiadomi w terminie do 20 stycznia kolejnego roku podatkowego, że rezygnuje z opodatkowania w formie ryczałtu, oznacza to, że nadal będzie płacił podatek w tej formie. Ryczałt zaś płaci się od faktycznie osiągniętych przychodów.

Termin minie 21 stycznia

Tylko jeśli podatnik osiągał przychody z najmu przed 1 stycznia 2008 r. i nie zmienia formy opodatkowania (korzystał z ryczałtu i nadal chce z niego korzystać), nie musi o tym informować naczelnika urzędu skarbowego. Natomiast w przypadku gdy planuje rozpocząć osiąganie przychodów z najmu od 1 stycznia 2008 r. i chce skorzystać z ryczałtu, powinien zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego. W roku 2008 granicznym terminem jest 21 stycznia, bowiem 20 wypada w dzień ustawowo wolny od pracy.

Oświadczenia w tej sprawie, złożone po 1 stycznia 2003 r., są wiążące aż do zmiany decyzji przez podatnika (lub ustania okoliczności uprawniających do korzystania z ryczałtu). Stosowny przepis mówi bowiem, że jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zaprzestania osiągania przychodów z tytułu umowy najmu lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal korzysta z opodatkowania najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Gdy w określonym terminie podatnik nie złoży oświadczenia o wyborze ryczałtu, jest on obowiązany do opłacania podatku od najmu na zasadach ogólnych.

Wybór formy opodatkowania jest wiążący dla podatnika, niezależnie od tego, z ilu źródeł (przedmiotów najmu) czerpie korzyści. Ale zupełnie inaczej jest w przypadku, gdy z tego samego (jednego) przedmiotu przychody z najmu osiągają podatnicy niebędący małżonkami.

Bez składania oświadczenia

Jeżeli więc podatnik kontynuuje w 2008 roku osiąganie przychodów z najmu i nadal chce korzystać z ryczałtu, żadnego oświadczenia w tej sprawie nie składa. Jeśli zaś chce zrezygnować z ryczałtu na rzecz podatku na zasadach ogólnych, powinien o tym poinformować naczelnika urzędu skarbowego.

Z kolei podatnik kontynuujący w 2008 roku osiąganie przychodów z najmu, który w 2007 roku rozliczał dochody według zasad ogólnych, a w 2008 roku zechce skorzystać z ryczałtu, powinien złożyć oświadczenie o wyborze ryczałtu także do 21 stycznia 2008 r. Natomiast podatnik rozpoczynający najem w trakcie roku podatkowego, który chce skorzystać z opodatkowania w formie ryczałtu, składa oświadczenie do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Schemat formy opodatkowania

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Oświadczenie o wyborze podatku dochodowego według stawki 19 proc.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Oświadczenie o rezygnacji z podatku w stałej wysokości 19 proc., wyborze opodatkowania na podstawie art. 27 (według skali)

EDYTA DOBROWOLSKA

gp@infor.pl