Ta ostatnia opcja nie cieszyła się przez dłuższy czas powodzeniem. Z jednej strony zastój cen wynajmu, a z drugiej strony „gorący rynek” wzrostu wartości metra kwadratowego zachęcał raczej do handlu mieszkaniami niż jakiejkolwiek innej aktywności. Malała liczba zainteresowanych najmem – każdy wolał wykorzystać zdolność kredytową i zakupić lokal na własność. To jednak powoli się zmienia.
Często wysokie ceny istotnie utrudniają zakup pierwszej bądź kolejnej nieruchomości. Wyjściem dla osób znajdujących się w takiej sytuacji może być zakup mieszkania z ideą jego wynajęcia. Jak to działa i jakie są możliwości w tym kontekście?
Rynek ofert kredytowych nie daje jeszcze klientom dużego wyboru. Typowy kredyt na wynajem oferuje w tej chwili tylko Metrobank. Jest to tzw. kredyt „kupić by wynająć” (ang. buy to let), korzystna oferta dla inwestujących na rynku nieruchomości. Osoby, które chcą zarabiać w tym segmencie rynku, a nie mają tradycyjnie wyliczanej zdolności kredytowej mogą sięgnąć po to rozwiązanie.
Bank w analizie finansowej przedsięwzięcia bierze pod uwagę prognozowany przychód z wynajmu zakupywanej nieruchomości i nie wlicza jako obciążeń dotychczasowych rat kredytowych klienta. Dodatkowo oferta umożliwia 5 letnią karencję w spłacie kapitału, co pozwala swobodniej obsługiwać kredyt. Ceną za tak elastyczne podejście banku jest wyższa marża kredytu (o około 2-3 punkty procentowe). Jeśli jednak dana inwestycja może przynieść kilka lub kilkanaście procent netto w skali roku to i tak operacja może być bardzo opłacalna.
Kupowanie i wynajmowanie mieszkania to stosunkowo trudny rodzaj inwestycji. Trzeba znaleźć rzetelnych wynajmujących, odpowiednio skonstruować umowę wynajmu, ustrzec się zawarcia w niej niekorzystnych zapisów. Po za tym wynajem to nie tylko przychód ale również wydatki: czynsz, podatek dochodowy oraz remonty i naprawy w mieszkaniu. Trzeba więc dobrze wybrać lokalizację nieruchomości przeznaczonej do wynajmu, tak by znalezienie lokatorów było łatwe (przynajmniej przez 10 miesięcy w roku) i by potencjalny czynsz pokrywał przynajmniej w 70% obciążenie ratą kredytową. Wtedy cała inwestycja powinna przynieść satysfakcjonującą stopę zwrotu.
Pamiętajmy, że przychód z najmu ma przede wszystkim pokryć ewentualne wydatki oraz koszty comiesięcznych rat kredytowych – główny zysk ma pochodzić ze wzrostu wartości nieruchomości.
Czy warto kredytować zakup nieruchomości na wynajem? Tak, i najlepiej w możliwie długim okresie spłat, by przychód z wynajmu pokrywał jak największą część raty kredytowej. Ewentualny wkład własny należy zachować na naprawy, koszty czynszu na okresy bez wynajmu mieszkania lub po prostu na równoległe inwestowanie w inne produkty, tak by zwiększyć stopę zwrotu z całego portfela inwestycyjnego.
Skalkulujmy jak cała inwestycja wygląda w okresie 5 lat
Załóżmy, że inwestor kupuje kawalerkę (40 m2) na warszawskim Mokotowie – mieszkanie własnościowe. Cena to 360 000 PLN (9 000 PLN/m2). Inwestor finansuje zakup nieruchomości w 100% z kredytu, we frankach szwajcarskich - oprocentowanie 6,7% (kredyt na wynajem), okres kredytowania to 30 lat, 5 lat karencji w spłacie kapitału.
Rozważmy dwie opcje z uwagi na podatek od sprzedaży nieruchomości: z meldunkiem właściciela i bez meldowania się w wynajmowanym mieszkaniu (podatek przy sprzedaży 19% od zysku).
Stopa wzrostu nieruchomości: 12% w 1 i 2 roku oraz 8% w kolejnych latach.
Wynajem: 1 800 PLN netto (wynajem przez 10 miesięcy w roku)
Koszty odnowienia, remontów etc. 0,5% rocznie.
Tab. 1. Wynik inwestycji w zakup i wynajem nieruchomości z kredytem „kupić by wynająć”.
| Wynik inwestycji z meldunkiem (0% podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości) | Wynik inwestycji bez meldunku (19% podatku od zysku ze sprzedaży nieruchomości) |
Początkowa wartość nieruchomości | 360 000 PLN | 360 000 PLN |
Koszty początkowe (notariusz, podatek PCC, koszty wieczysto – księgowe, kredyt) | 15 000 PLN | 15 000 PLN |
Suma odsetek zapłaconych do banku w ciągu 5 lat | 120 600 PLN | 120 600 PLN |
Dochód roczny z wynajmu Dochód w ciągu 5 lat | 18 000 PLN 90 000 PLN | 18 000 PLN 90 000 PLN |
Koszt remontów, odnowienia | 12 190 PLN | 12 190 PLN |
Rata kredytowa (tylko odsetki) | 2 010 PLN | 2 010 PLN |
Pozostała wartość kredytu do spłaty po 5 latach | 360 000 PLN | 360 000 PLN |
Wartość nieruchomości po 5 latach | 568 000 PLN | 568 000 PLN |
Wartość netto inwestycji po 5 latach | 568 000 + 90 000 - 360 000- 15 000 - 120 600 – 12 190 = 150 210 PLN | 568 000 + 90 000 - 360 000- 15 000 - 120 600 – (560 000- 360 000)*19% – 12 190 = 110 690 PLN |
Jak widać opłacalność takiej inwestycji jest znaczna, nawet w okresie tylko 5 lat. Oczywiście kredyty oferowane do finansowania zakupu na wynajem są droższe od ich tradycyjnych wariantów i wynik netto całego przedsięwzięcia mógłby być wyższy (por. obliczenia w tabeli nr 2). Ale należy pamiętać, że kredyt „buy to let” jest przeznaczony dla osób, które nie mają zdolności kredytowej w tradycyjnym rozumieniu. Dla nich alternatywą nie jest kredyt tradycyjny, ale brak finansowania i zamknięcie możliwości inwestycji na rynku nieruchomości.
Mówimy więc o dylemacie typu: czy warto zarobić np. 153 000 PLN w przeciągu 5 lat (zysk 43%), czy nie zarobić nic. Odpowiedź wydaje się jasna.
Oczywiście wraz ze wzrostem konkurencji w tym segmencie kredytów oferty powinny być coraz bardziej atrakcyjne. Ale na pewno nigdy nie będą tak tanie jak kredyt tradycyjny, co wynika z większego ryzyka banku.
Karol Wilczko