Gdy chcemy sfinansować zakup mieszkania, a więc gdy musimy ponieść bardzo wysoki wydatek, kredytowany najczęściej przez kilkanaście lub wręcz kilkadziesiąt lat, z pewnością musimy sięgnąć po kredyt hipoteczny. Gdy zaś plany ograniczają się do mniej albo bardziej poważnej modernizacji (kupionego albo np. odziedziczonego) mieszkania, liczyć się będzie nie tylko wysokość raty, którą przyjdzie nam spłacać, ale i łatwość, z jaką można pozyskać środki na sfinansowanie przedsięwzięcia. Jest więc niemal pewne, że w pierwszej kolejności rozpatrywać będziemy skorzystanie z kredytu odnawialnego czy innego kredytu o charakterze konsumpcyjnym niż podejmować dość długotrwałe, a niekiedy i uciążliwe starania o kredyt hipoteczny.
A gdy z kolei zdecydujemy się na generalną przebudowę mieszkania, najlepszym rozwiązaniem okazać się może pożyczka hipoteczna, którą łatwiej często pozyskać niż kredyt tego rodzaju, zaś o jej atrakcyjności finansowej przesądzić może to, że zabezpieczyć ją można będzie poprzez ustanowienie hipoteki w istniejącej już księdze wieczystej nieruchomości.
Finansowanie zakupu
W poszukiwaniu jak najlepszego kredytu budowlanego w pierwszej kolejności powinniśmy udać się do banku, z którym mamy już kontakty. Najlepiej takiego, w którym mamy rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy. Obecnie dla wszystkich banków najważniejsza jest nie historia naszego rachunku, ale stan naszego konta w Biurze Informacji Kredytowej i każdy bank otrzyma z BIK w naszej sprawie raport o dokładnie takiej samej treści. Natomiast ewentualny staż w banku może mieć wpływ na wysokość opłat i prowizji związanych z udzielanym kredytem.
Niekiedy
nie warto szukać kredytu na własną rękę, czasami łatwiej go uzyskać za pośrednictwem dewelopera
Większość banków swoim klientom obniża stawki takich opłat, a czasami nie pobiera ich w ogóle. Ale jednocześnie inne banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych stosują w danym okresie różne promocje, polegające m.in. na rezygnacji z takich opłat w ogóle. Może się więc okazać, że dużo lepsze warunki kredytowania uzyskamy w cudzym banku niż we własnym.
Gdy kredyt ma być przeznaczony na kupno nowego mieszkania, ważną rolę przy szukaniu najkorzystniejszego finansowania może odegrać deweloper. Jeśli ma on dobrą markę, a na dodatek bank lub inne banki wcześniej udzieliły kredytów na zakup mieszkań w ramach tej inwestycji, łatwiej będzie nam nie tylko uzyskać kredyt, ale i lepsze jego warunki, bo np. bank zrezygnuje z badania inwestycji, które to badanie najczęściej odbywa się na koszt kredytobiorcy.
Gdy natomiast kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, a inwestycję chcemy sfinansować z kredytu hipotecznego, największą korzyść odniesiemy wtedy, gdy nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą. Od razu bowiem będzie można dokonać do niej wpisu hipoteki na rzecz banku. Odpadną więc koszty ubezpieczenia kredytu na okres przejściowy, a i samo oprocentowanie tego kredytu będzie niższe, bo ceną braku księgi wieczystej jest zazwyczaj wyższa stopa oprocentowania.
Wartość dobrej umowy
Choć prawo konsumenckie coraz mocniej wkracza w dziedziny życia, w których do tej pory było nieobecne - np. na rynki finansowe - wciąż instytucje tam działające mają skłonność do wykorzystywania swojej dominującej nad konsumentem pozycji. Dotyczy to zwłaszcza banków oraz innych podmiotów zajmujących się udzielaniem pożyczek i kredytów. Dlatego konsument decydujący się na skorzystanie z tego rodzaju usług finansowych musi pamiętać o szczególnie dokładnym zapoznaniu się z umową, którą podpisze. Umowy kredytowe, często według wydrukowanych już wzorów, w które wpisuje się dane osobowe, przygotowują bankowi prawnicy, których jedynym zadaniem, z jakiego są rozliczani, jest zabezpieczenie interesów banku czy innego pożyczkodawcy.
Generalna zasada ostrożnościowa, zgodnie z którą trzeba dokładnie analizować umowę przed podpisaniem, jest nagminnie bagatelizowana, wskutek czego stale rośnie liczba sporów, które mają swoje źródło w wadliwie uregulowanych lub nieuregulowanych szczegółach umowy. Składa się na to wiele przyczyn, z których dwie mają fundamentalne znaczenie. Pierwsza wiąże się z determinacją pożyczko- lub kredytobiorcy. Ponieważ zazwyczaj potrzebuje on pilnie gotówki, to im trudniej mu ją uzyskać, tym mniejszą wykazuje się uwagę przy zawieraniu umów. Czasami wręcz gotów jest pożyczyć pieniądze za każdą cenę. Druga zaś wiąże się z mniej lub bardziej uświadomionym przekonaniem, że każdy gotowy wzór należy przyjąć bez dyskusji, bo tak być musi.
Sposób uregulowania w umowie kredytowej oczekiwanych zachowań banku i kredytobiorcy, gdy trzeba będzie zmienić walutę kredytu, wcześniej go spłacić lub wydłużyć czas trwania umowy i im podobnych ważkich okoliczności przesądza o tym, co można określić mianem elastyczności kredytu. Im bardziej jest on elastyczny, tym z pewnością niższe będą dodatkowe koszty, które w takich sytuacjach zazwyczaj się pojawiają.
A może być ich wiele. Nie sposób dokładnie wszystkie omówić. Dla przykładu może być to maksymalna długość okresu, w którym ubezpieczenie może zastąpić wpis do hipoteki. Ta okoliczność jest niezwykle ważna w przypadku każdego kredytu.
Ale mogą być też inne, uzależnione od konkretnej sytuacji kredytobiorcy oraz charakteru finansowanej przez niego inwestycji. Na przykład, jeśli kredyt ma posłużyć na sfinansowanie budowy domu, warto wybierać przede wszystkim w ofercie kredytów dopuszczających wypłatę pieniędzy w transzach, najlepiej w elastycznie regulowanej wysokości i dopuszczających w opcji rozliczenie części wydatków bez faktur, na podstawie oświadczenia kredytobiorcy, co pozwoli nam zatrudnić np. tańszych fachowców, którzy nie wystawiają faktur ani rachunków.
Na podobnej zasadzie, gdy kupujemy mieszkanie, znajdziemy na rynku ofertę kredytu hipotecznego, który daje jako bonus wydatkowanie części pożyczonych pieniędzy na zakup wyposażenia lub dowolny cel konsumpcyjny.
Równie istotna jest elastyczność okresu spłaty kredytu. W trakcie jego spłaty, która przecież zazwyczaj jest rozłożona na lata, może się bowiem okazać, że zmieniła się nasza kondycja finansowa: polepszyła lub pogorszyła, a w związku z tym chcielibyśmy skrócić lub wydłużyć okres, na jaki zawarta jest umowa. Jeśli te kwestie nie są z góry uregulowane w umowie, chcąc zmienić warunki, skazani będziemy na żmudne negocjacje z bankiem i z całą pewnością będzie nas to kosztowało dużo więcej.
JAKI KREDYT NA ZAKUP
- Z pewnością optymalnym rozwiązaniem będzie kredyt hipoteczny. Jeśli nieruchomość jest nowa i nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, korzystamy z kredytu zabezpieczonego na okres przejściowy w formie ubezpieczenia. Gdy finansujemy budowę w trakcie jej trwania, korzystamy z kredytu budowlano-hipotecznego, który może być wypłacany w transzach.
- Jeśli dla uzyskania kredytu musimy wnieść wkład własny, mam do wyboru dwie drogi postępowania: poszukujemy produktu kredytowego, gdzie wkład własny pokryje za nas mocą odpowiedniej klauzuli w umowie sam bank, albo przed uzyskaniem kredytu hipotecznego sięgamy po kredyt odnawialny lub inny kredyt gotówkowy o charakterze konsumenckim.
- Na wykończenie oraz urządzenie budowanej lub kupowanej nieruchomości możemy wykorzystać ten sam kredyt hipoteczny (jeśli umowa z bankiem przewiduje dodatkowe finansowanie tego rodzaju wydatków), albo zaciągnąć inny kredyt konsumencki. Przy zakupie mebli lub sprzętu agd warto rozważyć kredyt w systemie zakupów ratalnych.
WSKAZANIA DLA KREDYTOBIORCY
- Nie unikaj kredytowego pośrednika.
- Sprawdź, co może deweloper.
- Ustal, czy możesz skorzystać z innej hipoteki.
- Nie łącz kredytu z grą w ryzyko kursowe.
- Zrób dokładny remanent swoich dochodów.
Tak samo warto w umowie zastrzec możliwość zmiany waluty kredytu, w którym jest on spłacany. Warto też poszukiwać produktów, które dają możliwość karencji w spłacie - na początek kapitału (zwłaszcza gdy prowadzimy kosztowną budowę), a w przyszłości także rat kapitałowo-odsetkowych na okres przejściowy.
Wciąż mamy nawyk, aby decydować się przede wszystkim na to, co najtańsze. Jednak gdy w grę wchodzi inwestycja rozłożona na lata, pamiętając rzecz jasna o ostatecznych kosztach bieżących, musimy w swoich kalkulacjach uwzględnić także potencjalne zagrożenia, bo w przeciwnym przypadku, gdy już one wystąpią, kosztować nas będą dużo więcej niż np. zaoszczędzone na wstępie 0,5 proc. prowizji.
Środki na remont lub modernizację
Jeżeli zabieramy się do generalnego remontu mieszkania albo chcemy wykończyć nieruchomość kupioną na rynku pierwotnym w tzw. stanie deweloperskim, koszty z tym związane będą niemałe. Większość osób musi posiłkować się w takiej sytuacji kredytem. Na rynku dostępnych jest kilka produktów bankowych, które można przeznaczyć na ten cel.
Ważne!
Banki udzielają kredytów odnawialnych najczęściej do wysokości stanowiącej pięcio- lub sześciokrotność stałych wpływów na konto - praktycznie stałych zarobków
Najtańszym sposobem sfinansowania remontu lub wykończenia mieszkania są kredyty hipoteczne, ponieważ ich oprocentowanie jest najniższe. Kredyty denominowane we frankach szwajcarskich oprocentowane są na poziomie około 3-4 proc., a odsetki od kredytów złotowych wynoszą 5-7 proc. w skali roku. W tym przypadku warto kierować się wskazówkami zaprezentowanymi wyżej, na okoliczność finansowania zakupu lub budowy własnego lokum.
Banki nie posiadają specjalnych kredytów z przeznaczeniem na remont mieszkania, ale jednym z celów kredytowania w ofercie kredytów hipotecznych i budowlano-hipotecznych jest właśnie remont lub modernizacja. Warunkiem uzyskania takiego kredytu jest posiadanie na własność nieruchomości, ponieważ zabezpieczeniem spłaty kredytu jest hipoteka.
Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, warto przed wyborem banku sprawdzić, jaką część kwoty kredytu będziemy mogli przeznaczyć na jego wykończenie.
Zasadą jest, że kwota udzielonego kredytu nie może przekroczyć 100 proc. wartości nieruchomości. Co to oznacza? Dokonując wyceny wartości lokalu, rzeczoznawcy biorą pod uwagę jego docelową wartość rynkową. Obecnie na rynku standardem jest nabywanie mieszkania w stanie deweloperskim. Wiadomo jednak, że aby w nim zamieszkać, musimy je jeszcze wykończyć, a to podnosi wartość mieszkania.
Pożyczkę można
spłacić przed terminem bez stosownego zapisu w umowie - gwarantuje to bowiem ustawa
Załóżmy, że cena transakcyjna nieruchomości wynosi 200 tys. zł - tyle musimy zapłacić deweloperowi. Koszt wykończenia mieszkania wyniesie 100 tys. zł, czyli suma kosztów związanych z inwestycją to 300 tys. zł. Na zlecenie banków rzeczoznawcy oceniają, o ile - po przeprowadzeniu remontu - wzrośnie wartość rynkowa mieszkania. Jeżeli w naszym przypadku wzrosłaby do 300 tys. zł, bank powinien udzielić takiego kredytu, oczywiście jeżeli posiadamy zdolność kredytową do spłaty takiego zadłużenia. Należy jednak pamiętać, że koszty poniesione na remont i finansowane kredytem hipotecznym klienci muszą udokumentować.
Formalności, jakich trzeba dopełnić, aby móc skorzystać z pożyczki czy kredytu hipotecznego, są nieporównywalnie większe niż w przypadkach korzystania z pozostałych form kredytowania. Dlatego gdy w grę wchodzi niezbyt wysoka kwota, można pomyśleć o kredycie gotówkowym, który nie jest zabezpieczony wpisem hipoteki w księgę wieczystą.
Niewątpliwą zaletą takich innych kredytów jest to, że w przeciwieństwie do kredytów czy pożyczek hipotecznych kwalifikowany on jest do kredytów konsumenckich, które - zgodnie ze specjalnym prawem - podlegają dodatkowym rygorom, zapewniającym większe bezpieczeństwo kredytobiorcy. Przede wszystkim banki muszą podawać w ofertach tzw. rzeczywistą stopę oprocentowania, dzięki czemu łatwiej jest porównać konkretne produkty bankowe. Ponadto łatwiej jest taki kredyt spłacić przed terminem, a bankowi trudniej jest wypowiedzieć umowę kredytową, nawet wtedy, gdy kredytobiorca ma kłopoty z obsługą zobowiązania.
Kredyt w koncie lub gotówka
Jeśli na inwestycję mieszkaniową nie potrzebujemy kwoty większej niż nasze pięciomiesięczne zarobki netto, a mamy rachunek oszczędnościowo-kredytowy w banku przynajmniej od pół roku, najprostszym sposobem sfinansowania przedsięwzięcia będzie skorzystanie z kredytu odnawialnego. W różnych bankach jest on różnie określany: limit kredytowy, pożyczka w koncie itd.
Istota takiego kredytu polega na tym, że na pewien okres, zazwyczaj na rok, zawieramy umowę, na podstawie której bank pożycza nam określoną kwotę - po prostu powiększając o nią środki, które mamy dostępne na rachunku. W okresie trwania umowy bank obciąża nas jedynie odsetkami od kredytu - i to takiej jego części, którą faktycznie wykorzystywaliśmy.
Oznacza to, że część kapitałową kredytu możemy spłacać w dowolnym trybie i w dowolnej wysokości - tak jak jest nam wygodnie lub jak nam na to pozwalają wolne środki. Ważne jest, aby cały kapitał został spłacony do dnia, w którym wygasa umowa. Jeśli jednak umowę przedłużymy na kolejny okres, zazwyczaj obowiązek spłaty kapitału zostanie także na ten okres prolongowany.
Rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy w banku może być przepustką do w miarę korzystnego kredytu także wtedy, gdy mamy już zaciągnięty kredyt odnawialny - i to do maksymalnej wysokości dopuszczalnej przez regulamin banku. Praktycznie wszystkie banki oferują bowiem swoim klientom dodatkowe kredyty gotówkowe, o ile rzecz jasna klienci posiadają zdolność kredytową. Taki kredyt gotówkowy jest udzielany zazwyczaj na okres od dwóch do pięciu lat (choć w ofercie są też udzielane nawet na osiem lat). Kredytobiorca może też wybrać walutę kredytu i sposób jego spłaty (w ratach równych lub malejących).
Jeśli brak zdolności kredytowej nie stoi ku temu na przeszkodzie, na podobnych zasadach możemy uzyskać taki kredyt gotówkowy także w każdym innym banku. Jednak raczej będzie on nas drożej kosztował (bank od obcych bierze wyższą prowizję, sami będziemy musieli spłacać raty, z czym wiąże się prowizja itd.). Bardziej skomplikowana będzie też procedura poprzedzająca zawarcie umowy, w tym żądane przez kredytodawcę zabezpieczenia. Tymczasem w banku, w którym mamy konto, często sam ten fakt pozwoli nam sfinalizować umowę, zaś zamiast dodatkowych zabezpieczeń wystarczy - podobnie jak przy kredycie odnawialnym - dyspozycja dla banku, mocą której będzie on obciążał ratami kapitałowo-odsetkowymi nasze konto w terminach określonych w umowie.
JAKI KREDYT NA REMONT
- Jeśli planujemy poważniejszy remont, na który musimy pożyczyć co najmniej kilkanaście tysięcy złotych, dobrym rozwiązaniem będzie pożyczka hipoteczna. Jest ona niżej oprocentowana od kredytów gotówkowych. I choć formalności, których musimy dopełnić, będą bardziej skomplikowane, sporo zaoszczędzimy na kosztach kredytu.
- Gdy nasza inwestycja ma ograniczony zakres i potrzebujemy nie więcej niż kilka tysięcy złotych, w pierwszej kolejności rozważamy zaciągnięcie kredytu odnawialnego, pamiętając, że jest to najtańszy rodzaj kredytów gotówkowych, które uzyskujemy na dowolny cel. Dla zakupu sprzętu lub mebli warto rozważyć kredyt ratalny lub inny polegający na tym, że to kredytujący wskazuje cel, na jaki kredyt ma być wydatkowany.
- Tylko w ostateczności sięgamy po pożyczki lub kredyty udzielane w tempie ekspresowym, pamiętając, że koszta ich spłaty są najwyższe i po zsumowaniu najczęściej sięgają 25 proc. rocznie lub nawet więcej.
Pożyczka zamiast kredytu
Gdy nie mamy konta w banku, o kredyt lub pożyczkę gotówkową możemy wystąpić do każdej innej instytucji pożyczającej pieniądze. Jednak najlepiej, aby był to bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa. Obecnie wiele banków udziela kredytów gotówkowych (na dowolny cel) niemal od ręki, w oparciu o dane z dowodu osobistego.
Rzeczywista stopa procentowa takiego kredytu lub pożyczki oscyluje jednak wokół 25 proc. Tak jest nawet wtedy, gdy bank zachęca klientów oprocentowaniem jednocyfrowym. Zabezpieczeniem tego rodzaju kredytów jest bowiem ubezpieczenie na wypadek śmierci kredytobiorcy. Jest ono dość kosztowne i w sposób znaczący zwiększa koszt kredytu.
Przepisy ustawy o kredycie konsumenckim dotyczą także pożyczek udzielanych przez banki. Regulują one relacje pomiędzy bankiem a klientem, który jest konsumentem, czyli jedynie osobą fizyczną. Umowa musi być oczywiście zawarta na piśmie. W praktyce bankowej w umowie odsyła się do regulaminów, tabeli opłat i prowizji itp., aby ukryć dodatkowe opłaty.
Przy pożyczce o charakterze konsumenckim jest to utrudnione. Bank w takiej umowie musi bowiem podać dokładne informacje o wysokości pożyczki, zasadach i terminie jej spłaty, roczną stopę oprocentowania i warunki jej zmiany, opłaty i prowizje związane z udzieleniem pożyczki (a one stanowią nierzadko kilkanaście procent kwoty pożyczki), w tym także tzw. opłatę przygotowawczą za rozpatrzenie wniosku oraz przygotowanie umowy, informacje o rzeczywistej stopie oprocentowania, sposób zabezpieczenia (i opłaty należne bankowi z tego tytułu) itp. Bank powinien też podać łączną kwotę wszystkich kosztów, opłat i prowizji, które zapłaci klient, informację o terminie, sposobie i skutkach wykonania odstąpienia od umowy przez konsumenta oraz o skutkach uchybienia postanowieniom o terminach spłaty pożyczki. Trzeba więc sprawdzić, czy te wszystkie informacje znajdują się w umowie.
Niektóre przywileje klienta wynikają z samej ustawy - klient może np. spłacić pożyczkę przed terminem określonym w umowie. Nie trzeba więc się martwić, jeśli taki przywilej nie znajdzie się w umowie, gdyż wynika on wprost z ustawy.
SŁOWNIK KREDYTOBIORCY
ANEKS - pisemny zapis zmian warunków umowy, podpisywany w przypadku, gdy kredytobiorca zmienia walutę kredytu, dokonuje wcześniejszej spłaty, zmienia termin przelewu transzy itp.
KREDYT DENOMINOWANY - kredyt udzielony w walucie obcej przeliczonej na walutę polską według aktualnego kursu. Podstawą oprocentowania kredytu denominowanego jest stopa procentowa wybranej waluty obcej.
KREDYT REFINANSOWY - to nowy kredyt, który ma być przeznaczony na spłatę innego, zazwyczaj jednego kredytu, który został udzielony wcześniej na mniej korzystnych warunkach.
KREDYT KONSOLIDACYJNY - to kredyt, który ma być przeznaczony na skonsolidowanie długu, czyli spłatę kilku innych kredytów i pożyczek.
KREDYT KONSUMPCYJNY - to kredyt, w przypadku którego w umowie z bankiem nie jest określony cel, na jaki zostaną wydatkowane pożyczone pieniądze.
KREDYT HIPOTECZNY - to kredyt, którego zabezpieczeniem (docelowym) jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Przeznaczony jest zazwyczaj na inwestowanie w nieruchomość lub refinansowanie kredytu budowlanego, ale coraz częściej w ofercie banków są takie kredyty służące konsolidacji zadłużenia.
POŻYCZKA HIPOTECZNA - to praktycznie to samo co kredyt hipoteczny, choć umowa między bankiem i pożyczającym oparta jest na przepisach kodeksu cywilnego. Pożyczkę taką zazwyczaj można też wykorzystać na dowolny cel konsumpcyjny, gdyż bank nie kontroluje sposobu wydatkowania pożyczonej kwoty.
KARENCJA - określony w umowie kredytowej okres zawieszenia spłaty kapitału. Kredytobiorca spłaca wówczas tylko odsetki. Niektóre banki dopuszczają także karencję w spłacie odsetek.
WKŁAD WŁASNY - środki własne, które kredytobiorca przeznacza na zakup nieruchomości. Wkład własny pozwala na obniżenie oprocentowania kredytu, jednocześnie jego brak podwyższa oprocentowanie oraz wymaga dodatkowego kosztu w postaci ubezpieczenia brakującego wkładu.
EDYTA DOBROWOLSKA