Przekształcenie mieszkania spółdzielczego w odrębną własność jest podzielone na trzy etapy. Spółdzielca noszący się z zamiarem wyodrębnienia własności zajmowanego lokalu powinien w pierwszej kolejności skierować swoje kroki do administracji spółdzielni i złożyć stosowny wniosek o przekształcenie. Wówczas zarząd spółdzielni będzie musiał podjąć (o ile już tego nie zrobił) uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności w nieruchomości, w której mieszka zainteresowany członek. Procedura uwłaszczenia kończy się zawarciem aktu notarialnego z wpisem w księdze wieczystej właściciela. Spółdzielnia musi to wszystko zrobić w ciągu trzech miesięcy.
Wniosek do spółdzielni
Każdy członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może zażądać od spółdzielni, aby ta zawarła z nim umowę o przeniesienie własności lokalu. W tym celu musi złożyć do zarządu spółdzielni mieszkaniowej stosowny wniosek, w którym zostanie sformułowane żądanie przekształcenia. Wniosek o przekształcenie można oczywiście napisać ręcznie, ale warto też skorzystać z gotowych formularzy dostępnych najczęściej w siedzibie spółdzielni. Przed złożeniem wniosku warto upewnić się, czy spółdzielnia będzie żądała od nas jakichkolwiek dokumentów, które musimy przekazać jej w formie załączników (np. kopii podziału lokalu).
Ważne!
Każda ze stron (spółdzielnia lub spółdzielca) może dowolnie wybrać notariusza, który sporządzi akt przeniesienia własności spółdzielczego lokalu. W tym przypadku nie obowiązuje żadna rejonizacja
Spłata kosztów budowy i zadłużenia
Kwota, którą trzeba zapłacić za przekształcenie, zależy od indywidualnej sytuacji członka. Mieszkanie lokatorskie za kilkadziesiąt złotych mogą przekształcić jedynie ci, którzy spłacili zadłużenie związane z budową (uzupełnili wkład budowlany).
Do wyodrębnienia konieczna jest także spłata zadłużenia z tytułu bieżących opłat. Także nie warto wybierać się do zarządu spółdzielni z wnioskiem o przekształcenie, jeżeli wiadomo, że zalegamy z czynszem albo opłatami za wywóz nieczystości. Do opłat bieżących są zaliczane wszystkie wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, jak również eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni z innych tytułów (np. dzierżawy gruntu od gminy).
Od 31 lipca 2007 r., czyli od momentu wejścia w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do uzyskania odrębnej własności nie jest już konieczne uregulowanie zaległości związanych z pożyczkami zaciągniętymi na docieplanie bloków i inne prace modernizacyjne. Nie trzeba również spłacać przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty. Z nowych zasad mogą jednak skorzystać wyłącznie ci, którzy złożyli wnioski o przekształcenie, a nie podpisali umowy notarialnej przed 31 lipca 2007 r.
Ważne!
Przed złożeniem podpisów na akcie notarialnym należy poprosić notariusza o projekt umowy (w celu konsultacji prawnej) i należy starannie zapoznać się z jego treścią, ponieważ z chwilą podpisania umowa wiąże obie strony ostatecznie
Umowa u notariusza
Ostatnim etapem przekształcenia mieszkania spółdzielczego we własność hipoteczną jest podpisanie umowy cywilnoprawnej przed notariuszem. Nabycie własności następuje z chwilą dokonania wpisów do księgi wieczystej. W przygotowanej przez notariusza umowie spółdzielnia przenosi na zainteresowanego członka własność mieszkania wraz z tytułem własności do wyodrębnionej geodezyjnie nieruchomości gruntowej związanej z budynkiem, w którym ustanowione jest prawo odrębnej własności mieszkań. Jeśli spółdzielnia nabyła na własność, na warunkach bonifikaty, nieruchomości gruntowe, na których znajdują się jej budynki mieszkalne, to wówczas aktem notarialnym przekazuje członkowi spółdzielni prawo odrębnej własności mieszkania wraz ze współwłasnością nieruchomości gruntowej i wówczas członek w spółdzielni ma pełną własność mieszkania oraz pełny tytuł własności ziemi.
Uważaj, co podpisujesz
Zawarta w kancelarii notariusza umowa notarialna między spółdzielnią a spółdzielcą musi być przyjęta i podpisana ze szczególną uwagą. Należy zapoznać się z jej treścią na tyle wcześniej, by móc się skonsultować z prawnikiem oraz wnieść swoje przemyślenia i uwagi. Może zdarzyć się, że zawarte w niej zapisy o zobowiązaniu spółdzielcy do płacenia wszelkich innych kosztów spółdzielni albo powierzenia zarządzania swojej nieruchomości spółdzielni będzie nieuzasadnione.
Zawierając umowę w formie aktu notarialnego, strony przystępujące do takiej umowy nie tylko mogą, ale powinny decydować o treści postanowień, jakie powinna zawierać umowa. Jest to potrzebne, by zabezpieczyć swoje prawa. Treść tych postanowień nie może być sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami. Zawierając jakąkolwiek umowę, bez względu na to, jak ona nazwana jest w kodeksie cywilnym, czy też nie, należy zwracać uwagę przede wszystkim na elementy przedmiotowo istotne. W każdym bowiem sporze, jaki może powstać w związku z realizacją warunków umowy (np. w sądzie), bada się uzgodnienia towarzyszące zawarciu umowy i jeśli powstanie taka potrzeba, również zasady współżycia społecznego i zwyczaje. Zgodnie bowiem z art. 56 k.c. czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.
Zawierając umowę
przeniesienia własności lokalu, spółdzielca decyduje o treści jej postanowień na takich prawach jak spółdzielnia
Co powinna zawierać umowa
Zanim notariusz sporządzi akt notarialny, należy ustalić z nim termin, w którym zostanie ta czynność dokonana, określić, czego będzie dotyczył akt notarialny. Każda ze stron może dowolnie wybrać notariusza, nie obowiązuje tu żadna rejonizacja, np. ze względu na miejsce położenia nieruchomości albo zamieszkiwania kupującego lub sprzedającego. Ponadto w akcie notarialnym powinno być potwierdzenie, że stan wpisów w księdze wieczystej jest zgodny ze złożonym przez sprzedającego wypisem z tej księgi. Informacje te muszą być wpisana do aktu notarialnego. Chodzi tu przede wszystkim o wielkość działki gruntu - ile ma mkw., na ile została podzielona części, ile mkw. ma dana część przynależna kupującemu. Wszystkie te dane muszą być wpisane do aktu notarialnego, ponieważ od tych danych zależy wielkość podatku płaconego corocznie do urzędów skarbowych.
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali umowa o ustanowienie własności musi określać: rodzaj, położenie i powierzchnię mieszkania oraz lokali przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, cenę i sposób zapłaty. W akcie notarialnym winno być ważne potwierdzenie, że stan wpisów w księdze wieczystej jest zgodny ze złożonym przez spółdzielnię wypisem z tej księgi. Informacja ta musi być wpisana do aktu notarialnego.
Akt własności ustala przedmiot, prawa i warunki pozyskania własności, a nie sposób jej eksploatacji lub przez kogo. Błędem jest trwały wpis o zarządzie w akcie, bo spółdzielnia może sprawować zarząd powierzony i tylko tymczasowo do czasu uwłaszczenia się wszystkich w budynku. Za to musi się tam znaleźć zapis m.in. o wielkości powierzchni pomieszczeń oraz o wielkości udziałów we własności nieruchomości wspólnej. A jeśli zmieni się prawo lub powstanie nowa ustawa, to akt notarialny też?
Ile trzeba zapłacić
Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Na żądanie powinny być odczytane również załączniki do aktu.
Zgodnie z treścią znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych od 31 lipca 2007 r. opłaty notarialne zostały pomniejszone. Zamiast 1/3 trzeba zapłacić 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jest to obecnie 234 zł + 22 proc. VAT (234+51,48 zł) plus koszt kopii, który w zależności od cennika kancelarii wynosi od 10 zł do 80 zł. Opłata sądowa wynosi 60 zł + 200 zł.
Jeżeli chodzi o osoby uwłaszczone z mocy prawa z powodu wcześniejszego wywłaszczenia w PRL to koszty założenia księgi wieczystej i wpisu do niej ponosi Skarb Państwa.
Ważne!
Tylko przekształcenie mieszkania lokatorskiego we własnościowe nie wymaga zawarcia umowy przed notariuszem. Sporządzenia aktu notarialnego wymagają wszystkie przekształcenia, a także transakcje sprzedaży mieszkań spółdzielczych
W razie odmowy
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła wymóg określający, że podjęta przez zarząd uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości musi dotyczyć tylko jednego budynku (chyba że podział jest fizycznie niemożliwy albo blok nie ma dostępu do drogi). Teraz spółdzielnie, które podjęły uchwały dla działek wielobudynkowych, spotykają się często z odmową sporządzenia aktów notarialnych na wyodrębniane lokale.
Ta sytuacja to nie wynik bezpodstawnych działań notariuszy, ale stosowanie wprost przepisów nowelizacji. Spółdzielnie nie przyjmowały do tej pory żadnych argumentów i nawoływania do podzielenia nieruchomości na mniejsze. Uchwały zarządów spółdzielni podjęte po wejściu w życie znowelizowanych przepisów muszą uwzględniać zmienioną treść art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że co do zasady tworzone powinny być nieruchomości jednobudynkowe, wielobudynkowe zaś tylko gdy istniejących na gruncie budynków nie da się rozdzielić lub nie można zapewnić im dostępu do drogi publicznej. Spółdzielnie, którym odmówiono podpisania aktów przenoszących własność lokali, mogą szybko dokonać podziału nieruchomości i odblokować procedurę przekształceniową. W tym celu nie muszą podejmować nowych uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali. Wystarczy, że do obowiązującej uchwały wprowadzą aneks. Przy wprowadzaniu poprawek do uchwały obowiązuje taka sama procedura, jak przy jej podejmowaniu. Decyzje sprawie podejmuje zarząd. Lokatorzy, którzy chcą wyodrębnić własność mieszkania, powinni cierpliwie czekać na podział nieruchomości, gdyż nabycie własności lokalu w nieruchomości wielobudynkowej jest mniej korzystne. Przede wszystkim ciężko jest sprawdzić rzeczywisty koszt jej utrzymania.
Jeżeli notariusz odmawia sporządzenia aktu zgodnie z naszą wolą (np. nie chce zapisać zgodnie z prawdą, jaka będzie powierzchnia działki gruntu, za którą przecież płacimy), możemy wówczas złożyć zażalenie do sądu okręgowego (w terminie siedmiu dni) właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem notariusza, który w terminie tygodnia musi się ustosunkować do zażalenia i przedstawić razem z nim swoje stanowisko sądowi.
Gdyby jednak notariusz uznał swoje stanowisko za niesłuszne, powinien dokonać czynności notarialnej i nie nadać zażaleniu dalszego biegu.
Ważne!
Wszyscy właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go osobie fizycznej lub prawnej. Wyjątkowo w trakcie wyodrębniania własności w spółdzielni (do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali w bloku) to spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony tymczasowo
ADAM MAKOSZ
adam.makosz@infor.pl