Kredyt w koncie, z hipoteką w tle
Pierwszym nowatorskim rozwiązaniem prosto z Zachodu była hipoteczna linia kredytowa (ang. home equity line of credit). Był to powiew orzeźwienia, który jednak do końca nie zrewolucjonizował rynku kredytów hipotecznych, ale na pewno urozmaicił ofertę banków. Pomysł tego rozwiązania opiera się na zabezpieczeniu zwykłej odnawialnej linii kredytowej hipoteką na nieruchomości. W ten sposób bank może pożyczyć Ci większą sumę niż w zwykłym kredycie odnawialnym i na dłuższy okres. W tym samym czasie masz większy komfort spłaty, bo od wykorzystanej części kredytu nie płacisz odsetek a w wielu przypadkach masz również dłuższy okres karencji (niż np. w zwykłej pożyczce hipotecznej). Oczywiście jeśli chcesz podjąć ponownie spłaconą kwotę linii kredytowej nie musisz przechodzić ponownie całej procedury wnioskowania o kredyt!
Gdyby tak jeszcze odsetki od takiej linii mogły być odliczane od podatku (tak jest np. w USA co sprawia, że taka forma kredytowania jest jeszcze bardziej korzystna np. od kart kredytowych) to byłaby to pełnia szczęścia.
Jest to jak widać bardzo proste rozwiązanie, a jednak tylko niektóre banki na rynku polskim zdecydowały się na wprowadzenie go do oferty. Przyczyna tego leży w mało jeszcze konkurencyjnym rynku kredytów i dużym popycie ze strony klientów na zwykłe kredyty hipoteczne. Ale wraz z rozwojem rynku, z większą liczbą banków i klientów z nieobciążoną nieruchomością, takie oferty powinny pojawiać się jak grzyby po deszczu. Dodatkowo, większy popyt na ten rodzaj kredytu byłby generowany, gdyby to rozwiązanie było dostępne dla kredytów walutowych.
Dwa banki na hipotece to nie problem
Kolejną nowością na naszym rynku stał się kredyt „kupić by wynająć” (ang. buy to let) oraz „druga hipoteka” (ang. secondary mortgage). Są to oferty dające możliwość uzyskania kredytu przez osoby, które w standardowej procedurze nie mają szans uzyskać kredytu hipotecznego.
Kredyt „kupić by wynająć” jest typowym kredytem dla inwestorów na rynku nieruchomości. Banki kierują go do osób, które chcą zarabiać na tym segmencie rynku, a nie mają tradycyjnie wyliczanej zdolności kredytowej.
W tej ofercie bank bierze pod uwagę więc prognozowany przychód z wynajmu zakupywanej nieruchomości i najczęściej nie wlicza jako obciążenie dotychczasowych rat kredytowych klienta. W ten sposób otwierają się nowe możliwości inwestycji na rynku nieruchomości. Oczywiście ceną za tak elastyczne podejście banku jest wyższa marża kredytu, ale jeśli dana inwestycja w nieruchomość może Ci przynieść kilkanaście procent w skali roku to i tak operacja może być bardzo opłacalna.
„Druga hipoteka” to z kolei odpowiedź banków na wrastający apetyt na kredyty konsumpcyjne klientów, którzy posiadają już obciążone nieruchomości. W tradycyjnych kredytach konsumpcyjnych brak jest możliwości rozłożenia spłat na dłuższy okres, co może w pewnych sytuacjach zaburzać domowe budżety. Zamiast więc zaciągać kredyt w koncie osobistym, czy na karcie kredytowej możesz dać po raz drugi nieruchomość do zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Bank, który będzie wpisany na drugim miejscu w księdze wieczystej ponosi oczywiście większe ryzyko, więc marże kredytów w ramach „drugiej hipoteki” są wyższe niż w tradycyjnych ofertach. Biorąc pod uwagę dłuższy okres kredytowania i możliwość uzyskania wyższej kwoty stanowią zdecydowaną konkurencję dla kart kredytowych i pożyczek gotówkowych.
Co dalej?
Jeszcze niedawno wydawało się, że naturalnym etapem rozwoju polskiego rynku kredytów hipotecznych będzie coraz szersze promowanie i wprowadzanie do ofert bankowych wspomnianych nowości. Ostatnie jednak wydarzenia na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych mogą powstrzymać banki przed rozwijaniem swojej oferty. Przedstawione rozwiązania po prostu wymagają bardziej liberalnego podejścia banków do kwestii ryzyka. Jednak zbytnie luzowanie polityki kredytowej niesie ze sobą fatalne skutki, co doskonale pokazuje sytuacja na rynku subprime mortgage w USA.
Wydaje się jednak, że wcześniej czy później będzie musiało nastąpić odświeżenie ofert bankowych. Mogą pojawić się również całkiem nowe projekty jak choćby revers mortgage czyli tzw. odwrócona hipoteka. Jest to odwrotna sytuacja do tradycyjnego kredytu hipotecznego, gdzie musisz spłacać co miesiąc raty. W odwróconej hipotece to bank płaci Ci co miesiąc ustaloną rentę lub wypłaca określoną kwotę jednorazowo. Zabezpieczeniem całej transakcji dla banku jest oczywiście Twoja nieruchomość.
Opisane powyżej nowe rozwiązania na rynku kredytów hipotecznych są krokiem naprzód w budowaniu szerokiego portfela ofert. Te produkty są warte uwagi, ponieważ praktycznie w każdej sytuacji kredyty hipoteczne to najbardziej efektywne źródła pieniędzy (biorąc pod uwagę koszty jak i okresy kredytowania). Oczywiście w każdej sytuacji powinieneś rozważyć czy dane rozwiązanie ma sens (szczególnie dla małych kwot kredytowych, np. dla 20 000 PLN może okazać się, że kredyt gotówkowy jest tańszy np. od „drugiej hipoteki”). Niemniej jednak czym więcej będzie nowinek ze strony banków, tym lepiej dla Ciebie – łatwiej znajdziesz rozwiązanie dopasowane do Twojej indywidualnych potrzeb.
Karol Wilczko
Serwisy Finansowe Online Sp. z o.o.
ul. Syta 104 J; 02-987 Warszawa
Tel./Fax: +48 22 493 08 52