Problem
Wartość zaciągniętego przeze mnie kredytu (w CHF) została przeliczona przez bank na franki po kursie z dnia podpisania umowy kredytowej (2,22 zł za jednego franka). Wypłata nastąpiła cztery dni później, ale już po kursie 2,20 zł, musiałem więc dopłacić sprzedającemu różnicę w kwocie ponad 3600 zł. Czy bank nie powinien był wypłacić sprzedającemu kwoty kredytu wyliczonego w umowie kredytowej ?
Rada
Bank postąpił prawidłowo. Informacja o tym, co dzieje się z różnicą kursową (od podpisania umowy do wypłaty kredytu), zapisana jest w umowie kredytowej. Przeważnie jest tak, że jeżeli złotówka umocni się w stosunku do waluty obcej, to kredytobiorca musi dopłacić powstałą różnicę. Jeśli natomiast złotówka straci na wartości - różnica jest mu zwracana na konto bankowe.
Uzasadnienie
Od momentu podpisania umowy kredytowej do dnia wypłaty upływa zazwyczaj kilka dni. Wypłata kredytu następuje dopiero po podpisaniu i dostarczeniu do banku aktu notarialnego. Nie da się załatwić wszystkiego w jeden dzień. Poza tym bank potrzebuje również kilku dni, aby przelać środki z kredytu na rachunek sprzedającego. W związku z tym powstają różnice kursowe.
Ujemna różnica powstaje w momencie, gdy złotówka umocni się w stosunku do waluty obcej. W tym przypadku kupujący musi dopłacić sprzedającemu różnicę między wartością wypłaconego kredytu a uzgodnioną kwotą sprzedaży nieruchomości. Ilustruje to przykład 1.
Przykład 1
Kupujący zaciągnął kredyt na zakup nieruchomości w kwocie 400 000 zł. Kredyt był denominowany we frankach szwajcarskich. Umowa kredytowa została podpisana 21 czerwca. Kurs kupna franka w banku wyniósł wtedy 2,22 zł. Wartość kredytu we frankach to 180 180 CHF (400 000 : 2,22). Akt notarialny został podpisany 26 czerwca, natomiast bank wypłacił kwotę kredytu sprzedającym 29 czerwca. W tym dniu kurs kupna waluty wyniósł 2,20 zł za jeden CHF (wartość franka szwajcarskiego w stosunku do złotówki spadła). Sprzedający otrzymał zatem od banku kwotę 396 396 zł. Pozostałą kwotę (3604 zł) kredytobiorca musiał sprzedającym dopłacić z własnych środków.
UWAGA!
Przy wypłacie kwoty kredytu złotówki są przeliczane na walutę właśnie po kursie kupna. Natomiast spłata kredytu następuje po kursie sprzedaży z dnia spłaty kolejnej raty.
Może wystąpić również inna sytuacja. Waluta, w której denominowany jest kredyt, może się umocnić w stosunku do złotówki. Przypadek taki został zaprezentowany w przykładzie 2.
Przykład 2
Kupujący zaciągnął kredyt na zakup nieruchomości w kwocie 400 000 zł. Kredyt ten jest denominowany we frankach szwajcarskich.
Umowa kredytowa została podpisana 21 czerwca. Kurs kupna franka w banku wyniósł wtedy 2,22 zł. Wartość kredytu we frankach to 180 180 CHF. Akt notarialny został sporządzony 28 czerwca, a środki z kredytu przelane przez kredytodawcę na konto sprzedających - 2 lutego. W tym dniu kurs kupna franka szwajcarskiego w banku, który udzielał kredytu, wyniósł 2,24 zł. Frank umocnił się zatem w stosunku do złotówki. 180 180 CHF po kursie z 2 lutego to 403 603,20 zł. Bank przelał na konto zbywcy 400 000 zł, a pozostałą kwotę (3603,20 zł) na konto kredytobiorcy, który może nią w dowolny sposób dysponować - wypłacić z konta lub przeznaczyć na spłatę pierwszej raty kredytu.
Zatem z punktu widzenia kredytobiorcy najkorzystniejsza jest sytuacja, kiedy w momencie wypłaty kredytu wartość waluty wzrośnie w stosunku do złotówki.
Jednak w momencie spłaty rat kredytu (do końca spłaty zadłużenia) korzystną sytuacją jest, aby wartość złotówki rosła w stosunku do waluty, w której denominowany jest kredyt. Spowoduje to, że wyrażona w złotówkach rata będzie niższa. Ilustruje to przykład 3.
Przykład 3
Państwo Sobczakowie spłacają kredyt hipoteczny (denominowany we frankach szwajcarskich). Miesięczna rata to 858 CHF. Wartość kredytu została przeliczona na franki po kursie (kupna banku) 2,22 zł. Kurs sprzedaży z tego samego dnia wyniósł 2,31 zł. Gdyby w momencie spłaty pierwszej raty (zazwyczaj po miesiącu od uruchomienia kredytu) kurs był taki sam, to rata kredytu wyrażona w złotówkach wyniosłaby 1981,98 zł. Kurs franka jednak spadł w stosunku do złotego i w dniu spłaty pierwszej raty wyniósł on 2,29 zł.
Zamiast zapłacić ratę w wysokości 1981,98 zł, państwo Sobczakowie przelali na rachunek do spłaty kredytu 1964,82 zł. W tym przypadku zmiana kursu franka o jeden grosz powoduje wzrost lub spadek raty wyrażonej w złotych o 8,58 zł.
Iwona Jabłońska
ekspert z dziedziny finansów