Kredytobiorcy często zapominają o kosztach obowiązkowych ubezpieczeń towarzyszących kredytom hipotecznym. Uwagę koncentrują głównie na wysokości oprocentowania, bo to od niego w największym stopniu zależeć będzie kwota spłacanej raty. Tymczasem cena takiego ubezpieczenia może wynieść nawet 2 proc. kwoty kredytu. Przy pożyczce na 300 tys. zł może to być więc wydatek rzędu 6 tys. zł. Co więcej, za obowiązkowe ubezpieczenia klienci płacą w pierwszych miesiącach bądź latach spłaty kredytu, kiedy to obciążenia związane ze spłatą kredytu są największe. Jeżeli rozważamy zaciągnięcie kredytu w kilku bankach, które oferują porównywalną marżę, koszt ubezpieczenia może więc przesądzić o wyborze oferty.
Obowiązkowe i dobrowolne
Zaciągając kredyt hipoteczny, można spotkać się z dwoma rodzajami ubezpieczeń. Za pierwsze ubezpieczenie - niskiego wkładu własnego - będziemy musieli zapłacić, jeżeli zaciągamy kredyt bez wkładu własnego lub gdy udział środków własnych jest niższy niż wymagany przez bank. W większości przypadków mechanizm pobierania opłaty za to ubezpieczenie wygląda następująco: przed uruchomieniem kredytu kredytobiorca płaci określoną stawkę za dany okres ubezpieczenia, zwykle trzy lub pięć lat, od brakującej kwoty wkładu własnego. Po tym okresie, jeżeli w międzyczasie nie został wniesiony wkład własny w postaci nadpłaty kredytu, bank ponownie nalicza stawkę za kolejny okres ubezpieczenia, ale podstawą jej naliczenia nie jest brakujący wkład własny, np. 20 proc. wartości nieruchomości, lecz niższa kwota wynikająca ze spłaty określonej kwoty kapitału przez pierwszy okres ubezpieczenia, np. 16 proc. wartości nieruchomości.
Drugi rodzaj polisy to tzw. ubezpieczenie pomostowe, teoretycznie płacone od uruchomienia kredytu do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce banki różnie naliczają tę składkę. Niektóre z nich pobierają składkę miesięcznie, inne za rok z góry, a jeszcze inne do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej.
- Dla klienta najtańszym rozwiązaniem jest, jeśli bank podnosi marżę kredytu do czasu ustanowienia hipoteki, oczywiście jeżeli ta podwyżka mieści się w granicach rozsądku, czyli 0,9-1 proc. rocznie. Dotyczy to zwłaszcza kredytów wypłacanych w ratach, ponieważ wówczas klient płaci ubezpieczenie tylko od aktualnie wypłaconej kwoty kredytu - tłumaczy Bartosz Michałek z serwisu eHipoteka.com.
Banki mogą też zaproponować klientom wykupienie dodatkowych ubezpieczeń, np. polisy na życie czy na wypadek utraty pracy, ale są one nieobowiązkowe. Jedynie Millennium dodatkowo zabezpiecza się w postaci cesji praw z polisy na życie kredytobiorcy.
Gdzie najtaniej
GP z ekspertami serwisu eHipoteka.com sprawdziła, które banki oferują najtańsze ubezpieczenia. Porównaliśmy stawki dla przykładowego kredytu na zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym w wysokości 300 tys. zł, na okres 30 lat i bez wkładu własnego.
W przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (dla kredytów złotowych) trzy banki - Bank Zachodni WBK, Polbank i DomBank - wyraźnie wychodzą przed szereg, bo nie wymagają tego ubezpieczenia. W pozostałych bankach całkowity koszt przez cały okres ubezpieczenia wyniesie od 1492 zł w Millennium i 1558 zł w Raiffeisen Banku aż do 6054 zł w Metrobanku i 7241 zł w Nordea Banku, czyli do ponad 2 proc. kwoty kredytu.
Koszt tego ubezpieczenia dla kredytów we frankach szwajcarskich może być wyższy, ponieważ wymagany wkład własny w wielu przypadkach jest wyższy niż dla kredytów złotowych. W niektórych przypadkach banki, licząc koszt tego ubezpieczenia, biorą pod uwagę również spread walutowy (różnicę między kursem wypłaty a kursem spłaty kredytu), co dodatkowo zwiększa koszt polisy.
Żeby porównać ubezpieczenia pomostowe, wszystkie koszty sprowadziliśmy do stawki miesięcznej. I w tym przypadku rozbieżności są bardzo duże. Najmniej, bo 150 zł miesięcznie, za to ubezpieczenie zapłacimy w Banku Zachodnim WBK, 159 zł w Banku BPH, prawie 163 zł w PKO BP i 169 zł w GE Money Banku. Najdroższe okazały się mBank i MultiBank. W pierwszym banku zapłacimy 178 zł, w drugim 271 zł miesięcznie. W obu jednak przypadkach klienci będą musieli zapłacić jeszcze jednorazową opłatę w wysokości 0,2 proc. kwoty kredytu, czyli dla naszych założeń (kredyt w kwocie 300 tys. zł) po 600 zł.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Ubezpieczenia: niskiego wkładu własnego i pomostowe
MACIEJ BEDNAREK
GP RADZI
O czym trzeba pamiętać, ubiegając się o kredyt hipoteczny
- Wnikliwie analizować informacje o ofercie uzyskane od doradców. Warto je zweryfikować, korzystając z innego źródła (znajomi, internet).
- Porównanie ofert kredytowych to nie tylko zestawienie oprocentowania i prowizji obowiązujących w konkurencyjnych bankach. Sprowadzenie kosztów do wspólnego mianownika jest możliwe jedynie poprzez policzenie całkowitego, realnego kosztu, który kredytobiorca poniesie, spłacając kredyt w zakładanym czasie w danym banku.
- W przypadku kredytu walutowego trzeba zwrócić szczególną uwagę na spread obowiązujący w danym banku. To drugi pod względem wielkości koszt po odsetkach. Jest naliczany od całej raty kapitałowo-odsetkowej. W przypadku długoterminowych kredytów może wynieść nawet powyżej 10 proc. pierwotnego zadłużenia.
- Analizując ofertę ubezpieczeniową powiązaną z kredytem hipotecznym, trzeba zapoznać się dokładnie z jej warunkami. Może się okazać, że przesłanki do ewentualnej wypłaty świadczenia są dalekie od oczekiwań.
- To samo dotyczy opłat związanych z ubezpieczeniami. Bank może mieć prawo do ich pobrania również w przyszłości, tak jak to funkcjonuje w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
- Warto rozważyć złożenie wniosków kredytowych w dwóch bankach jednocześnie. Dzięki temu można zmniejszyć ryzyko zrealizowania negatywnego hipotecznego scenariusza. Ponadto łatwiejsze będą negocjacje.
- Warto sprawdzić, czy bank pobiera opłaty za przewalutowanie i wcześniejszą spłatę kredytu.
OPINIA
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Karol Wilczko, eHipoteka.com
KAROL WILCZKO
eHipoteka.com
Koszt obowiązkowych ubezpieczeń dla kredytów bez wkładu własnego może sięgnąć nawet 1-2 proc. kwoty kredytu. Z reguły są to koszty rozłożone w czasie, ponieważ na początku płacimy tylko pierwszą ratę ubezpieczenia brakującego wkładu własnego, ale za trzy lub pięć lat z góry, co oznacza wydatek nawet 2,5 tys. zł dla kredytu w wysokości 300 tys. zł. Co ważne, banki zwykle nie kredytują tych kosztów. Od mniej więcej roku coraz więcej banków wprowadza do oferty dodatkowe ubezpieczenia dla kredytobiorców zaciągających kredyty hipoteczne. Najpopularniejsze z nich to ubezpieczenie na życie, na wypadek utraty pracy oraz ciężkiej choroby. Na razie w większości przypadków nie ma obowiązku przystępowania do tych ubezpieczeń, aczkolwiek często banki wynagradzają taki ruch obniżeniem prowizji lub marży, a włączenie ich do oferty kredytowej ma uspokoić nadzór bankowy, który przygląda się bacznie polityce kredytowej banków.