Ile trzeba zapłacić za grunty pod budowę mieszkań?

grunty rolne domy mieszkania dom deweloper / grunty rolne domy mieszkania dom deweloper / Shutterstock

Ile średnio kosztuje zakup ziemi w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania? Jaki jest udział gruntu w całkowitym koszcie budowy mieszkań? Czy po uwolnieniu państwowych zasobów ziemi ceny mogłyby być niższe?

Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl. 

Karol Dzięcioł, doradca zarządu ds. rozwoju biznesu w Develii

Koszt ten jest bardzo zróżnicowany, zarówno pod względem geograficznym, jak i segmentowym. Nie da się go jednoznacznie uśrednić, ponieważ nawet przy dużej skali działalności, takiej jak w przypadku Develii, margines błędu statystycznego jest spory. Możemy natomiast stwierdzić, że udział kosztu gruntu w projekcie deweloperskim, w relacji do całkowitych kosztów budowy, znacząco rośnie w porównaniu do poprzednich lat i często przekracza 30-35 proc. kosztu wytworzenia gotowego mieszkania. Dla porównania jeszcze kilka lat temu było to w granicach 20-25 proc. dla standardowych projektów ze średniej półki. 

Jeśli chodzi o potencjalny spadek cen, wynikający z rządowych regulacji rynkowych, trudno przewidzieć natychmiastowe efekty. Podaż gruntów cechuje się przede wszystkim ograniczoną elastycznością związaną z kwestiami planistycznymi, procesami administracyjnymi oraz brakiem uzbrojenia terenów w infrastrukturę czy drogi. Z tej perspektywy trudno oszacować wpływ działań rządu na podaż nowych gruntów w miastach, zarówno jeśli chodzi o efekt, jak i czas jego oddziaływania.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

W przypadku segmentu popularnego w największych miastach Polski średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 mkw. PUM wynosi około 2-3 tys. zł. W segmencie średnim i wyższym ceny te kształtują się na poziomie 5-10 tys. zł za mkw. PUM. Koszt zakupu gruntów stanowi 20-30 proc. całkowitego kosztu budowy mieszkania. Jeśli rząd zdecydowałby się na uwolnienie zasobów gruntów państwowych, ceny działek mogłyby spaść o 20-30 proc., co stwarzałoby przestrzeń do obniżki cen mieszkań.

Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal ds. finansowych

Za pierwszą połowę 2024 roku Atal zaraportował zakup gruntów w średniej cenie 1401 zł za mkw. PUM (pow. użytkowa mieszkalna). Na ten cel wydaliśmy około 174 mln zł, a nowe działki pozwolą na zabudowę o wolumenie 124 tys. PUM. Uwolnienie państwowych zasobów w dużych miastach, w dodatku w dobrych lokalizacjach, podziałałby pozytywnie na rynek. Pod warunkiem objęcia ich planami miejscowymi. Bez tego procedury administracyjne trwają dłużej, a to przekłada się na wyższe koszty inwestycji.

Trudno oszacować, o ile mogłyby spaść ceny gruntów, bez zdefiniowania kluczowych parametrów nowo rozważanej podaży, tj. jej skali, lokalizacji i powierzchni. Ta również ma znaczenie, gdyż duże areały z przeznaczeniem na projekty wieloetapowe są tańsze w zakupie w przeliczeniu na mkw. PUM.

Dariusz Skalski, Development Manager, BPI Real Estate Poland 

Obecnie trudno podać jednoznaczną średnią cenę zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 mkw. PUM, ponieważ ceny są mocno zróżnicowane w zależności od lokalizacji. W centralnych częściach Warszawy, gdzie ceny są najwyższe, koszt za 1 mkw. PUM może znacząco przekraczać 10 000 zł, a w niektórych przypadkach osiąga nawet poziom około 15 000 zł/mkw. Z kolei w mniej centralnych dzielnicach, takich jak Białołęka, ceny są znacznie niższe, często w przedziale o 2 500 – 4 000 zł mniej za mkw. Takie rozbieżności sprawiają, że uśredniona cena za zakupu 1 mkw. PUM może być myląca i nie oddawać realiów poszczególnych lokalizacji.

Określenie dokładnego procentu, jaki koszt gruntu stanowi w całkowitym koszcie budowy metra kwadratowego mieszkania jest trudne, ponieważ zależy to od lokalizacji oraz standardu projektu. W przypadku projektów premium, gdzie ceny ziemi są wyższe, koszt gruntu może stanowić nawet około 40 proc. całkowitego kosztu budowy 1 mkw. PUM. Natomiast w segmencie popularnym, gdzie działki są tańsze, udział ten jest znacznie mniejszy i może wynosić około 15 proc. Ostateczny procent zależy więc od specyfiki inwestycji, lokalizacji i ceny gruntu, która jest silnie związana z popytem i dostępnością terenów.

Bardzo trudno dokładnie oszacować, o ile mogłyby spaść ceny działek, gdyby rząd uwolnił państwowe zasoby gruntów. Kluczową rolę w tym procesie odgrywają miasta, które powinny sprzedawać więcej gruntów, aby zwiększyć ich dostępność na rynku. Zwiększona podaż z pewnością mogłaby wpłynąć na obniżenie cen, choć skala tego spadku zależałaby od wielu czynników, takich jak lokalizacja czy popyt na dane tereny. Warto również pamiętać, że sprzedaż gruntów odbywa się na przetargach, zazwyczaj w formie ustnej licytacji, co może podnosić ceny w przypadku wysokiego zainteresowania nabywców. Obecnie np. w Warszawie takie przetargi odbywają się średnio 2-3 razy w roku i dotyczą najczęściej dość niewielkich terenów a zatem często w ich trakcie ustanawiane są swoiste rekordy cenowe co potem przekłada się na wzrost cen nowych mieszkań na rynku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Ofertowe ceny m2 działki w przeliczeniu na PUM są różne w zależności od lokalizacji, ale spotykamy się już z ofertami 30-35 proc. w przeliczeniu do możliwej do uzyskania średniej ceny. Jako branża od lat apelujemy o uwolnienie obrotu gruntami rolnymi, możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych na gruntach spółek skarbu państwa i rozsądek w planowaniu przestrzennym. 

Spotykamy się z przypadkami działek, które mają z dwóch stron ulicę, a z trzeciej pętlę autobusową, a mimo to mają przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Ciekawe, że położona w niewielkiej odległości działka, sąsiadująca z dwóch stron z ulicami i z dwóch z zabudową mieszkaniową ma natomiast przeznaczenie usługowe. Ograniczona podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest podstawą przyczyną wysokich cen mieszkań.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

Cena gruntu, przeliczona na metr kwadratowy PUM, zależy od wielu czynników, w szczególności od momentu zakupu działki przez dewelopera, intensywności zabudowy (wielkości budynku i liczby kondygnacji), kosztów ewentualnego oczyszczenia gruntów poprzemysłowych przed rozpoczęciem budowy oraz kosztów uzbrojenia działki czy przeniesienia istniejącej infrastruktury technicznej. Brak gruntów pod zabudowę mieszkalną stanowi poważny problem, z którym zmaga się cała branża nieruchomości. Deweloperzy wielokrotnie apelowali do władz o odblokowanie dostępu do gruntów należących do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN). 

Dostęp do tańszych działek jest kluczowy, aby móc oferować mieszkania w przystępniejszych cenach. Uwolnienie terenów Krajowego Zasobu Nieruchomości może przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań, co teoretycznie powinno prowadzić do stabilizacji cen. Niemniej jednak samo uwolnienie terenów KZN może nie być wystarczające. Konieczne jest także wprowadzenie odpowiednich mechanizmów regulacyjnych, które zapewnią, że nowe mieszkania będą dostępne dla szerokiego kręgu społeczeństwa.

Marcin Michalec, CEO Okam Capital

Wybierając działki pod inwestycje, mamy na względzie przede wszystkim ich umiejscowienie. Stawiamy na topowe lokalizacje, niezależnie od złożoności działek. Możemy pochwalić się szeregiem projektów rewitalizacyjnych na terenach postindustrialnych. W naszym portfolio są takie inwestycje pofabryczne, jak kompleks biurowy Łódź.Work, projekt mieszkaniowy Strefa Progress w Łodzi czy Bohema–Strefa Praga w Warszawie. Przed nami wieloetapowa inwestycja F.S.O. PARK na terenie po byłej Fabryce Samochodów Osobowych. Niezależnie od skomplikowania takich projektów, podejmując się wyzwania ich realizacji, mamy szansę przekazywać na rynek ciekawe obiekty, znajdujące się w atrakcyjnych lokalizacjach, praktycznie niedostępnych na rynku dużych miast w innej formie.

Uwolnienie państwowych zasobów mogłoby w jakimś stopniu wpłynąć na obniżenie cen gruntów, przy czym trudno prognozować o ile, z uwagi na powiązanie wartości danej działki z wieloma czynnikami (plan zagospodarowania przestrzennego, dostępność infrastruktury drogowej czy energetycznej). Decyzja rządu miałaby też bezpośrednie przełożenie na zwiększenie dostępności gruntów w szczególności w największych polskich miastach, w których jest deficyt terenów pod nowe inwestycje.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W wielu miastach widzimy ogromny potencjał dla zagospodarowania przestrzeni miejskich i dostarczania ciekawej oferty mieszkaniowej przez deweloperów. Uwolnienie państwowych zasobów nie jest kluczowe dla rozwoju tego rynku. Raczej też trudno się spodziewać, że mogłoby to wpłynąć na ceny gruntów.

Naszym celem jest budowanie mocnego, dużego portfela gruntów. Już dziś mamy jeden z największych banków ziemi wśród deweloperów w Polsce, ze świetnymi lokalizacjami. Mamy mocną, stabilną pozycję w Polsce. Jesteśmy jednym z najbardziej uznanych i wiarygodnych inwestorów. Cały czas zwiększamy swój obszar działania i szukamy kolejnych gruntów w aglomeracjach, w których działamy: Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście. 

W tym roku zainwestowaliśmy ponad 400 mln zł w bank ziemi rozszerzając nasz potencjał budowlany do ponad 25.000 mieszkań i planujemy kolejne zakupy gruntów. Chcemy intensywnie rozwinąć naszą działalność w Łodzi, gdzie widzimy ogromny potencjał rynku nieruchomości mieszkaniowych, ponadto analizujemy możliwości w każdym większym mieście w Polsce.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment 

Obecnie średni koszt zakupu ziemi w przeliczeniu na 1 m2 PUM z pozwoleniem na budowę, różni się znacznie w zależności od lokalizacji, na rynkach, gdzie prowadzimy działalność mieści się w przedziale od 1 500 do 6 500 zł za 1 m2 PUM. Warto zaznaczyć, że takie ceny mogą osiągnąć grunty z ostatecznym pozwoleniem na budowę, co wynika z faktu, że w większości przypadków nie jest możliwe uzyskanie maksymalnych parametrów wskazanych w miejscowych planach zagospodarowania terenu. Dopiero grunt, który przejdzie długotrwały i skomplikowany proces uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę można wyceniać na podstawie powyższych kwot. W przypadku mniej rozwiniętych miejsc koszt ten może być nieco niższy. 

Koszt zakupu gruntu stanowi średnio od 22 proc. do 30 proc. całkowitego kosztu budowy metra kwadratowego mieszkania, w zależności od specyfiki projektu i lokalizacji.

Uwolnienie państwowych zasobów gruntowych potencjalnie mogłoby mieć wpływ na zmniejszenie cen działek. Wprowadzenie większej liczby działek na rynek zwiększyłoby podaż, co mogłoby zmniejszyć presję na ceny, zwłaszcza w miejscach, gdzie obecnie jest duży deficyt gruntów pod zabudowę. Na ostateczny efekt rynkowy wpływ mają również takie czynniki, jak lokalizacja tych gruntów, dostępność infrastruktury oraz regulacje planistyczne. Uwolnienie zasobów musi być też połączone z odpowiednimi zmianami legislacyjnymi, aby rzeczywiście obniżyć koszty inwestycyjne dla deweloperów i w konsekwencji dla nabywców mieszkań.

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl

oprac. Kinga Olszacka
rozwiń więcej
Infor.pl
Odbudowa kompetencji samorządów. Ruszyły prace nad zmianami
05 lis 2024

Odbudowa kompetencji samorządów. Ruszyły prace nad zmianami dotyczącymi zwiększenia autonomii samorządów i odbudowy ich kompetencji. Szef MSWiA Tomasz Siemoniak otrzymał w poniedziałek dokument zawierający propozycje od samorządowców.

Na jakie reformy czeka rynek pracy?
05 lis 2024

Przedsiębiorcy oczekują większego wsparcia od rządu, zwłaszcza w kwestii aktywizacji grup niedoreprezentowanych na rynku pracy. Chcieliby również zmniejszenia kosztów zatrudnienia i zapewnienia dostępu do kandydatów z państw trzecich. Nawołują także do stworzenia warunków sprzyjających rozwojowi kompetencji i kwalifikacji zawodowych. 

Extra pieniądze na produkcję amunicji. Rząd szykuje specjalną ustawę
05 lis 2024

Rząd pracuje nad nową ustawą, która dotyczy finansowania działań zmierzających do zwiększenia zdolności produkcji amunicji. Proponowane przepisy mają na celu zapewnienie środków na rozwój krajowej bazy produkcyjnej w strategicznym obszarze amunicyjnym.

Dzień z eKRUS od 18 do 22 listopada. Dlaczego warto założyć konto na eKRUS?
05 lis 2024

eKRUS umożliwia ubezpieczonym w KRUS dostęp m. in. do danych o przebiegu ubezpieczenia, wykazu składek, zgłoszenie do ubezpieczenia czy opłacenie składek. W celu popularyzacji eKRUS w dniach 18-22 listopada odbędzie się „Dzień z eKRUS”.

Czy wolno palić drewnem w kominkach? Czy za palenie w kominku można dostać mandat? 6 faktów i 9 mitów o kominkach
05 lis 2024

Kominki mają ostatnio złą prasę. Wokół używania kominków narosło mnóstwo mitów. Przyczyną nie są same urządzenia ani ich użytkownicy a raczej specyfika drewna, które będąc tanim, odnawialnym, lokalnym i łatwo dostępnym źródłem ciepła, jest ogromną konkurencją dla dostawców innych źródeł energii (prądu i gazu) oraz dla potężnego lobby producentów innych urządzeń i systemów grzewczych. Przy okazji obalania mitów podam też podstawowe fakty dotyczące miejscowych ogrzewaczy pomieszczeń, bo tak kominki, piece, piece wolnostojące (kozy) i inne pokrewne urządzenia grzewcze są określane w najnowszych regulacjach prawnych. Dla uproszczenia będziemy tutaj używać terminu „kominki”.

Nowe, obowiązkowe badania medycyny pracy dla pracowników w 2025 r. Jakie badania dojdą? Od kiedy?
05 lis 2024

Nowe, obowiązkowe badania medycyny pracy dla pracowników w 2025 r. Jakie badania dojdą? Od kiedy? Co to oznacza dla pracodawców? Lekarz medycyny pracy będzie mógł wystawić skierowanie na dodatkowe, profilaktyczne badania. Jakie?

Premia inflacyjna - dobrowolne wsparcie dla pracowników wolne od podatku i składek
05 lis 2024

Premia za wyrównanie inflacji ma na celu wsparcie pracowników w trudnych okresach ekonomicznych. To dobrowolne świadczenie wprowadził niemiecki rząd w październiku 2022 r. Pracodawcy mogą wypłacać premię do końca grudnia 2024 r.

Rynek nieruchomości w Polsce – jakie zmiany czekają nas w IV kwartale 2024 roku? [ANALIZA]
05 lis 2024

Rynek nieruchomości w Polsce. Trwa ostatni kwartał 2024 r. Czy możemy się jeszcze spodziewać zmian dotyczących cen transakcyjnych mieszkań? A co z rynkiem najmu? Jakie czynniki wpływają na wzrost, a jakie na zahamowanie cen? 

Trzy przykłady na limit 2419,33 zł: Świadczenie uzupełniające 500 zł zmniejsza łączenie go z rentą, zasiłkiem, emeryturą
05 lis 2024

Świadczenie uzupełniające 500 zł to dodatkowe wsparcie dochodowe osób niezdolnych do samodzielnej egzystencji. Po przekroczeniu progu dochodu 2419,33 zł zaczyna działać mechanizm "złotówka za złotówkę".

Składka zdrowotna - zmiany muszą uwzględniać specyfikę i możliwości małych firm. Co najmniej ¾ wysokości zapłaconych składek na ubezpieczenie zdrowotne powinno podlegać możliwości odliczenia od należnego podatku
05 lis 2024

Agnieszka Majewska, Rzecznik MŚP, złożyła na ręce Premiera Donalda Tuska uwagi dotyczące składek zdrowotnych w nowym projekcie ustawy. Proponuje ustalenie ryczałtowej składki zdrowotnej i możliwość jej częściowego odliczenia od podatku. Majewska podkreśla, że nowe przepisy muszą uwzględniać specyfikę i możliwości małych firm, które są fundamentem gospodarki.

pokaż więcej
Proszę czekać...